房地产项目质量管理体系思考

来源:用户上传      作者: 郭鸿飞 李一凡

　　提要房地产项目的质量直接关系房地产企业和业主的利益，也对社会和环境产生了一定影响。本文依据工程质量管理的特点，对房地产项目质量管理体系进行思考。
　　关键词：质量管理；项目管理；房地产
　　中图分类号：F27文献标识码：A
　　
　　随着我国经济体制改革的发展，目前国内的房地产产业正在蓬勃发展，各地的房地产项目建设正在如火如荼地进行，房地产业正向市场化、规范化、规模化方向发展。房地产建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大。房地产建设项目的增加给整个建设市场带来了勃勃生机。由于房地产业的产品造价高、寿命期较长，产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益，也对社会和环境产生一定的影响，因此如何加强房地产的质量管理，提高产品质量已成为全社会关注的焦点。但由于房地产项目建设中一些自身的特点，给质量管理和控制带来一些影响，有效做好针对性控制措施，才能更好地为发展房地产产业服务。
　　
　　一、工程质量管理
　　
　　这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究――产品策划――设计――实施――交付等五大阶段。做好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。目前，房地产开发项目的问题是在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。如果靠获取项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，但作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。作为建设方，工程项目质量管理主抓后三个阶段。
　　（一）设计阶段的质量管理。设计质量包括规划和施工图设计质量、规划设计质量。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电、通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。房屋产品质量的第一步是从设计开始的，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能、节地等要创新创优设计，要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。
　　（二）施工阶段质量管理。施工过程中的技术质量管理，是提高房产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和直接施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。为了提高房产质量，一定要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，且必须有出厂合格证。在进入工地前，进行严格检验。直接施工的技术质量管理是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：一要强化施工队伍的质量意识。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。二要强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实地普及基本知识，强化技能提高。三要强化施工现场的技术质量管理。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用；二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，做出试压报告记录，并实行随时抽检制；三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，做出返工处理；四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。施工完成后，要组织好竣工验收，组织专家按照国家《建筑安装工程质量检验评定标准》严格进行验收，对不合格的工程，决不交付使用。
　　（三）房屋交付后的质量管理。房屋交付后，其质量管理并没有画上句号，至少还有两方面的管理工作要做：一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意；二是要做好征求意见和调查研究工作。组织人员广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。
　　
　　二、构建质量管理体系
　　
　　要想保证房地产开发的质量，途径很多，但认真贯彻ISO9000标准、推行质量认证，的确是一条必由之路。通过咨询实践，我们深感房地产开发企业在ISO9000贯标中特别应紧紧抓住以下五个环节：
　　（一）在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。
　　（二）认真做好每一个项目的策划工作。从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；要按照策划的结果，编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。
　　（三）严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。
　　1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法，重大项目可采用招标，甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计大师们高超的建筑艺术，美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益，不顾社会效益。
　　2、委托施工时，可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上，优先选用通过ISO9000认证的施工企业。
　　3、要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。
　　（四）按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。开发企业在工程招标后，不能放任不管，而要严格监控。在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证，都应该按ISO9000标准来要求他们。
　　1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包；
　　2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求；
　　3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程操作；
　　4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全；

　　5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的事故隐患；
　　6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染，等等。
　　（五）按照ISO9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。
　　1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择，再委托监理；
　　2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用），最起码钢材和水泥禁止紧急放行；
　　3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而进行下道工序施工）或必须经过严格审批；
　　4、对分项分部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验（竣工验收）。
　　对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001外，还要贯彻执行ISO14001（环境管理国际标准）和OHSAS18001（职业安全卫生国际标准），这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能；才能使城市的立体环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善，才能使人与自然和谐；也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐，拓宽销路，为房地产开发企业带来效益。
　　
　　三、质量管理体系的特点
　　
　　一开始就要确立高质量标准，哪怕要用上50年的时间，也要创建一个能够为客户提供满意住宅的体系和程序。
　　（一）它代表现代企业思考如何真正发挥质量的作用和如何最优地作出质量决策的一种观点。
　　（二）它是深入细致的质量文件的基础。
　　（三）质量体系是使公司内更为广泛的质量活动能够得以切实管理的基础。
　　（四）质量体系是有计划、有步骤地把整个公司主要质量活动按重要性顺序进行改善的基础。
　　
　　四、房地产质量管理体系的特点
　　
　　综上我们可以看出，房地产项目质量管理具有广义性、连续性、时效性和相对性特点。
　　（一）广义性：在质量管理体系和标准所涉及的范畴内，项目管理组织的相关方对组织的产品、过程和体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有固有特性。
　　（二）连续性：不同于制造企业的工序制造，材料供应、质量检验等质量管理过程属于一次性暂态过程，在房地产项目运作中，由于房地产的产品特性决定了房地产的质量管理过程是长期和连续的。
　　（三）时效性：由于房地产项目组织工作的顾客和行业监管机构等其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求及期望是不断变化的，如原先被顾客认为质量好的产品会因为顾客满意要求的提高而不再受到顾客的欢迎；而一段时间后原先的质量标准体系或者建筑材料换代也会导致质量标准的不断强化和完善，房地产项目所依据的标准也就随时间的变化而变化。因此，组织应定期对质量进行评审，不断地调整对质量的要求，并相应地改进产品、体系和过程的质量，才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。
　　（四）相对性：房地产项目所面对的顾客和其他相关各方可能对同一产品的功能提出不同的需求，也可能对同一产品的同一功能提出不同的需求。需求不同，质量要求也就不同，只要满足要求的产品才会被认为是质量好的产品。
　　
　　五、总结
　　房地产质量管理对于房地产业来说，是重中之重。本文从工程质量管理的特点出发，对工程质量管理、构建质量管理体系进行了探讨和思考；最后根据质量管理体系的特点提出了房地产质量管理体系的特点。但是，对于如何具体的从房地产质量管理体系的特点出发进行对策研究，还需要进一步深入的探讨。
　　（作者单位：1.北京交通大学经济管理学院；2.河北政法职业学院）
　　
　　主要参考文献：
　　[1]杨永华.房地产行业推行ISO9000和ISO14000标准实务[M].海天出版社，2003.
　　[2]吴岳.建立房地产质量管理综合体系初探[J].长春工程学院学报（社会科学版），2002.3.
　　[3]张平.房地产开发项目全过程质量管理探讨[J].科技资讯，2007.27.
　　[4]M.A.Sale Hiyassat.Applying the ISO standards to a construction company.The international Journal of Project Management，2000.18.

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