细节决定成败

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　　做好土地储备工作，在把握正确工作方向的同时，加强细节管理尤为重要。基层土地储备机构应加强以下六个方面的细节管理：
　　一、土地储备计划的制定。土地储备机构的首要任务是实现政府土地宏观调控职能，避免市场失灵。制定年度土地储备计划是做好土地储备工作、避免盲目储备、合理控制储备规模的一个重要环节。土地储备机构应根据当地政府改革与发展计划、土地利用年度计划、城市发展规划，结合当地土地利用的实际情况，对拟储备的宗地逐宗进行分析，兼顾社会生活的各个方面，制定详实的土地储备计划，以保证全年土地储备任务的完成。
　　二、拟储备宗地规划的审核。按照储备计划实施土地储备时，首先要审查拟储备土地是否符合土地利用总体规划、能否作为建设用地，这是决定是否对宗地实施储备的关键。对于符合土地利用总体规划的宗地，土地储备机构应协调城市规划部门，提供宗地的规划条件，明确城市规划用途、用地强度。除政府另有安排外，对规划用途为绿化用地等不能实现土地市场调控功能的土地暂不储备，以保证实现储备土地收益的最大化，减少土地储备风险。
　　三、储备方式的选择。储备方式的选择，对于合理利用土地储备资金至关重要。目前土地储备可以选择现金储备、协议储备、红线储备、信息储备等方式进行。对于列入本年度土地出让计划的拟储备土地，应采取现金储备方式，以尽快完成宗地的前期开发，再出让给土地使用者；对于没有列入本年度土地出让计划，但对土地市场宏观调控影响较大且有储备价值的土地，可采取协议储备方式，通过与宗地原产权单位协商，以协议的方式收购宗地，待宗地推向市场后，再根据协议支付补偿；红线储备是一种政策储备，是政府通过下文要求将某一范围内的土地全部纳入政府土地储备，是政府实施土地宏观调控的手段；信息储备是对在一定时间内暂不实施储备的土地，将开发信息储备在信息库中，今后依照开发时间进行储备。目前，基层土地储备机构一般没有雄厚的资金支持，应以协议储备为主，灵活运用多种储备方式。
　　四、拟储备宗地的权属审核。土地储备机构收购土地，必须保证拟储备土地的权属明确、完整，宗地四至清楚无争议，这是防范土地储备风险的一个至关重要的环节。基层土地储备机构在接受土地使用者储备申请时，要对宗地的土地登记情况、房产登记情况、限制权利情况进行审查。对没有进行土地登记的宗地，申请人无权要求储备，在根据宗地的权源和使用情况进行土地登记后再申请储备；对有查封、抵押、出租等限制权利情况的，可要求申请人将宗地的限制权利解除后再申请储备；对于土地与地上附着物权利不一致的情况，应分别与权利人进行协商，以保证所收购土地的权利完整。
　　五、拟储备土地补偿标准的确定。土地储备补偿标准的确定，对于保护原土地使用者的合法权益、减少土地储备风险意义重大。在补偿标准的确定上，要坚持以人为本、客观公正、以市场方式运作等原则，既要保护原土地使用者的合法权益，又要保证政府收益的最大化，批准两者的结合点。淄博市周村区在实施土地储备时，首先与原土地使用者就土地面积、房地产价值评估共同确定一个有相关资质的中介机构进行评估，对相关成果共同确认，协商一致后严格按照《周村区土地储备办法》确定的补偿标准对原土地使用者进行补偿。
　　六、储备宗地上相关权利的注销。实施土地储备后，土地储备机构应及时协调原土地使用者对宗地的土地使用权、房产所有权、水电使用权等进行注销，对列入出让计划的宗地及时拆除地上附着物，以实现净地出让。土地储备机构一般对储备土地原土地权利的注销都非常重视，及时进行注销登记，但对房产所有权、水电使用权的注销不够重视。笔者通过多宗土地的储备实践发现，必须将储备土地的原房产所有权、水电使用权进行注销。注销房产所有权，防止因原土地使用者的原因使房产所有权在储备完成后被法院查封，造成不必要的储备风险；注销水电使用权，有利于摸清原使用者的水电使用情况，及时结清水电费用，防止因原土地使用者欠费而增加土地储备成本。

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