浅谈GIS在房产登记管理中的运用
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作者: 周仁静
随着城市的建设和发展，各类房产的数量猛增，房产管理中获取的几十万乃至上百万卷房产档案及其相关的各种人文信息、自然属性信息、空间地理信息靠人工是很难管理和利用的。因缺乏空间位置信息，自然房屋与权属信息可能存在一对多的关系，容易导致权属登记出现错误。当下，日趋成熟的地理信息系统（GIS）技术为房产管理提出了一个崭新的管理模式，即充分运用GIS对图形和属性信息进行科学管理与分析的功能，在空间数据和非空间数据异化管理的基础上实现了数据的高度共享和一致，从而在房产登记管理中实现以图管房，以房管证、以证管档。近年来，盐城市房产交易登记中心全面加强基于GIS的房产图文综合管理信息系统建设，有效提升了房产登记服务的质量和水平。
一、盐城市区房产图文综合管理信息系统基本情况
基于GIS的盐城市房产图文综合管理信息系统是由数据库系统以及建立在数据库系统之上的强大的空间分析与模型分析功能组成，历经丘权号编制、房屋调查、地形图建库、地形图修补测、丘权号录入和修补建楼盘表等阶段。目前，总计完成了14万多户的房屋入户调查，200多个商品小区的图形修补测，26万多条登记信息的丘权号录入以及楼盘表挂接，对高速圈内420平方公里范围房屋进行建库等工作；数据库整合了所辖区域内的形象摄像图、航测图、测控网、房产分幅平面图、房产分层分户图、创立空间数据库，同时整合各业务部门业务处理形成的房产信息数据、创立形成非空间数据库（即属性数据库），并采用关系数据库管理空间数据和属性数据，确保空间数据与属性数据的一体化集成。
为适应网络发展对GIS的需要，盐城市区房产图文综合管理信息系统采用VS2005.net+ARCGIS9.3开发的“数字房产”WebGIS发布系统平台，WebGIS在以B/S结构的房产管理系统中扮演着重要的角色。GIS实现房产的精确地理定位，提供基础图形的绘制、编辑、更新功能、提供选定区域内房产的综合信息查询、统计功能、通过盐城市房产综合管理信息系统和测绘管理系统的无缝衔接，为“以图管房，图文共享”提供了完善的技术支持和数据保障。
二、GIS在房产交易登记管理中的具体运用
（一）图文互查。利用GIS的空间分析功能，可以实现基于房产图形的高级查询和分析功能，如多边形查询，缓冲区分析等功能。盐城市房产图文综合管理信息系统实现多条件和形式的图上空间信息和属性信息查询，也可通过与业务管理系统的关联实现双向查询（以图查房、以房查图）；工作人员只需在图形中选取相应的房产平面图，输入区域名称（可以是道路、河流、村组也可以是住宅小区等），比如输入新苑小区，找到所在的楼幢，系统就进入到目标区域，选定该幢房屋后，就能很快查到该幢楼房屋的楼盘表，通过楼盘表显示出该幢楼所有产权人的基本信息：姓名、面积、房号等，点击属性信息后就可以完整地查阅到该户的登记状态；同时也可以根据属性数据直接显示相应的房产地图，并以楼盘立面图方式和不同风格管理和显示每幢房屋每户的相关信息如：建筑面积、套内面积、房屋用途、查封、抵押等状态。
（二）拆迁管理。在城市房屋征收过程中，需对特定区域内的房屋予以限制，以防止发生交易或抵押等情况。这时，只需利用GIS图形，对拆迁范围内的房产进行查询和业务操作，在基础地形图上绘制拆迁红线、查询拆迁红线范围的所有房产、对拆迁红线范围内的房屋进行查封、解封、冻结等操作，即可达到图形和登记信息的同步冻结目的，并且把已经锁定在拆迁范围内的房屋用深红的颜色表示出来；同时可以进行拆迁统计，对拆迁范围内的房屋信息关联业务系统统计具体数据。由于系统采用了一体化的数据库设计、查询、解冻、冻结等操作步骤，不仅减轻了拆迁管理部门的工作量，其成果也可以供其他部门直接应用。
（三）统计与决策辅助。一是在传统的房产管理中，对房屋的描述主要通过房屋坐落进行，而房屋坐落往往具有变化快、不精确、易出错等缺点，会导致统计结果的失真失信。而利用GIS的空间查询技术则可以从根本上杜绝这类问题，提高房产管理统计的科学性和准确性。二是GIS丰富的专题制图功能，可将统计结果以更加直观的形式表达出来，将房产管理中的统计分析方法与GIS的统计分析、图形表现结合，允许工作人员进行多条件的交互查询与自定义式统计，对画定范围内的房屋可以多种形式统计产权登记、抵押等交易信息。系统利用各种数据库资源，以地图为直观界面，辅之以最新的统计报告、最新信息、分析报告等，全方位、多层次为领导提供决策信息，并且能够自动制定统计报表（包括图形）的样式，满足和提升房产管理中的某些统计分析。三是利用WebGIS技术，可建立网上房产信息发布系统，使得房产网站能够以更加直观的图形方式显示房产信息，提供更加丰富的查询、统计功能。
（四）以图管房、以房管证、以证管档。应用时态GIS技术，实现对房产历史信息的有效管理，建立房产空间信息与属性信息的历史演变关系，通过历史回溯，为解决房产纠纷提供历史数据；同时系统实现图形数据与属性数据的双向查询功能，解决重复办证、相邻房产面积不统一的管理漏洞，将档案与房屋地形图和分户图关联起来，对办证房屋进行精确定位，在办证过程中可以查阅各种历史和现状以及相邻房产的数据，使管理更加成熟、规范。
三、确保GIS数据的现势性和完备性
基于GIS房产管理的核心是建立房屋的空间地理属性信息、自然属性信息、社会人文属性信息的链接。盐城市房产交易登记中心利用GIS技术提高了房产登记管理工作，实践表明，加强GIS平台的维护更新工作也尤为重要。笔者以为，数据是一个GIS系统的“血液”，数据的现势性和完备性是一个系统的生命力所在，随着GIS建设的不断深入，数据的匮乏和不规范、不完备将会成为系统建设不可回避的“瓶颈”，数据质量问题也在很大程度上会影响GIS系统运行的质量和效率，因此高质量的数据是一个GIS系统有效运行的基石。将GIS引入房产管理是对传统房产管理方式的一个突破，它改变了传统房产管理信息系统软件注重属性信息、忽略图形信息的缺点，标志着房产管理走向更加成熟、更加规范的道路。在房产登记管理中，有效使用房产地理信息系统（GIS），可以化繁为简、化难为易。同时系统具有良好的可拓展性，不单可以服务于房产管理部门的各类业务，将来还可以为公安、民政、城管等多个部门合作进行深度开发，共同构建数字城市的综合管理平台。
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