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城市中心城区楼宇经济发展研究

来源:用户上传      作者: 张卫

  摘 要:城市中心城区经济发展普遍面临空间小、资源少、人口多等困难,发展楼宇经济是城区经济转型升级的重要途径。以苏州市姑苏区楼宇经济发展为例,分析发展现状和存在问题,并对下一步发展提出对策。
  关键词:城市中心城区;楼宇经济;苏州市姑苏区
  中图分类号:F299 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2016)02-0094-02
  楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态,它以商务楼为主要载体,以服务都市为主要目标,以商贸服务业为主体产业,包括高科技、传统商贸业、现代服务业、都市工业等多种产业在内的一种经济形态。发展楼宇经济对于集约利用资源、开拓发展空间、聚集经济要素、提高业态档次、提升发展内涵、扩大经济总量等方面,都有着不可替代的重要作用,是提高城市区域竞争力,实现城市经济跨越式发展的有效之路。苏州市姑苏区是典型的城市中心城区,面临空间小、资源少、人口多等困难,当前正在通过发展楼宇经济,探索一条城市中心城区转型发展的路径。通过分析苏州市姑苏区楼宇经济的现状、问题,并提出对策建议,旨在为其他城区转型发展作出示范。
  一、姑苏区楼宇经济发展现状
  1.楼宇体量日益增大。截至2014年底,全区纳入统计的楼宇共有117幢,可用商务面积137万平方米。其中,国资楼宇12幢,总面积16万平方米;产权相对独立楼宇36幢,总面积41万平方米;分割销售楼宇69幢,总面积80万平方米;单体面积超1万平方米的有51幢,5 000―1万平方米的有42幢。
  2.企业业态不断丰富。全区楼宇共入驻企业约5 921家,入驻面积约128万平方米,平均入驻率93.43%。所涉行业企业除批发零售业、住宿餐饮业、房产建筑业和商贸商务服务业等传统产业外,金融业、信息软件和计算机服务业、科学研究和技术服务业等新兴行业发展迅速。
  3.税收贡献逐步提高。对比2012年和2014年数据,2012年楼宇经济实现公共财政预算收入5.06亿元,2014年实现公共财政预算收入7.3亿元,增长44.3%。2014年单位面积出税1 061元/平方米,增加352.7元/平方米,增长49.8%。
  二、姑苏区楼宇经济面临问题
  1.集聚性不强,发展均衡不够。目前,全区很多楼宇的功能定位和产业布局不够明确,大部分都是综合性的混合业态。入驻企业普遍层次较低、产业关联度不强、集聚性较差,单体规模较大的高品质楼宇较少,区域之间、街道之间、楼宇之间发展差距较大。从楼宇数量来看,沧浪、石路、金阊3个街道各有14幢楼宇,苏锦、虎丘、白洋湾3个街道都只有1幢楼宇;从楼宇税收来看,效益好的楼宇,如新联大厦2014年全口径税收已经达到8 504万元(扣除房地产开发税收),部分差的楼宇年税收仅有几十万元。
  2.高端性不强,配套设施不够。姑苏区楼宇分类中,作为排头兵的星级楼宇仅有33幢,其他的楼宇在软硬件方面都各有缺陷和不足。从硬件条件看,大部分楼宇尤其是位于古城内楼宇的生活配套不完善,周边的车位、餐饮、休闲、娱乐等配套设施不足,改进空间不大,难以吸引总部企业、高端企业落户。从软件条件看,绝大部分楼宇的智能化、自动化、信息化和物业管理水平不高,大多数物业公司是三级资质,只能提供最基本的物业服务,影响了楼宇经济提档升级和长远发展。
  3.可控性不强,矛盾化解不够。全区117幢楼宇中,政府实际掌握的资源不多,仅有35幢楼宇为市属、区属国资或街道、新城、村级资产,其余82幢楼宇的业主均为市场主体,且大部分都是分割销售,政府对这部分楼宇的控制引导力较低。楼宇业主或管理者“重租轻税”,过于追求租金利益,与政府需要高成长性企业、属地企业的税收收入之间的矛盾始终存在,影响楼宇企业的税收属地率、贡献率和产业导向,还引发了一些社会矛盾。
  三、姑苏区楼宇经济发展对策
  1.科学规划,找准定位
  科学规划、合理布局,是楼宇经济繁荣发展的首要条件。在城市建设过程中为楼宇经济发展留足空间,做好商务楼宇规划布局和功能定位,形成“一核多点”的楼宇经济发展格局。“一核”即平江新城现代商务商贸产业园,打造全区楼宇经济发展核心区。重点加快平江新城超高层商业综合体、苏州城市广场等项目建设,突出发展金融商务、中介咨询、科技服务、商贸物流等产业,实现楼宇经济集聚发展、特色发展。“多点”即以姑苏软件园、传化物流、苏州自主创新广场、原行政中心西区等为代表的各类产业园,打造全区楼宇经济发展新引擎。重点加快现有载体招商、培育和辐射力度,着力发展软件科技、现代物流、金融商务、文化创意等产业,实现楼宇经济定向发展、快速发展。
  2.提档升级,增强后劲
  提档升级是楼宇经济的发展重要路径。一是突出招商,优化入驻企业结构。以街道为主体,加强与区相关部门、楼宇业主及楼宇物业管理企业沟通衔接,建立起“多主体、多层次、多渠道”的立体开放式招商体系,完善楼宇招商引企上下联动机制。建立全区载体资源互通联席会议机制,推动古城外街道积极承接古城内街道楼宇溢出资源,提高全区楼宇出租率,避免优质企业外流。通过赴一线城市举办招商推介会、制作楼宇宣传片、印制专题宣传册等多种方式,加强对全区楼宇经济发展成果、楼宇资源等相关内容的宣传推介,提高姑苏区楼宇经济的知名度。二是加大投入,提升楼宇硬件软件水准。按照“政府引导、企业主导”原则,鼓励楼宇业主或楼宇物业管理企业对现有设施陈旧、智能化程度低的商务楼宇进行升级更新,聘请优质物业管理企业,拓展物业服务范围,提升商务楼宇档次水平和企业吸引力。
  3.优化服务,改善环境
  发展楼宇经济,必须提供良好的政务环境。创新工作推进机制,建立区领导联系重点楼宇和楼宇经济工作联席会议制度,定期召开联席会议,协调解决楼宇经济工作开展过程中遇到的问题和困难。创新服务模式,加快推广和提升“楼宇社区”服务理念,丰富服务内涵,推动党建、劳保、计生、民政、司法等社区服务进楼宇,为楼宇入驻企业提供“保姆式”服务。用好楼宇经济数据系统和信息直报系统,及时进行数据更新发布;建立楼宇信息平台管理维护长效机制,实现对全区楼宇的信息化、网络化管理。建立楼宇信息直报员培训制度,通过开展培训班、座谈会、专题讲座等方式,加强对信息直报员的系统培训,不断提高楼宇经济管理服务整体水平。
  4.强化征管,提高贡献
  发展楼宇经济,最终的落脚点是要培育新的经济增长点。不断健全完善全区协税护税网络,以各街道为主体,区相关部门配合,加强对楼宇入驻企业的工商、税务属地化管理,及时动态掌握楼宇入驻企业注册登记信息,并形成工作推进长效机制。通过提档升级,开展“腾笼换鸟”工作,对楼宇入驻企业进行有序引导,剔除一些效益不高、占用面积很大但税收产出很小的企业,提升楼宇入驻企业的档次,提高楼宇“亩产”。提升税源监管水平,对楼宇入驻企业进行工商、税务知识宣讲,重点督促区外工商注册、税务登记企业进行工商、税务变更,主动上门催缴征收税款,确保楼宇入驻企业税收应收尽收。
  参考文献:
  [1] 夏效鸿.中国楼宇经济发展报告(2014)[M].北京:人民日报出版社,2015.
  [2] 夏效鸿.楼宇经济发展研究[M].北京:经济日报出版社,2010.
  [3] 杨军.中心城区楼宇经济指数初探――以杭州市下城区为例[J].统计科学与实践,2010,(5).
  [责任编辑 兴 华]
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