鞍山市商品住宅需求特征及影响因素分析

来源:用户上传      作者: 屠　鑫　刘　丽

　　[摘要] 本文从住宅需求特征、住宅需求的的影响因素、住宅需求客户细分以及鞍山市住宅消费市场的发展趋势四个方面对鞍山市商品住宅需求进行浅析，得出鞍山商品住宅需求稳定增长的结论。
　　[关键词] 房地产市场 住宅需求 发展趋势
　　
　　一、商品住宅需求旺盛
　　
　　经济快速发展、居民收入不断提高，促使鞍山市住宅市场有效需求迅速扩大，市场成交量也持续增加。2007年6月份，商品住宅销售面积7.55万平，销售额20183万元，均价为2673元；7月份销售面积增加到15.07万平，销售额为40169万元，均价为2666元；8月份，销售面积略有减少，达到9.27万平方米，销售额29664万元，但销售均价增至为每平3200元；1月～8月销售面积累计为49.43万平方米，销售额为141975万元，均价为2872元。由此可见，2007年上半年商品住宅市场需求旺盛，交易活跃。
　　
　　二、住宅市场需求的影响因素分析
　　
　　1.人口与家庭变化的影响。人口与家庭的数量在一定程度上决定着住宅需求的总量。人口增加必然会使家庭数量增加，就必然增加对住宅的需求，三者应保持一定的比例关系。近年来，随着鞍山市人口的增长,家庭人口结构也在发生变化。据统计，截止到2007年8月，鞍山市区人口已经增加到147万人，家庭数量也随之增加，住宅需求迅速增长。
　　2.住宅价格的影响。由于住宅自身的特殊性，既属于生活必需品，又是价值高、体现成就与地位的商品，这就决定了其价格弹性波动范围比较大。当住宅作为人们生存性消费资料时,这时住宅是缺乏价格弹性的；当人们对住宅的需求向享受性消费资料延伸时,住宅就倾向于高价格弹性的特征。近几年，鞍山市房价一直攀升，现均价达到2872元/平方米，较高的房价水平一方面抑制了工薪阶层和创业者的购房需求,但大户型、高价位的高档住宅销售却依旧火爆。换句话说，现在的鞍山市住宅需求是存在两面性的，既有生活基本必需品的一面，也有奢侈品的一面。
　　3.居民收入水平及投资偏好的影响。居民收入对住宅需求有同向的影响,但收入对住宅需求的影响难以简单地用收入弹性来量化，因为收入影响住宅需求的渠道是复杂的。西方学者认为，该影响基本上分为两个渠道：一是收入影响家庭在住宅上持续不断地支付现金的能力，通过现金支付能力上的承载力来影响住宅需求;二是收入影响家庭成员一生的财富积累预期，通过这种财富积累的预期来影响对住宅的需求。近年来鞍山住房消费的快速增长正是得益于居民收入水平的提高，购房可支付能力的增加。居民人均可支配收入的持续增加更增强了居民对未来收入增长的预期，这大大增加了居民的购房欲望。
　　4.政策因素的影响。住宅消费市场是一个对政策非常敏感的市场,财政政策、住房保障政策、信贷政策等都会对住宅消费市场产生重大影响。近几年随着全国经济发展，全国的各地区的房价都不同程度的上涨，而且势头愈来愈强劲。在这种趋势下，国家为了更好地稳定房地产市场，先后颁布了上调利率和二套房贷款利率等政策，近而影响住房需求量的增加。
　　
　　三、鞍山市住宅需求客户群细分
　　
　　1.按照客户的收入水平可分为高收入层、工薪阶层、生活保障层。高收入层即我们所说的富人层，他们普遍收入丰厚，物质生活水平较高。在购房方面，他们关注的并不是房价的高低，而是更为关注房子的质量、舒适度。工薪阶层即靠固定的工作收入来维持生活，物质生活水准平平。在购房方面，他们对房价的关注度要高于高收入层。而所谓的生活保障层即生活来源不稳定客户，主要特征是没有固定的生活保障，住房的需求主要靠政府政策。
　　2.按照客户的职业类型可分为工作服型、教案型、背包型。工作服型指鞍钢职工和政府公务员。鞍钢现有在岗工人15.2万人，平均工资收入每月2200元，该群体成为鞍山市主要的购房需求客户。除此之外，政府公务员由于其收入稳定且较高而成为商品住宅的又一类消费群。教案型指从事教育事业的人员，这也是鞍山市购房需求的主要客户来源。背包型主要是指刚刚走出校园，年纪较轻的学生，他们面临在鞍山安家落户，因此他们也会成为未来鞍山市的主要购房客户来源。
　　3.按照购房观念可分为满足住房型和非满足住房型。满足住房型即购买住房单纯是为了将来居住的客户，这类群体主要表现为购置婚房。而非满足住房型即购买住房并不是为了自己居住，这些客户购房目的主要是投资。最近几年，鞍山的房价一直攀升，这些客户在现有可能较低的价格购买一些住房作为储备，将来在房价居高不下的时候，卖出这些住房以赚取丰厚的差额，以实现投资的目的。
　　
　　四、鞍山市住宅需求市场的发展趋势分析
　　
　　鞍山住宅市场需求的前景十分广阔。首先，鞍山市人口增长增加对住宅的需求。尽管鞍山人口增长速度较低，但由于人口发展的惯性所至，到2017年将达到鞍山户籍人口规模的最大峰值3617228人，年均增长率约为3.22‰。人口的数量增加，就必然会增加住房需求。其次，旧城改造、城市建设引致的拆迁购房需求。2007年上半年，鞍山市棚户区改造成果显著。至7月底前，市危旧房全部拆迁完毕，市区内彻底消灭棚户区，棚户区回迁居民8679户；危旧房改造拆迁居民34940户，回迁安置住宅面积188万平方米。这也会加快拉动鞍山市的住房需求。再次，住宅居民条件的改善。从人均住宅面积的改善情况来看，2005年市区人均住宅面积是21.18平方米，鞍山市“十一五”规划中提到人均住宅面积要实现24平方米，鞍山市区人口总量是1461660人，这样可以计算出由于居住面积的改善而增加的住宅需求面积是4121882平方米。
　　从以上各方面分析来看,鞍山市住宅市场的潜在需求依然巨大，这也意味着未来住宅消费总量将呈现稳中有升趋势。
　　
　　参考文献:
　　[1]鞍山市统计局，鞍山统计月报,2007（2-9）
　　[2]樊纲:房价谁说了算[M].南：江西人民出版社，2004
　　[3]厉以宁:中国住宅市场的发展与政策分析[M]，北京：中国物价出版社，1999

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