地铁上盖物业经营模式探讨
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作者: 李音
摘要：随着地铁物业开发成本的逐渐提高，后期经营难度加大，本文从四个方面出发，探讨和分析了地铁物业的多种经营模式，及其之间的往复循环关系。
关键词：地铁上盖；物业；经营模式
中图分类号：U231+.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01
一、我国地铁上盖物业开发
地铁作为适用于高密度城市的公共交通系统以其方便、快捷等特点成为缓解交通压力的有效手段。地铁自诞生以来经历了150年的历史，形成完善地铁网络的城市多为经济发达、机动化程度高的城市，如伦敦、纽约、东京等。近年来，随着我国经济快速发展及城市规模日趋扩大，传统公共交通系统已不能满足市民出行需求，部分城市的地铁建设迅速发展起来。今年《“十二五”综合交通运输体系规划》的通过，为城市轨道交通的发展提供了支持。地铁除单纯的全封闭地下线路，也有地下线和高架线相结合的线路，一般来说，提及地铁，也涵盖地上及高架部分，本文所指地铁上盖物业即是地铁公司结合地铁站厅一体建设开发的物业。
地铁的运营亏损是世界范围内的难题，各城市的地铁公司往往会通过开发地铁资源来获益，如：广告、通讯、站厅商铺、冠名权及上盖物业等。说到物业开发，在2004年国土资源部颁布第71号令，即“831”大限①以前，国内地铁公司多学习香港地铁的“地铁+物业”模式②，土地多以协议出让方式取得。而“831”大限之后，国内地铁公司需要参与拍卖来获得土地，土地成本相对提高。地铁具有公益性，而我国地铁公司为国有企业，除追求经营利润之外，还肩负着一定的社会责任，这在一定程度上推高了地铁上盖物业成本。另外，出于防灾目的，地铁站内商业受到质疑，《地铁设计规范》规定地下车站站厅乘客疏散区、站台及疏散通道内不得设置商业场所③，由客流聚集的站厅通往上盖物业的商业链及氛围被切断，将客流吸引至上盖物业并驻留，至关重要。有效的经营运作地铁上盖物业，获取丰厚的收益，支持地铁事业持续发展，是地铁物业经营者的首要任务。
二、地铁上盖物业经营模式分析
1.持有物业的租赁，获取稳定的利润
纯租赁模式风险小，租赁收入稳定，可分为整租经营和分租经营。整租多适用于大面积零售业态，如大卖场超市和百货。将物业统一租赁给专业经营者，由其统一负责物业的布局规划、招商、经营和物业管理，既能避免经济波动对商业的负面影响，又能节约物业管理费用。在人员专业化程度不高、市场占有率低的初期阶段是比较可行的经营模式。分租适用于写字楼及不规整的多业态商业，地铁公司自行对项目进行业态定位、招商和物业管理，能够形成较高租金，利于商户管理和物业经营的专业化发展，但需要一定的人力和资金保障。
2.采取自行经营模式，在获取利润的同时打造地铁自有品牌，增强地铁公司对物业经营的可控性
自行经营存在高风险和高利润空间。针对沿线不同业态的大面积物业分别成立专业管理公司，独立经营、独立核算，快速打造各业态专业管理公司，创立地铁自主的商业管理品牌,并逐步扩展至地铁线以外领域。目前，天津地铁集团已经开始了专业化经营管理公司的经营运作，先后成立了酒店管理公司和商业管理公司，在物业经营管理方面取得了成效。
近几年，我国网络消费的兴起对传统百货商业产生替代影响。单纯的开专卖店式的百货经营因定位模糊，产品雷同等缺陷，已不能满足中国新生代消费者对时尚工业产品的需求。地铁乘客主力为上班族，受过良好教育，对时尚产品的认知度和需求度高，应注重其对品位、潮流的追求，买手制经营模式④能够对其产生较强的吸引力。另外，开发自有品牌也是地铁商业追求差异化经营的有效手段，将地铁文化融入商业品牌开发并获得利润。
3.持有地铁物业的出售，实现投资收益
物业出售多用于住宅或写字楼项目，风险性小，盈利空间大，资金回收速度快，但缺乏可持续发展性。地铁工程建设和物业开发期限长，很大程度上加大了地铁公司的资金压力，出售物业，快速变现盈利，在一定程度上能够缓解资金压力。
4.置业经营模式，收购、建设物业资产，通过经营实现物业的增值收益
置业模式是地铁物业经营的高级阶段，在具有一定的资本实力及操作能力的基础上能够实施。
在地铁建设施工会对沿线既有物业产生影响，功能拆迁、道路断交、围栏遮挡、噪音污染、建筑地基下沉隐患等因素使物业无法正常使用，需要地铁公司对其收购。地铁的正外部性具有拉动沿线经济发展及提升沿线物业价值的作用，加之近年房价上涨，收购物业成本提高，因此会对后期经营收益产生高预期。地铁公司作为国企也会服从市政统一规划参与沿线功能性建筑的建设，如：市民公园、文化广场、文化设施等，其中可经营性物业在整个项目中占比很小，经营收益也相对少。另外，如前所述，地铁公司通过拍卖方式取得土地也提高了物业成本。因此，仅以物业经营收益标准进行项目的投资收益评价是不合理的。
通过物业的有效经营运作，实现其价值提升，获取资产增值收益，也是地铁物业经营的有效手段。如：香港地铁2004年至2006年，物业升值利润分别为24.86亿港元、28亿港元、21.78亿港元，分别占物业发展总利润的比重为31.25%、27.94%、23.95%⑤。物业升值后，可继续持有或出售，通过合理地控制资产持有量，保持资金的流动性，此种经营模式获利丰厚，风险大，应同时注重风险控制管理。
另外，也可以将部分增值物业作为融资渠道，通过经营性物业融资，以物业经营收入的净现金流作为保障，质押给银行，由银行提供长期贷款，参加土地招拍挂拍得土地，或者作为其他新项目的建设资金，实现地铁物业开发的良性循环和可持续发展。
三、结论
以上4种经营模式通过有效的经营运作，会产生良性循环。收购、自建、合建得到物业，或租赁经营，或自营，待商业氛围成熟且资产增值后，再行出售或融资，获取现金，寻找下一个具有潜力的目标进行收购和建设，开展新一轮的物业经营。从而，发展地铁商业经济链，形成地铁品牌，支持地铁事业的长远发展。
注释：
①2004年，国土资源部颁布第71号令，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，即“831”大限。
②港铁公司向香港政府申请无偿取得开发车站上盖空间的权利，通过和房地产开发商共同开发获取物业分成，利用分得物业进行经营运作获益。
③《地铁设计规范》GB 50157―2003 版本，第19.1.3条。
④买手制已广泛应用于发达国家的商业经营中，通过培养大量对时尚敏感度高、能够准确判断潮流趋势的高级买手，与各国不同的品牌、设计师沟通、谈判、合作，采购其产品并出售，吸引追求时尚和品位的顾客，实现差异化经营。
⑤张晓莉,林茂德,张弘.城市轨道交通经济研究[M].中国经济出版社,2010:21.
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