分析宏观调控下我国房地产经济的变化
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作者: 薛安
摘要：我国出台了许多宏观调控政策，以良性发展房地产经济。当然，宏观调控也会使房地产市场发生变化，主要是由“开发商”与“购房者”的变化。房地产经济的发展离不开国家的宏观调控，宏观调控规范和调适房地产市场。
关键词：宏观调控；中国；房地产经济；变化
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01
2011年2月末国家出台限购政策(以家庭为单位，每个家庭只能购买一套住房)。同期，住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性住房的任务。其目的在于调整房地产供应结构，增加供应种类，满足不同层次的需求，使房地产行业进入一个较健康的发展道路。
2011年5月，发改委下达指令，发布《商品房销售明码标价规定》的通知，从此商品房项目实行一房一价制度。两个月后限购政策升级，部分二三线城市被纳入其中，并采取限购、限价双行线，与此同时国务院要求个地方政府拟定房价调控目标，并对全国70个大中城市进行房价监管。
2012年4月3日，博鳌亚洲论坛“债务危机：衰退的导火索”分论坛讨论，经济学家、成都大学副校长张其佐在分论坛上发言：调控短期化的问题在于：需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力；而调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动，从而影响正常的投资和消费。因此，今后房地产调控的方向在于坚持调控不动摇，同时尽快跳出‘短期化’怪圈，构建一个有利于房地产行业长期稳定健康发展的长效机制
国家一系列的宏观调控政策，如“一房两证”、“购房绿卡”、“限价令”等，给我国房地产经济带来什么样的变化呢？
一、我国房地产市场保持稳定
首先，国家宏观调控促进二线城市房地产发展。中商情报网发表了一则数据，关于“2012年1-13周中国部分城市楼市成交量同比变化”，其中主要包括深圳、杭州、天津、南京、成都、广州、背北京、苏州、上海、重庆等房地产高集中区城市。各城市与2011年1-13周相比，深圳同比下降25.73%，杭州下降41.23%，天津下降54.34%，成都下降41.18%，北京下降27.52%，而苏州与重庆分别上升84.62%和20.05%。从上述数据中可以看出，国家的宏观调控的促使一线城市的成交量有所下降，加强二线城市的市场发展。
其次，宏观调控平衡购房价格。一线城市购房价格较高，使得人们的购房力较弱，大多人们都成为“房奴”，所以国家必须出台政策来遏制一线城市的价格。促进二线城市的房地产市场，保持房地产市场的稳定，又可降低人们的购房压力。从上述成交量上可以看出，一线城市由于价格普遍偏高，导致楼市成交量的下降。
第三，宏观调控稳定房地产市场投资。由于国家出台相关政策，鼓励房地产商在二线城市投资开发房地产，整个房地产市场的投资仍保持着高速发展的趋势。中国房地产投资主要集中在华东、华北等经济发达地区，其中华东地区所占份额最大。2009年，华东地区房地产投资额占中国总投资额的35.7%。华东地区房地产投资份额最大，主要原因是这一地区经济较为发达，人口众多，房地产需求旺盛，进而拉动该地区房地产投资。
二、房地产开发商层面的反应
首先，早期宏观调控下，房地产商的发展。在我国改革开放政策的影响下，我国房地产呈现了一个高速发展的新时期。早期的房地产开发商在中国市场中分得很大的一杯羹，很多人因从事房地产开发而暴富。
人民网“强国论坛”中，在4月2日，发表了一则帖子“全国开发商囤地16万公顷，需要30个月来消化”，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。同时，2011年房企资金回笼的情况与预期有一定差距，在今年继续调控的大形势下，房企也不免对今年的资金回笼形势产生担忧。
其次，现今宏观调控的房地产商仍能继续稳定发展。根据“2012中国房地产开发企业500强测评成果发布会”的结果，恒大确实是2011年楼市中的一匹“黑马”。作为2011年覆盖城市最多的房地产企业，恒大累计开发城市多达103个，成为全国布局最广的开发企业，2011年累计实现合约销售额803.9亿元。销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%，成长速度惊。国家出台的政策在很大程度上，考虑了“管理”与“供给”的需求点，提供小型户房和保障性建设，促使我国房地产事业的供需稳定。
第三，宏观调控促进房地产商改变市场策略。我国房地产开发从“高房价”中获得了许多的利润，如我国房地产市场一直呈现“高涨幅”的状态，则会使房地产经济存在不安全、高风险的潜在危机，一旦爆发则很难收拾。所以国家必须进行宏观调控，从根源上使风险降调最低，规避泡沫经济，稳定市场的根基。
三、房地产消费者层面的反应
首先，消费者关注楼市价格。购房者是有着非常复杂的心理，会时刻关注楼市价格和银行信贷政策的变化，中国的“高房价”促使许多人群成为房奴一族。
2011年，CPI 涨幅呈扩大趋势，存款准备金利率，利率不断上调。自今年3月起，CPI 涨幅均在5%以上的高位，3月、4月分别为5.4%和5.3%，5月更是达到5.5%，创近两年新高。为抑制通货膨胀，今年上半年，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点，截至目前大型金融机构存准率达到历史高点21.5%；央行还分别在2月和4月加息0.25个基点，目前，一年期存款利率为3.25%，商业贷款利率为6.8%，个人住房公积金贷款利率为4.7%，10月以建行为首各大银行纷纷再次上调贷款利率，首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍。申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。
其次，宏观调控下消费者的心理变化。购房者随着楼市的价格居高不下，而逐渐的清醒自己的头脑，跟风式购房和刺激性购房的现象也逐渐的降低。
四、结语
总而言之，我国房地产经济的发展离不开国家的宏观调控，在国家调控政策下，房地产市场才能保持健康、稳定和快速的发展。
参考文献：
[1]孙薇.我国房地产经济宏观调控下的变化[J].管理学家,2011(08):471.
[2]卫恒.宏观调控下的房地产业发展研究[J].现代商贸工业,2008,20(01):33-34.
[3]黄正东,刘永胜,冯兴国等.宏观调控态势下房地产业的可持续发展[J].黄冈职业技术学院学报,2007,9(01):73-75.
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