中国城镇土地估价方法探讨
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作者: 余向国
摘 要：本文围绕在当前土地市场中如何进行土地估价这一主题,对土地估价的内容、影响土地估价的因素进行了论述,对其估价的方法进行了研究,并对估价的方法存在的问题提出了解决方法。
关键词：土地市场 估价方法 探讨
引言
我国城镇土地估价研究始于上世纪80年代中末期，现行的土地估价理论与方法体系是在大量借鉴国外较为成熟的理论与方法的基础上建立的[1]。近十几年来，伴随着土地使用制度改革的不断深化、城镇住房制为适应改革和发展的需要，确保土地有偿使用制度的顺利实施，在《土地管理法》的基础上制定了《城镇土地定级规程(试行)》和《城镇土地估价规程(试行)》，城镇土地估价工作根据这两个规程而先后展开[2]，城镇土地估价理论和方法研究也在不断深入。土地估价看作估价人员依据土地估价的原则、理论、和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响综合评定出某宗土地或多宗土地在某一权利状态下的某一时点的价格。正因为土地估价受到人的主观意识的影响，因此，在估价过程中对研究区资料的掌握、选用何种估价方法、估价人的经验都会造成估价结果的千差万别。
1.土地估价的内容
根据我国目前的情况，土地价格的种类主要有以下几种：（1）所有权价格、使用权价格；（2）理论价格、市场价格、评估价格；（3）拍卖价格、招标价格、协议价格；（4）租赁价格、抵押价格、征用价格；（5）底价、期望价、补地价；（6）基准地价、标定地价；（7）总地价、单位地价、楼面地价。
2.影响土地估价的因素
影响土地估价的因素很多，通常可将它们分为区位因素、物理因素、社会、经济因素、环境因素、行政因素和国际因素[3]。
土地空间固定性决定了任何一块土地只能就地利用和开发，从而使得每块土地都受制于其所在的空间环境条件。土地区位对土地价格的影响很大，有的土地学家甚至把区位看作影响地价的最重要的因素。
影响土地价格的物理因素主要有以下几方面：其一是地质与地基。其二是地势。地势即该土地与相邻地的高低关系，特别是与临街道路的关系。第三是土地面积。一般说来，只有面积适当的土地才会有较高的价格。第四是土地的宽度、深度及形状。此外日照、通风、干湿等因素也对地价产生影响。
社会、经济因素社会因素中最主要的是人口因素，一般说来，人口数量与房地产价格是同方向变动的。人口的增加使土地需求增加。而家庭构成状态也是影响地价的一个因素，即使人口数量不变，家庭构成变化也会影响居住单位数的变动，从而影响土地价格。家庭人口平均数的下降，即家庭小型化，土地价格有上涨趋势。
国家、地区宏观经济发展水平是影响地价的又一因素。当经济繁荣、投资迅猛发展、各种经济活动十分活跃时，对土地的需求也会增加，从而影响到土地价格上升。经济形势恶化、有效需求不足，如果这种情况长期持续下去，对土地的需求会减退，地价下降。由于受国家宏观调控政策以及经济迅猛发展的影响，中国很多城市从2002年以来房价几乎翻了一倍。
制度和价格政策对城镇土地价格的影响也许是最大的。行政隶属变更是影响价格的另一行政因素。由于行政隶属变更，将某市由原来的较低级别升为较高级别，就会引发地区的地价上涨。在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、体制，往往会提高该地区的地价。而城市发展战略、城市规划、土地利用规划，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定对地价有很大的影响。此外，交通管制和国际因素也会对地价造成影响。
此外，政治安定状况、治安程度特别是城市服务设施对土地价格会造成很大影响。如果一块土地所在地区城市服务设施完备，则这块土地很具吸引力，土地价格会上升。环境污染会给所在的地块和附近的地块的地价带来负面影响，而公园与绿地则会使地价升值。
3.土地估价的方法
一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。
3.1收益还原法
收益还原法是用适当的还原利率，将待估房地产未来各期正常纯收益折算为估价时点现值并求其和，得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其实质是以现值货币来换取投资资产未来的收益权利，该法评出的价格为“收益价格”。但在实际应用中，对纯收益的估算争议最大[4]。
3.1.1收益还原法存在问题
陈忻在《关于收益还原法中收益与利率的界定问题》一文中指出，净收益在收益还原法中的含义本来是完全明确的，根据收益资本化（或本金化）的原理，净收益是指除为购买该项资产所发生的一切现金流量之外，在正常经营条件下，经营期各年所发生的全部净现金收入（净现金流量），等于经营期的现金流入减去现金流出。然而不仅在评估操作人员中，而且在指导性文献中，却屡屡发生对净收益的不当解释。有的工具书从“静态”角度把收益说成是企业税后利润，但又说“从动态来看，采用净现金流量更为准确”，并认为在一定条件下两者可以相等。有的文献提出“利息中不含资本，纯收益也不应含资本”等等。这些含糊不清甚至违背收益还原法基本原理的说法广为流传，使评估实务中发生难以纠正的谬误和偏差，严重地影响了评估的科学性，常常低估了收益还原价格。
3.1.2对问题的解决对策
本文认为，土地纯收益在实质上是土地投资者的收益期望值或预期收益，是收益性土地的绝对所有权权益价值，在数量上是指以收益为目的的房地产（土地）及其相关设施、劳动力和房地产的诸要素相结合产生的标准总收益，扣除资本、劳动力和房屋等按其对标准总收益的贡献程度所产生的收益后残余下来的收益。目前理论上已形成共识，即要求所求取的纯收益，应为对一般人都稳定的客观纯收益，也就是要求将存在于实际收益中的主观性因素剔除。收益性土地纯收益求算，即是收益性土地的绝对所有权权益价值评估，宜从经济收益观考虑，应该根据该收益性土地所产生的市场租金而定，同时兼顾由于土地使用而带来的无形收益。
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