关于商业地产优化发展的路径与趋势探析
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作者: 韩石
摘 要：商业地产的健康发展需要科学合理的发展路径，本文主要针对商业地产升温的原因进行了全面的分析，然后分别对商业地产优化发展的路径和发展进行了详细的阐述，与大家共同探讨。
关键词：商业地产 优化 发展 趋势探析
商业地产在整个地产行业出现的时间较晚，相对地产行业来说还处于一个较新的范畴。商业地产概念的提出基本是在2000年左右，首先在几个经济高度发达的地区得到发展，例如上海、北京、广州等，然后向全国范围延伸。在商业地产快速发展的过程当中，笔者针对其发展现状、发展路径和发展趋势做出主要阐述，下本便是笔者的论述，与大家共同探讨。
1.商业地产升温的原因分析
近几年，商业地产开发增速趋势明显，主要原因有以下几点：
（1）城市化发展进程加快，促使城市消费人口增加、居民消费水平不断提升，对于商业地产的发展来讲，发挥着积极的促进作用。
第一，站在城市化发展的角度进行分析，伴随着城市规划的实施，很多城市的经济发展导向转向商业，在这种情况下，很多大城市不约而同的将新城区的开发作为城市发展的重点，同时，也在不断进行着旧城的改造工程。CBD的建立、购物广场的兴建、商业街的改造既令城市面貌焕然一新，又让广大人民的生活水平大幅提升。因此，就商业地产，很多地方政府相继出台了一定的优惠政策和扶持措施，使商业地产得以持续、健康地发展。
第二，站在居民消费水平的角度进行分析，伴随城市居民人均工资收入水平、生活水平的显著提高，其生活方式、消费方式也与从前有了明显改变，无论是对休闲、娱乐、购物，还是社会交往上的一些商业活动，多方面的需求都在逐年增多。这种改变无形中已经对商业场所的档次、业态、品类、品牌、环境、服务等等诸多环节提出了更高要求，为商业地产的长足发展、品质升级开启了新的空间。
（2）住宅房地产业的平均利润下降，房地产开发商需要寻找新的利润增长点，很多已在发展战略上转型。从90年代中后期开始，我国住宅类房地产的年开发量增速每年都在20%以上。到近几年，暴露出来的商品房开发结构、市场定位和房价上涨等问题愈发明显。国家先后出台的一系列政策，更使很多房地产企业的利润受到影响。当前住宅房地产的平均投资回报率已经相较低于商业地产。较好的投资回报促使房地产商开始考虑将部分资金由住宅类房地产转向商业地产的开发运营，加快了商业地产的发展。
（3）我国加入WTO之后，外资零售企业在我国的开店限制得到解冻。商业地产在这样的开放政策下得到了更长足的发展。
第一，外资零售企业增多，发展步伐加快，对商业地产的需求随之增长。沃尔玛、百思买、麦德龙等大型零售企业不断扩大在华规模，中国开店数量逐年增加。第二，零售业开放带动内资商业的同步发展，增加了对商业地产的需求量。由此我们可以发现，零售业全面开放有效的促进了内外资零售企业的同步发展与扩张，从而进一步为商业地产的发展创造了双重需求，奠定了更为坚实的基础。
2.商业地产繁荣背后的理性透视
当商业地产在全国大中城市势如破竹，大力发展的同时，商业地产的空置率也有所升高，商业地产空置率的居高不下，不仅可能造成土地资源的浪费，还会在一定程度上使商业银行面临更高的金融风险。
据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。但其空置率，根据驰昂咨询数据显示，按照我国近年来年竣工商业地产建筑面积4000万平方米推算，2011年全国商业地产空置率将达到20%以上，远远超过国际公认的商业地产空置率10%的警戒线。商业地产过高的空置率造成了土地资源的浪费。
从金融风险角度分析，一般来说商业地产对银行的信贷平均依赖水平在70％～80％。参考商务部发布的《中国流通产业发展报告》，2011年我国商业地产投资规模将达到一万亿元，银行在商业地产行业需要承担的资金将在7000亿～8000亿元之间。这就意味着当商业地产出现大量的空置房时，地产开发商难以达不到盈亏平衡点，势必会造成商业银行的不良贷款，从而增大了银行的金融信贷风险。
商业地产的空置率逐渐升高，究其原因一与地产开发商对于未来市场研判过于乐观的预期有关，一是开发商对商业地产经营模式的理解还不够深刻、透彻。在实际的分析研判中，开发商有时会忽略对隐性需求的研究。例如，当零售业不断出现扩张，它的扩张方式并不一定就是开新的店面，有的是对现有门店资源的兼并、重组，在这种扩张方式下就没有带来对商业地产的需求。二是，现在国内一些商业地产开发商都是由住宅地产开发商转型，由于缺少对商业地产的基本认识和实际操盘的经验，习惯性的沿用住宅地产“开发-销售-套现”的经营模式，把用于住宅地产的经营模式套用到了商业地产的开发上来。
对于商业地产，这样的开发经营过程极易出现问题，例如，商业地产在进行后期管理和经营过程中所存在的复杂性和重要性，是普通住宅地产经营模式所无法比拟的。通常情况下，开发商为了可以及早获得开发所带来的利益，出现短视行为，在商业地产推广的过程中，主要采用“抛房养铺”的方式。这种方式就属于商铺产权式的销售，开发商将开发出来的地产分开售卖，实际上是缺少对商铺经营管理和功能定位的考虑的表现。实践表明，采用这样的方式进行商业地产的开发，最终很难获得成功。
此外，商业地产的空置也可以称为结构性空置，主要体现在商业地产开发形式的同质化与消费需求的多元化之间存在一定的矛盾。在一定的区域范围内，一个好的商业布局，应该是大、中、小项目协调发展的，各自拥有不同的定位，发挥不同的功效，只有这样，其所提供的商品和服务才可以满足不同的消费群体相应需求。
3.商业地产优化发展的路径分析
在商业地产发展的过程中，不同的企业都需要找到各自与自身发展特点相适应的路径。从微观角度分析，可以在初期从区域和功能定位两方面着手，对其开发的模式进行创新，然后在后期，主要针对其经营模式的创新和管理的完善两方面获得更大的发展。从宏观的角度分析，商业地产应该将融资渠道的扩展作为重点发展的内容，实现多元化的融资渠道，同时依靠政府的合理宏观调控，打通发展路径，获得更充足的发展空间。
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