关于房地产企业开发成本控制的思考
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作者: 李瑞德
摘要：随着我国房地产企业的飞速发展，房地产企业的开发成本控制也成为企业必须重视的问题。目前我国房地产企业的开发成本控制存在着不少问题，企业的开发成本管理意识薄弱，缺乏必要的开发成本控制手段。本文主要针对房地产企业开发成本的主要构成、存在的问题及解决措施进行研究，以期帮助我国的房地产企业建立起高效、合理的开发成本控制管理机制，实现企业的健康发展。
关键词：房地产企业 开发成本 成本控制
房地产企业项目的开发成本控制本身是一项极复杂的系统性管理工程，开发成本的管理与控制必须贯穿于企业开发项目的设计阶段、招标阶段和施工阶段的全过程。
一、房地产企业开发成本的主要构成
房地产企业的开发成本主要指房地产企业为开发和建设相当数量的工程项目所支出的所有费用。从企业成本的构成而言，发生成本的过程本身就是企业的生产和经营过程的具体体现，房地产企业的开发成本更是涉及到了企业生产经营的诸多方面，如开发项目的前期设计策划、开发项目的中期招标和投标及开发项目的组织施工和竣工验收等全部的开发过程和开发环节。所以房地产企业要想开展有效的开发成本控制，就必须针对项目的整个开发过程，分析好开发成本的构成要素，进而针对这些成本构成要素开展控制。房地产企业的开发成本，根据其主要构成主要分为以下六个组成部分：
（1）房地产开发企业根据所在地的城市建设的整体规划开展土地征用和开发时发生的全部费用，主要有土地征用费、安置费、拆迁补偿费及目前广泛选取的招标、拍卖或挂牌等形式获取的土地出让金。
（2）开发前期工程费，主要为项目开发之前产生的规划费用、设计费用、可行性研究费用及地质勘察费用、测绘费及场地平整费等相应的费用。
（3）项目基础设施相应的建设费，主要有开发项目的道路、水电、燃气、排水、排污、照明、环境卫生及绿化等支出。
（4）建筑安装工程费，指房地产企业借助于出包方式支付于承包企业的建筑安装工程费，或是以自营方式产生的必须列入项目工程开发预算内的各类费用。
（5）项目配套设施费，主要指在房地产企业的开发项目的整个过程中产生的相对独立且属于非营业性的配套设施建设费用，这些费用要列入到项目的开发成本，例如，项目根据规划要求必须建设的如学校、幼儿园、物业用房、居委会、配电室和其他的提供公共性服务的相关设施。
（6）项目开发间接费，主要指房地产企业内的具有独立核算资格的相关部门及项目开发现场为开发项目而产生的不同的间接费用，如施工现场必须支付给管理人员的工资和福利、折旧、办公费用等相关费用。
二、房地产企业开发成本控制中存在的问题
（一）缺乏完整的开发成本控制体系
房地产企业在市场的竞争日渐白热化烈，企业开发项目的风险也随之增加，收益则慢慢降低。而一些房地产企业因为没有制定出自身的持续发展战略，所以无法明确开发成本的控制目标，缺乏完整的开发成本控制体系，造成开发成本控制工作极为盲目，成本控制无法充分发挥有效监督和管理作用。
（二）成本控制意识薄弱
一直以来，我国房地产开发企业更注重开发成本的事后核算，而忽视了成本的动态变化，即企业缺少必要的成本控制意识，造成房地产企业在管理开发成本时意识极为弱化，损失惊人。另外还有部分房地产企业的管理层也未能意识到开发成本控制的重要性，造成无法针对开发项目进行科学全程的成本控制工作。
（三）成本控制制度建设滞后
我国许多房地产企业本身对于开发成本的设计阶段的管理意识淡薄，加上企业的成本控制制度建设得不完善，造成开发成本的预测、决策等缺乏规范性或可操作性差；企业编制的开发成本预算缺乏科学性和严肃性，同样导致在设计、招标、施工等阶段的开发成本控制和管理缺乏目的性。还有一些房地产企业没有运用现代化的成本控制手段，导致提供的开发成本信息做不到全面、准确，也加大了开发成本控制的难度。
三、强化房地产企业开发成本控制的有效途径
房地产项目的开发成本控制主要分为设计阶段、招标阶段及施工阶段等三方面的成本控制，本文主要针对房地产企业项目开发的这三个主要阶段来阐述提高房地产企业开发成本控制的有效途径。
（一）设计阶段开发成本控制的有效途径
从开发项目的设计阶段就针对开发成本进行有效的控制，这是控制开发成本的核心。设计阶段时出具的项目施工图是开展其他项目工作的指导，所以项目设计定稿也就意味着项目的开发成本已经确立了。设计阶段必须编制项目设计预算，经由设计预算能够充分掌握解项目造价的全部构成，继而分析项目资金如何分配才能合理。在编制出详细设计预算后，要对项目的每个单一工程的造价进行估算，然后与成本计划指标进行对照，及时发现其中存在的差异并及时采取相应的改进措施，使项目的设计更经济和合理。
从项目设计阶段开展成本控制，就必须及时和设计人员进行交流和沟通，房地产企业可以建立相应的激励机制和奖罚手段来鼓励设计人员认真开展设计工作；企业必须建立科学有效专门针对设计阶段的管理制度，从管理制度层面上对项目设计质量和开发成本控制提出明确的要求；企业还需完善设计标准，制定设计评审制度，并严格执行评审制度和设计管理制度，以做好设计阶段的开发成本控制工作。
（二）招标阶段开发成本控制的有效途径
招标是项目开展科学的项目管理和成本控制的关键点，项目工程的招投标主要分为设备材料采购及项目两方面的招标。房地产企业经由招标进行工程发包，而承包企业则必须开展良性竞争，房地产企业从众多企业中优选出管理水平和技术能力过硬、信誉度好、报价合理的承建企业完成项目建设工作，双方以合同制约彼此在招标阶段的行为。
房地产企业为选择出真正适合自身的承包商来完成项目，就必须在招标之前制定规范且统一的招标文件及标准，确保投标企业可以平等竞争。招标阶段的开发成本控制主要从如下方面着手：其一，必须考察招标企业、针对建材开展市场调查，并组织相关人员开会研究项目的设计图纸。相关的考察工作、调查工作及图纸研究工作则必须要求招标人员认真履行其相应的职责，以避免低劣和信誉度差的企业混入其中；其二，房地产尽可能开展工程量清单招标。工程量清单招标可以确保标的的质量，招标人员还要反复审查项目造价的合理性和科学性，以确定将开发项目的标的控制在于相对合理的工程造价范围内；其三，谨慎签订中标合同。房地产企业必须认真审核中标后的合同条款内容，尽可能细化条款的各项规定，合同工期要合理，要重视以中标价作为基点，开展相应的谈判和协商，以确定合同相关条款内容。 （三）施工阶段开发成本控制的有效途径
房地产企业施工阶段要投入巨额的资金和资源以保证项目正常施工。通常房地产项目都有着工程量多、牵涉面广、施工周期长的特点，加上所面对的外部环境如政策规定、材料设备价格及市场的变化幅度大，如果不能有效以上这些因素，则可能会导致项目开发成本的增加。因此工程施工阶段的成本控制必须做好，主要从如下方面着手进行。
1、强化工程变更管理
在整个房地产工程项目的建设过程中，工程变更是非常重要的环节，需引起重视。作为工程管理人员与造价人员，应加强配合，共同协商变更问题；但是考虑到房地产项目具有技术复杂、周期长等特征，在项目实施过程中的变更问题不能完全避免；针对变更较大的项目，需要做好技术分析、经济分析，全面考虑设计单位与监理单位的实际资源状况，客观分析由此对工程成本造成的影响；同时，变更问题需要在合同条款中标明，增强变更的约束性、合理性。
2、及时支付工程款
为确保工程款支付不影响项目的施工进度，施工企业必须及时上报工程进度月报，详细列清本月内的完成的分项工程量及工作量，现场跟踪企业则跟踪审计其报表，保证及时支付工程款，避免影响项目进度，增加成本。
3、做好竣工验收
建设单位必须依照竣工验收相应的法律法规、项目设计文件及相应的验收规范等认真开展工程竣工验收工作，严格控制项目竣工验收的质量关，这同样控制开发成本的必要途径。
总之，建立并完善起贯穿房地产企业的开发成本控制的有效措施，减少不同阶段和不同环节的开发成本及开发费用，把实际开发成本严格控制在合理范围内，消除成本浪费现象，运用科学、有效的管理手段降低成本，是房地产企业创造最大经济效益的必要选择。
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