限购令及新房产税条例对居民购房意愿的影响

来源:用户上传      作者: 刘旺平 彭景一 孙依 汪洋 杨翌光

　　摘要：房价关系着国计民生，房价调控则是近年来我国政府宏观调控的重要内容之一。作为我国政府近年来调控房价的两个重大举措，限购令和房产税的实施效果不得而知。本文采用问卷调查的形式，以部分上海居民的调查数据为研究样本，实证检验了限购令和房产税对上海居民购房意愿的影响。结果显示，限购令及房产税并未能够抑制居民购房意愿，有效遏制房价高速增长。由此，政府必须对限购令和房产税的实施效果重新审视，适当调整相关调控措施。
　　关键词：新房产税；限购令；居民购房意愿
　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-000-02
　　一、引言
　　从1998年城镇实施住房制度改革后，我国房地产业获得了巨大的发展空间，特别是近十年房地产业发展甚为繁荣，对我国国民经济增长起到了重要作用。但随着房地产业的过快发展，暴露出了许多问题，将对我国经济的可持续发展起到阻碍的作用，同时房地产业逐步壮大的经济泡沫，也引起了政府及其相关部门、社会普通群众的高度关注和热议。国家为了控制房加的增长速度，于2010出台了限购令政策，其中上海市于2010年10月出台了限购令政策相关规定，并于2011年2月18日发布《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》，对年前出台的限购令具体实施办法进行规范，但也未能遏制住大中城市房价的上涨趋势，因此，经国务院讨论决定，选取上海和重庆这两座具有代表性的城市，作为新房产税试点，其中上海市相关部门决定于2011年1月正式启动新房产税暂行条例，该政策的应税税率为0.6%，商品房平均销售价格由市统计局每年公布。
　　从我国政府规划限购令及房产税政策开始，我国已有文献从理论的角度出发，运用了多种模型并结合政策实施后我国房价的走势等相关资料，充分分析了在限购令及房产税实施后对房价可能产生的影响。陈通（2012）认为限购令的实施虽未有效遏制大中城市房价的增长，但房价增长速度有了下降的现象，且新建商品房成交量也出现了下降的趋势。陈多长、踪家峰（2004）认为房产税会降低住房资产的长期均衡价格，短期效果是提高房租、降低均衡住房供给量且有效率损失。龚刚敏（2005）利用李嘉图等价定理①，经过论证认为房产税开征对房产价值、租赁价格及政府行为没有实质性的影响。况伟大（2012）通过对2008年中国33个大中城市数据的检验论证了房产税对房价的抑制作用效果不明显。
　　二、调查及研究设计
　　（一）数据来源
　　本文的研究数据来自于对上海市松江区及卢湾区的居民进行问卷调查，在松江区发放60份，其中有效问卷58份；在卢湾区发放问卷140份，有效问卷136份。本次的调研主要是希望通过问卷调查的方式，了解限购令及房产税暂行条例的实施对上海居民购房意愿是否有抑制作用，从而判断限购令及房产税实施的有效性，即在长期实行这两个政策后，上海的房价的增长速度是否有减缓的可能。
　　（二）被解释变量与解释变量的设计
　　为了解上海居民购房意愿的变化情况，我们根据问卷调查所得数据，以购房计划及购房倾向为被解释变量。被解释变量的含义分别为：三年内是否有在上海市购房的计划；购买房屋时，是倾向于购买新房还是二手房。
　　本文根据调查数据结果选取了八个因解释变量，分别为：限购令的影响，即限购令的颁布是否会影响被调查人购买第二及以上的房屋；房产税的影响，即上海市房产税的实施是否会改变被调查人的购房计划；职业，本文根据职业的种类，将机关或事业单位干部、公务员，公司或企业领导、管理人员，公司或企业一般职员、职工，科研人员、教师、医护等专业人员划分为有稳定收入人群赋值为1，学生、个体劳动者、自由职业，农民工，下岗、待业或无业人员，其他为收入不稳定人群赋值为0；购房目的，本文将为生活必需品，为子女购置新婚房确定为刚需赋值为1，将为保有增值，用于出租，其他确定为非刚需赋值为0；房贷，有房贷赋值为1，无房贷赋值为0；在问卷中，年龄分段为21-30、31-40、41-50、51-60、61岁以上，在数据分析过程中，我们对其取值分别为25、35、45、55、65；问卷中的收入选项设定为：2000元以下、2000-5000元、5000-10000元、10000-20000元、20000元以上，分析数据时，我们将其取值为1500元、3500元、7500元、15000元、25000元；拥有房产数量，没有为0，有一套房产为1，有两套及其以上为2。具体赋值情况如下表：
　　表1 赋值情况表
　　（三）模型建立
　　Li=B0+B1×Age+B2×Salary+B3×House+B4×Loan+B5×Profession+
　　B6×Purpose+B7×Restriction+B8×Tax （1）
　　其中，Li（i=1，2，3）表示相应的因变量，L1表示购房计划，L2表示倾向购买新房，L3表示倾向购买二手房，Age代表被调查人的年龄，Salary代表被调查人家庭平均月收入，House代表被调查人拥有房产数量，Loan代表被调查人房贷情况，Profession表示被调查人的职业，Purpose表示被调查人的购房目的，Restriction表示限购令对被调查人的影响，Tax代表新房产税条例对被调查人的影响，Bi（i=0，1，2，3，…7）表示对应于因变量的系数值。
　　三、实证分析
　　（一）描述性统计
　　表3 样本描述性统计
　　由表3所示可知受限购令影响的被调查人约有一半，而受新房产税影响的超过被调查人的一半，另外，被调查人的年龄平均约为32岁，可知样本总体较为年轻，平均收入在10000元左右，收入稳定的被调查人在半数以上，在本市已有房产的人数偏多，而还在偿还房地的人数却较少，并且被调查人中大多数的购房目的都为刚需。 　　（二）回归分析结果
　　表4 多元回归结果
　　由上表可知，对于有购房计划的被调查人而言，在10%的置信区间内，年龄、家庭平均月收入、拥有房产数量、限购令、房产税条例的影响效果显著，房贷、职业即收入的稳定性、购房目的对购房计划的影响效果不显著。其中，年龄、家庭平均月收入有正的影响，而拥有房产数量有负的影响，此结论与预期一致。但是，房产税的影响和限购令的影响系数却为证书，表明在其他变量保持不变的条件下，房产税条例及限购令对购房计划的影响是正方向的，即限购令和新房产税条例会增加居民的购房计划，在这里出现回归结果与预期相悖，说明限购令及新房产税条例并未像预期的那样对上海市居民的购房意愿有抑制作用，所以推行房产税和限购令政策后房价仍持续甚至快速上涨也就是必然了。然而，为何新房产税以及限购令会对与预期相悖？笔者认为有以下几点可能：
　　第一：根据表3的描述性统计可知，本次接受调查的群众多数为中等收入家庭，同时购房目的以刚性需求为主，他们在大多数情况下不会有投资房产的意愿，所以在调查群众中受房价变动而影响购房需求的情况较明显。通过调查我们发现多数被调查人对于新房产税以及限购令等控制房价的政策有相当的信心，他们认为在国家出台限购令及房产税政策后，能有效的抑制房价的上涨，即使房价依然在上涨，但增长速度会明显减缓，同时考虑到货币的时间价值、通货膨胀等因素。所以在此情况下我们有理由相信，上海市居民中符合房产税免税或在上海市没有房产的人群因看好限购令及房产税的调控效果，预期上海市房价会有所下降，导致购房意愿也随之加强。
　　第二：纵观各国房产税税率：美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%～3%之间，并以1.5%左右的税率水平居多；德国按房产价值的3.5%征收；韩国税率为每年0.75%～2%之间。这些国家的税率较之中国的0.6%的税率都明显偏高。通过对比，笔者认为导致上海市购房意愿上升的第二个原因是由于房产税的税率过低，政策力度不足引起的。
　　而在购买新房和二手房中可知，在10%的置信区间内只有年龄、拥有房产数量和房贷这三个因素显著，其余因素不显著，说明限购令和新房产税条例对居民购房倾向没有显著性影响。
　　四、结论及政策建议
　　经过对实地调查的数据分析发现，限购令及房产税的实施并未像预期的那样，对上海居民的购房意愿起到抑制作用。根据市场供给与需求曲线可知，当市场的供给与需求不平衡时，随着市场需求的增加，购买人愿意付出的最高价格也会增加，这也就预示着上海市的房价在近年内不会放慢增长的速度，且会持续甚至以更高的增长速度上涨。本文经数据分析后认为，或许是因为现行房产税的征收水平较低，限购令制度也较为宽松，所以影响了其实际能产生的效果，所以本文建议可以适当的将房产税征收税率提高，加大限购令及房产税暂行条例的实施力度，同时政府可以增加保障性住房的投资建设，给满足条件的居民提供价格较为合理的住房以减少上海市居民的购房需求。
　　注释：
　　①李嘉图等价定理：在一定条件下，政府无论是债券还是税收筹资效果都是相同或等价的。
　　参考文献：
　　[1]陈多长，踪家峰.房地产税收与住宅资产价格：理论分析与政策评价[J].财贸研究，2004（01）.
　　[2]陈通.限购措施对新建商品住房市场的量价影响研究[J].广东社会科学，2012（06）.
　　[3]陈彦斌，邱哲圣.高房价如何影响居民储蓄率和财产不平等[J].经济研究，2011（10）.
　　[4]龚刚敏.论物业税对房地产价格和政府行为的影响[J].税务研究，2005（09）.
　　[5]况伟大.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究，2010（09）.
　　[6]况伟大.房地产税、市场结构与房价[J].经济理论与经济管理，2012（01）.
　　[7]梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究，2007（08）.
　　[8]肖磊，肖佳文，辜佳新，李丽.房价影响因素与地区房价差异分析[J].经济研究导刊，2011（35）.
　　本文系2013年国家级大学生创新创业项目《新房产征税条例的影响效果研究》的阶段性成果。
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