房地产周期波动因素分析
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作者: 杨善源
摘要：本文从房地产经济波动理论出发，归纳了我国房地产经济周期的特征及其原因，从内生和外生两个角度分析了影响房地产经济周期波动的因素。
关键词：房地产周期；波动因素
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-00-01
一、房地产经济波动理论
经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况，所强调的是再现性、重复性，同样房地产经济周期，是指对于房地产市场供求的周期性涨落波动变化。
一般来说，房地产经济周期波动划分为 5 个阶段：第一阶段：政府实行扩张性财政政策、失业率高，国家采取相应的通货膨胀，抵押贷款利率低，收入呈现上升趋势，住宅需求增加。第二阶段：房地产交易活跃，房价上升，建造成本增加，房屋销售形势乐观，投资进入市场，贷款利率降低，因此房屋需求扩大，不断提高房屋供给以满足增长的需求。第三阶段：房地产需求的增长逐步稳定，但因为房地产开发商的投资量过大而造成了房地产过剩的供给，房地产空置率和存货增加，投资利润有所下降，同时通货膨胀率快速上升，利率上升，贷款难度增加，房价开始下降。第四阶段：房地产开发活动趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐步提高。第五阶段：宏观经济衰退时，房地产的需求状况发生变化，房地产价格急剧下降。
二、我国房地产周期波动特征与原因
我国房地产业发展速度呈现高增长率但又小幅高低交替的周期性波动，主要有以下原因：第一，土地是不可再生资源，长期来看房地产价格是增长的，在增长型的经济形势下，供给和需求的长期趋势表现为正斜率上升，后一轮循环的峰顶总是比前一轮的高。第二，在繁荣阶段，开发商、银行的过度乐观供给大于需求；在不乐观阶段则相反，导致供给的波动往往比需求的波动更大。 第三，时滞效应使开发商信息时效性不强，需求循环经常领先于供给循环一段时间。
三、房地产业周期波动影响因素分析
1.房地产经济周期波动的内生因素
1.1房地产市场供给与需求的矛盾。房地产经济周期波动的直接原因是房地产市场供需的矛盾。房地产供需的自身变动，不仅受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响，而且还受到来自宏观经济变量的影响，因此房地产供给与需求关系的变化过程，可以看为外部因素的冲击与内部传导机制的综合作用过程，实际上也就成为直接影响房地产周期波动的主要因素，房地产供给与需求矛盾通过销售利润，开发成本和市场价格等几个指标，最终反映在房地产投资的变化上是资规模的大小引导房地产的投资走向的收缩或扩张，从而使房地产经济出现周期性的变化。
1.2消费者对房地产价格的未来预期。房地产波动的主要动因是房地产价格的预期。一方面， 房地产价格涨跌的预期将会直接影响到房地产消费者的购买行为；另一方面，从房地产的投资需求来看，如果预期未来的房地产经济形势不乐观，则市场对可投资的物业的需求量和土地的需求量将减少，从而，导致房地产的变化和波动，相反，如果预期未来的房地产经济形势发展势头很乐观，则市场对物业的需求量和土地的需求量都将有所增加。
1.3房地产本身带来的收益率。一般而言，当房地产开发商的预期收益率升高时，开发商会追加投资；当预期收益率降低时，开发商的投资行为就会变得小心谨慎。因此，收益率的高低是开发商最为关注的问题之一，市场竞争始终存在，任一个房地产开发商不可能长久地获得高出社会平均投资收益水平的超额利润，从而使房地产开发的收益率逐渐下降到社会平均水平，甚至低于社会平均水平。此时，明智的新投资者将不再加入，而原有部分投资者退出，因此，房地产市场上的新增供给量开始出现降低现象，而随着房地产消费的上升，投资需求的增加，市场吸光了超量的供给，开发商的收益又会出现回升，当回升到一定水平时，又会有新的投资者再入房地产主行列，房地产市场就是这样周而复始地运行，形成了房地产经济周期的波动。
2.房地产经济周期波动的外生因素
2.1宏微观政策因素的导向。政策因素主要是经济管理部门的政策性调整对房地产运行形成政策冲击，这主要包括货币、财政、投资、金融政策等，这是政府应对房地产市波动实行宏观调控。国家政策对房地产市场土地供应为代表的各要素进行调控，从而影响了周期波动。
2.2经济发展水平的变动。国民经济增长率与房地产业发展之间存在十分紧密的关系。经济繁荣阶段，紧缩通货膨胀与政府利率的提高等政策冲击， 由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策下降低，导致社会资源率先从房地产领域率先退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期，并且收缩阶段持续时间长于宏观经济。当宏观经济萧条时，房地产市场也面临萧条困境，这会迫使政府刺激经济，采取扩张性的政策促使经济发展，同时在房地产价格和收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导作用下，社会生产资源就会向带有国民经济前导性和基础性特征的房地产业转移，这就带动房地产先走出困境，从而带动宏观经济进入繁荣期。
2.3国民收入水平。消费水平和社会购买力的上升或降低和可供投资的资源数量的随国民收入变化而变化。从总体上分析，当收入水平变动作为外部冲击形成后，以及在房地产收入需求弹性等内部传导机制的作用下，不但会影响房地产消费需求，还会影响房地产投资需求。对于收入水平影响房地产需求的传导机制：一方面，消费者对房地产物业的支付水平受收入变动的影响，而支付能力的高低影响到房地产需求水平，另一方面， 消费者对财富积累的预期也会受到收入水平变动影响。
2.4社会发展因素是周期波动的重要原因。随着物质生活水平和精神文明素质的提高，房地产消费的观念和购买行为对房地产产生产生的影响越来越大，这直接引发公众对房地产的功能需求、价值需求以及对居住环境的需求将进一步影响房地产的市场和需求空间，与此同时，随着城市化的推进，城市基础设施与普通住宅的需要的矛盾将极大地加剧，并且这也将影响着人口增长、人口流动和交通运输业的发展，而这些因素又进一步反向力量，对地价上涨和房地产业的发展产生强烈的持久作用，最后影响我国房地产经济周期波动。
四、结束语
2008年经济危机过后，面对经济转型与房价居高不下的压力，我国进行经济结构调整，加强了对房地产的调控，加之房地产市场本就带有政府主导性的色彩，政策因素对房地产周期的影响越来越大，当前房地产的周期处于高涨-减速的发展阶段，我国房地产周期进入了调整期。
参考文献：
[1]杨慎.房地产与国民经济[ M] .北京：中国建筑工业出版社，2002.
[2]王全民.房地产经济学[M].东北时经大学出版社，2002.
[3]张丽娜.论房地产市场的波动性[J].商业经济，2005（9）.
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