试论全面预算管理在房地产企业的应用

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　　摘要：目前，我国的房地产行业发展的很迅速，研究全面预算管理在该行业中的应用，对该行业的管理考核、风险与资金管理方面都有重要意义。文章从全面预算管理的重要性出发，分析了我国房地产行业预算管理出现的问题，重点阐述了实施全面预算管理的具体思路。为相关行业的预算管理提供借鉴。
　　关键词：房地产企业 管理 全面预算管理 应用
　　一、全面预算管理在房地产行业中应用的必要性
　　全面预算管理是指融合了成本、资金、销售等问题的管理方式。随着房地产行业的快速发展，全面预算管理业取得了一定的进步，但是还是存在诸多的问题。全面预算管理在房地产行业中的应用有以下几点：其一，有利于企业实现长期规划的管理，对房地产行业的发展起了很大的推动作用。其二，可以使得企业的绩效考核更加的规范化，有利于提高员工的积极性，是企业长期发展的有效保证。其三，有利于提升企业的竞争力，使得企业的应对风险的能力得以加强。其四，全面预算可以从各个方面很好的对经营活动进行管理，可以对经营活动中的全方位进行控制，使得企业达到预期的经营目标。其五，能够有效的提升企业公司内部的信息交流，能够有效的团结员工。其六，全面预算管理在房地产行业的应用，能够有效的提升企业的管理水平，使得企业能够适应现阶段发展的要求。总之全面预算管理在房地产行业中应用具有必要性。但是其应用的过程中还存在较多的缺陷，有待继续发展。
　　二、现阶段全面预算管理在房地产行业中应用的问题
　　（一）全面预算的概念性不强
　　某些房地产企业在进行全面预算管理的过程中，没有认清楚全面预算的概念，而是进行细化的编制年度计划，将二者混淆的进行，这样就限制了企业的长远的发展，不能发挥全面预算的效果。
　　（二）全面预算管理实施工程中缺乏部门之间的配合
　　目前，预算均是财务部门的工作范畴，在房地产行业也是如此，但是在全面预算管理工作进行的过程中缺少其他部门的配合。经常会出现财务部门唱独角戏，缺乏一个强力部门进行协调，其他部门能推则推，不予配合。房产企业的各个部门之间的的配合不到位，使得全面预算的效果大大折扣。而且财务部门的人员大都是具有管理方面知识的专业人员，对房产建筑行业的了解不多，这就导致了在进行全面预算管理工作的时候，不能准确的进行相关工程成本、销售的预算。
　　（三）全面预算工作的深度不够，适应性不高
　　房地产行业不同于其他的行业，房地产行业与销售关系很大，但是其与建筑相关行业的关联性也是很大的。而且房地产行业的业务具有复杂性特点，存在较多隐形因素。一般的预算管理系统很难与房地产行业结合，这就使得全面预算管理工作的效果大大折扣。
　　（四）全面预算工作指标过高，脱离实际
　　全面预算工作是根据企业的发展战略为基础的，根据企业的年度计划进行细分。但是有些房地产企业对全面预算的指标过高，然后制定出相关高标准的预算目标，这就直接使得全面预算脱离了实际，使得预算目标无法实现。生产为主，其他都为生产服务。目前很多的房地产行业都脱离了建筑生产的实际情况。
　　（五）缺乏相关指标的综合性思想
　　目前，较多的房地产行业在进行全面预算管理工作的时候，重视现金方面的预算管理，对其他的预算管理指标重视不够。在一味的以销量为核心的指导下，会导致定价不准确。没有重视其他的指标，就进行定价，不能满足目前房产政策变化的要求，使得企业错过了较多的发展机会。
　　（六）全面预算缺乏科学的分析依据
　　在进行全面预算工作的时候，没能够充分的分析环境因素带来的影响，使得全面预算缺乏相应的科学分析依据。不对全面预算的执行进行深度的分析，就导致了一刀切的情况，使得短期目标与长期目标严重脱节。
　　（七）全面预算没有与相应的奖惩制度挂钩
　　目前，我国的房地产企业在执行全面预算过程中没有与相应的奖惩制度挂钩，使得企业的考核指标存在严重的不合理现象。考核预算不挂钩，奖惩制度跟预算严重脱节，给全面预算的发展带来了很大的阻碍。在预算执行中，没有建立系统的奖惩制度，使全面预算管理缺乏驱动力。
　　三、房地产行业实施全面预算管理的具体思路
　　（一）全面预算要以企业的发展战略为基础
　　实行全面预算的最终目标是实现企业的战略目标，在房地产行业，全面预算的制定执行都必须符合企业战略目标的发展要求。[3]首先定位好企业的发展方向，然后树立相应的战略规划，以此战略规划为基础进行全面预算管理方案的制定，然后在执行全面预算的过程中，根据企业的发展战略进行相关指标的调整。
　　（二）全面预算管理工作的顺利执行需要有相应的组织体系来保障
　　全面预算管理工作的顺利执行需要有相应的组织体系来保障，保障组织体系特指专门负责预算管理组织实施的机构，例如运营中心。运营中心的主要工作内容是进行预算的计量、控制、调整、核算、分析、报告方面的工作。因为运营中心的重要性，运营中心总经理一般是企业的总裁或者副总裁，只有这样才能保证运营中心的权威性。运营中心往往由具有专业知识的财务、市场、工程类人员组成。运营中心通过多方位对全面预算管理工作进行保障，能够使得全面预算管理发挥其该有的功效。
　　（三）编制符合房地产行业特点的全面预算
　　房地产行业如其他行业一样都有自己特有的预算指标，例如：销售额、房款回收率、利润额、工程节点、工程产值、目标成本、销售费用率、管理费用率、经营活动现金净流量、筹资活动现金净流量、投资活动现金净流量等。在进行预算指标内容编制的时候需要注意一下几点：以现金预算为中心，通过控制资金来控制相应的经营活动；以经济增加值最大化为目标，反映出股东所创造的超出资金成本的价值；以目标成本为基础，在此基础之上才能更好的实现目标利润；以营销措施为手段，决定采用高定价慢销还是低价快销；以滚动预算为主要编制方法，一般以一个开发期为编制周期。在综合考虑以上几点的情况下，才能编制出符合房地产行业特点的全面预算。
　　（四）根据内外的政策环境变化对全面预算进行补充
　　房地产企业受到国家诸多政策的影响，特别是最近，国家的宏观调控对房地产经营产生了很大的影响。根据政策环境的好坏对全面预算指标内容进行相关的补充，使得企业能够把握住良好的机会，减少不必要的损失。根据政策环境的变化对全面预算指标进行补充的时候，需要以风险控制点的高低为依据。
　　（五）全面预算与相应的奖惩制度挂钩
　　全面预算与相应的奖惩制度挂钩能够有效的调动员工的积极性，有助于全面预算目标的实现。房地产行业具有开发周期长的特点，若将全面预算与相应的奖惩制度挂钩，有助于企业长远的发展。
　　四、结束语
　　全面预算管理在该行业中的应用，对该行业的管理考核、风险与资金管理方面都有重要意义。虽然目前该行业中全面预算工作有了一定的发展但是还存在较多的缺陷，例如：全面预算的概念性不强；全面预算管理实施工程中缺乏部门之间的配合；全面预算工作的深度不够，适应性不高；全面预算工作指标过高，脱离实际；缺乏相关指标的综合性思想；全面预算没有与相应的奖惩制度挂钩；全面预算缺乏科学的分析依据。房地产行业在进行全面预算的制定的过程中，需要从全面预算要以企业的发展战略为基础、全面预算管理工作的顺利执行需要有相应的组织体系来保障、编制符合房地产行业特点的全面预算、根据内外的环境变化对全面预算进行补充、全面预算与相应的奖惩制度挂钩等思路进行。
　　参考文献：
　　[1]王荐.浅谈全面预算管理在房地产企业中的应用[J].现代经济信息，2010
　　[2]卓明军.浅谈预算管理在房地产企业中的应用[J].经营管理者，2013
　　[3]陈永霞.简论全面预算管理在企业经营中的应用[J]科技致富向导，2013
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