内控制度建设下房产租赁管理的强化策略探究
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作者: 潘建国
摘要：近年来，房产租赁市场的竞争非常激烈，如何提高房产租赁企业内控管理水平，加强房屋租赁管理至关重要。房屋资产取得成本高，其价值在企业资产总额中占有很大的比重，如果经营管理不善，将直接影响企业的资金流转和经营收益。因此，完善房产租赁企业内部管理，保护资产安全完整，促进经济效益提高是企业财务管理的重要环节之一。本文主要分析了企业房屋租赁管理面临的现状，进而提出具体化建议。
关键词：内控制度 房产租赁 管理
随着市场经济的快速发展，随着写字楼如雨后春笋般拔地而起，房产租赁市场竞争日益激烈，对房产租赁企业的内部管理提出了更高的要求，房产租赁企业必须加强内部控制，强化对房屋租赁业务的管理和财务控制，规避经营风险的发生，提高企业经营效益。
一、内控制度建设和房产租赁管理
在当前形势下，房产租赁企业应当根据内控管理的要求，对房屋资产租赁业务进行有效管理，在保证房屋资产安全的同时，实现经济效益最大化。房屋租赁管理是企业资产管理的重要内容，通过内控制度的建立健全，有利于保护企业资产安全完整，提高经营效率；有利于全面了解和及时掌握企业房屋资产的运行经营情况，为管理者提供及时、准确和有用的信息，做出客观正确的决策；有利于促进租赁业务操作运转有章可循，规范有序，保证管理流程的一贯性和持续性，提高管理水平，维护企业利益。
二、房产租赁中存在的问题
近年来，随着国内房地产行业的快速发展，虽然房产租赁企业整体管理水平有所提高，但实践中依然存在一些问题与不足，总结之，主要表现在以下几个方面：
（一）租金定价不规范
房屋的区位因素、交通因素、硬件因素、软件因素都将决定其租金定价，写字楼的招商政策、租赁面积大小、租赁时机、楼层高低也将影响其实际租金高低。如何制定合理的房产租赁单价成为一个非常重要的问题。有些房产租赁企业为了提高房产出租率，不考虑房产建设成本，随意降低租赁价格；也有些企业为关系户随意提供优惠，给企业带来损失。企业未成立租金定价小组对出租房屋进行租前市场调查和租金评估，未能在租金定价决策时充分考虑出租房屋的机会成本，没有统一租金标准，导致租金水平差异较大，租金定价决策存在片面性，不够客观合理。
（二）房产租赁财务监控系统缺失
由于财务信息化建设水平不高，财务监督控制系统尚处在发展阶段，租金单价审批、维护管理、统计分析等工作还停留在手工操作阶段，因此在相关的业务流程中无法达到内部控制执行的效果。部分单位信息化管理仅停留在会计电算化，每月电脑系统出具会计报表，而相关的房产租赁环节，包括：出租台账的建立、合同台账的维护、租金单价的审批、免租期的确定以及收楼流程等工作均未采用电脑信息化操作。房产租赁平均单价的计算、出租率的统计、租赁收入的汇总分析等均需另外操作。虽存在相关的业务流程制度，但由于实际工作中的手工作业，使得财务内控执行力度不够理想。而手工作业的弊端除了无法起到较为严谨的监控作用外，其工作效率也是极为低下的。
（三）房产租赁企业财务风险评估体系不完善
对于房产租赁企业来说，加强风险防范控制，重点是防范合同风险和欠租风险。从实践来看，房产租赁市场竞争激烈，部分房产租赁企业为招徕租客，提高出租率，没有实行租赁合同签订前的控制，对承租方没有进行必要的资信调查，捡到篮子里都是菜；同时急于签订租赁合同或者针对关系客户，在租赁押金、免租期、装修期等合同条款上作出重大让步，导致由于合同签订的不够严谨而产生无法按时收取租金，以及产生违约时无法取得合理弥补保障的风险，让企业处于非常被动的状态。
三、在内部控制下如何加强房产租赁管理
基于上述对当前房产租赁过程中存在的主要问题分析，笔者认为要加强房产租赁管理，可从以下几方面着手：
（一）加强房屋租赁各环节的有效管控
房屋租赁企业对于出租业务必须进行有效管理和控制，制定房屋出租管理细则，对房屋出租整个流程的各个环节，作出统一明确的规定，以防范违规行为的发生；明确各项物业的租金指导价格区间，避免租金定价的随意性。房屋租赁合同签订前的控制，是房屋出租业务风险控制的首要前提，企业应根据市场现实情况和房产的地段位置、面积大小、环境等综合要素，进行事先评判和估量，对承租者进行资信审查和风险评估。房屋出租必须经过必要的审批程序，规定填制统一的申请表，填写拟出租房屋建造时间、价值、面积、承租客户的基本信息及资信情况、出租价格、出租期限等信息，报经公司管理层审批，并经法人签字后方可出租。租赁合同签订前必须走合同会签流程，经公司相关部门、相关领导审批后方可签订。在房产租赁过程中，须统一合同文本，对租赁押金、免租期、装修期、租金增长等内容作出统一明确约定，以维护企业自身利益。
（二）加强房产租赁业务的信息管理
信息化管理不应局限于会计电算化，企业要在内部控制制度严格执行下对可供出租房产明细、租金单价审核、租赁单价计算、租金收入台账、租赁合同台账等进行信息化管理。在实施财务内部控制体系中，房产租赁企业要重新梳理各项业务流程，组织开发房产租赁ERP系统，从房产租赁前期租金定价、免租期等的审批到合同签订以后的信息电子化录入，以及后期出租率、出租统计分析，租金收入报表、欠租应收租金情况的自动输出，都应采取电子化操作，留下电脑操作痕迹，以起到实质性的业务控制审核，降低手工操作的漏洞，弥补手工操作的不足。
（三）加强租金预算指标考核
房产租赁企业须对业务归口管理部门加强业绩考核，在考核出租率、租金收入的同时，还应考核租金回笼率、欠租率和坏账率水平，每年年初结合市场评估调查情况以及上年实际租金水平，根据业务部门的上报数据，综合考虑各方面因素，拟定全年租赁各项预算考核指标及考核奖惩办法。年中对各项指标的完成情况进行及时跟踪分析调查，年末对各项指标的完成情况进行考核，并严格加以执行，对超额完成的进行奖励，对未能完成预算指标的必须进行处罚，从而切实提高业务部门的意识，时刻关注各指标的完成情况，投入更多精力，扩大招商引资力度，加强租前客户分析，想方设法挖掘优质潜在客户，提高服务水平，关注租客动态，尽早发现违约风险，以及在违约情况发生时能及时采取有效补救措施，掌握主动权，维护好公司利益。
（四）建立内控保障机制
企业在实施房屋租赁业务内部控制过程中，需要董事会、监事会、各部门经理以及企业全体人员的共同参与，提高企业领导对房产租赁内部控制的重视力度，把内部控制严格实施到房屋租赁管理的全过程当中。企业建立内部控制体系之后，还需要保证其得到有效的落实，并在实际运行管理过程中，不断进行完善补充，建立长效管理机制，防止在房屋租赁管理中，内控制度仅仅停留在表面。同时，按照相关规范要求，结合房屋租赁管理工作的特点以及实际情况，制定好切实可行的管理手册，明确各部门在房屋租赁管理过程中的职责，把责任落实到人，强化员工的风险管理意识，使得内控之下的房屋租赁管理工作上升到一个新的高度，确保房屋租赁管理工作有序、稳健、高效开展，从而实现企业的长远持续发展。
四、结束语
总而言之，良好的内部控制制度的建立与落实，是房产租赁企业发展的基础，同时也是房产租赁管理工作开展的前提。实践中，我们应该遵循全面性、适应性、制衡性和成本效益的原则，从管理体制、招租流程、合同管理、财务监控等方面同步加强房产租赁企业的内部控制管理，确保企业资产安全完整，提高经营收益，实现房产租赁管理之目的。
参考文献：
[1]王益民.从内控制度建设看如何加强房产租赁管理[J].江苏丝绸，2015，01：50-51+45
[2]刘超奇.公共租赁住房模式研究[D].华中师范大学，2008
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