项目管理方法在物业管理中的应用探讨
来源:用户上传
作者: 罗玉玲
摘 要：随着我国经济的发展与城市化进程的不断推进，城市内小区的数量不断增加，居民对小区的居住要求也在不断提高，传统的房产管理制度与政府职能的专业，为物业管理开拓市场提供了可能。当前，我国的物业管理行业起步晚、管理错位、发展不规范，需要更科学的管理方法适应现代居民日益提高的要求。在物业管理中引入项目管理办法，细分工作内容，集中项目优势，实现资源共享，提高服务水平。
关键词：物业管理项目；管理方法；应用
随着近年房地产业的迅速发展，物业规模越来越大，为物业管理的持续发展提供了广阔的空间，我国的物业管理进入了一个快速发展的时期，但短期内迅速发展起来的物业管理仍然存在法制建设落后、管理水平低、管理不规范等问题，需要通过引入新的管理方法改善当前的局面。而项目管理方法已在多个行业中得到广泛的应用，并均取得了良好的效果。项目管理方法在物业管理项目中却一直没有引起足够的重视，笔者认为如果在物业管理中科学的运用项目管理方法，必然能提高物业管理的效率，提高物业管理水平。将会使物业服务企业更上一层楼。
一、项目管理的概念
项目管理起源于上世纪50年代，诸多行业管理中引入了项目管理取得了令人意想不到的效果。项目管理是指在一定的约约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立核算，并按照项目内在规律进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。项目管理试图获得5个变量的控制：时间、成本、质量、范围、风险。
物业管理是基于被接受的管理原则的一套技术方法，这些技术或方法用于计划、评估、控制工作活动，以按时、按预算、依据规范达到理想的最终效果。项目管理内容：1、项目范围管理；2、项目时间管理；3、项目成本管理；4项目质量管理；5、人力资源管理；6、项目沟通管理；7、项目风险管理；8、项目采购管理；9、项目集成管理。
二、项目管理方法在物业管理中具体应用
（一）项目人力资源管理
人力资源是企业核心竞争力的基础动力之一。一个优秀的团队，每一名成员都很重要，且需要一个好的领导，团队内部的和谐是促进团队提升的重要法宝。项目管理正是将项目委托给项目经理，由项目经理对项目进行统一的规划、安排、分工，在其带领下，职责明确，行动高效。
1、物业管理项目经理的挑选。物业管理项目经理需要有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律、法规的复合型人才。项目经理是整个项目组中的灵魂，核心人物。
2、加强队伍建设。多渠道、多形式引进高素质的管理和专业人才，同时制定一系列的优惠政策留住人才，打造一支技术精湛、爱岗敬业的优秀团队，依靠人才来提高行业水平和经营水平，提升服务质量。
3、增强团队凝聚力，树立共同目。团队凝聚力是联结团队成员的精神力量，缺乏团队凝聚力，成员对团队没有归属感与荣誉感，团队自然难以取得较大进步。物业管理中，成员都是各自完成各自的工作，对他人的工作不在意、不关心，也缺乏共同的目标。因此，必须明确团队目标与每个成员在团队中的作用，增强内部的沟通与交流，形成团队向心力。
3、科学分工，增强内部沟通。物业管理中，部分工作人员的能力与岗位不匹配，部分岗位工作任务量大却人员少，而部分岗位出现人浮于事的现象。当前，必须根据工作人员的年龄、性格与工作能力及时调整工作岗位，对岗位数量分配不合理的，可酌情增减，使每个成员的作用最大化。
4、加强技能培训，提高服务水平。培训是提高管理人员专业水平的最优途径。部分物业管理人员服务态度差、管理不规范，已经严重影响到小区内居民生活的幸福感。通过对物业管理人员进行专业化的培训，由点及面，转变其工作观念，增加专业知识与技能，提高服务水平。
（二）项目成本管理
项目成本管理是指通过控制项目的成本，使完成项目所耗费的资源不超过项目原本的预算，并极可能的利用较少的资源追求效用最大化。成本的多少直接关系到项目评估的优劣，因此需要项目成员对项目进行仔细的规划，对涉及支出的主要部分进行直接控制。
1、控制人力成本。目前大多数物业服务公司是劳动密集型的企业，而非依靠技术、资金的企业，公司人力成本的支出比重相当大，如果公司成员业务水平高，则能减少工作人员数量。反之业务水平地下，则为了完成工作，不得不聘用更多的人员，也不得不支付更多的工资。因此，首先要培养一专多能的优秀人才；其次根据日常工作的需要，实施人员安排弹性变动制度，避免因业务临时性的增加导致人力成本的增加。
2、控制采购成本。物业管理的过程中需要采购大量设备，这是物业管理项目中的一项重要支出，因此对于采购的数量、水平都需满足最优化原则。首先，明确采购物品的目的，选择与之相匹配的物品水平，既不盲目选择高价格商品，也不因选择低劣商品导致多次采购；其次，建立透明的采购机制，鼓励市场内符合资质的企业物业管理公司建立长期稳定的关系，对于物业管理公司而言既降低了采购成本，又寻找到了最满足自己需求的企业。
（三）项目质量管理
项目业主的要求即为项目所追求的目标。根据项目管理的相关理论，物业管理应根据小区内业主所期望的目标作为日常的工作内容，并在内部组建集聚优秀成员的项目部，由项目负责人负责主要事务，把握主要发展方向，通过建立激励工作机制，鼓励团队成员提高服务水平，对完成或者超过自己工作目标的工作人员进行奖励，营造追求卓越的团队氛围，完成各项任务指标。
（四）风险管理
物业行业看似风平浪静，实则暗流涌动，风险重重，如电梯故障困人风险，公用管道渗漏引起的损坏赔偿风险，机动车在停泊中的损坏责任，家庭财产被盗案、物业内的治安甚至刑事案件等等。一个成员的不经意的不作为，或一个细节不到位就是物业企业承担相应的赔偿责任，甚至业主不交服务费。因此，坚持服务质量是生命方针，服务到位是规避风险最胡效的途径。
（五）项目沟通管理
在物业项目管理中，沟通是不可缺少的，它对于项目取得成功也是非常重要的。沟通的目的是为了加强团队成员之间的交流。加强信息的交换，统一认识，解决问题。有效的沟通可以保证项目目标的顺利进行，有助于发现问题，寻求解决问题的途径。
首先要建立有效的沟通渠道，如：正式的报告沟通，电子邮件沟通；其次从组织角度设立起沟通的流程，明确信息从何而来，收到信息后应该向谁传递。最后是反馈机制。是否真正的理解信息，采取相应行动。
三、项目管理办法应用过程中需注意的问题
物业管理就其本质而言，是一项服务性行业。为了改善当前物业管理中存在的诸多弊端，引入项目管理方法是大势所趋。但是，项目管理方法毕竟是企业的逐利行为，对于业主要求可能会选择性无视。因此，必须要牢固树立“为人民服务”的理念和坚持“以人为本”的精神，倾听业主的声音，对于业主不满意、不理解的方面，争取及时化解、及时解答，力求满足业主的合理要求。
四、结束语
城市面貌日新月异，物业管理也由最初的新兴行业变身为热门行业，越来越多的企业跻身其中，随着物业服务公司向规模化、集团化方向发展，物业管理的项目管理具有地域更宽，内容更广，难度更大的特点，物业管理的战略规划是靠“项目”支实现的。实现物业管理方式从粗放向专业化、精细化的转变，是物业服务企业的内在要求和必然选择，物业服务公司按自己公司的特点选好项目管理技术。
（作者单位：湖南省桂阳县市场服务中心）
参考文献：
[1] 吕好亮.浅谈项目管理方法在物业管理中的应用[J].科技创新与应用，2013，24：251.
[2] 曹勇.科学发展观指导下的物业管理创新[J].企业改革与管理，2015，15：33.
[3] 陈小芳，邓福康.城乡一体化进程中物业管理的困境与出路[J].湖南科技学院学报，2015，12：102-104.
[4] 徐杏东，崔学军.“加减乘除”解读物业项目管理[J].城市开发，2013，23：84-85.
转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-7432044.htm
