国外房地产制度的借鉴及对我国的启示
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作者: 李苑青
[摘要]中国房地产由于起步晚、发展缓慢，至今都没有一套健全的制度来保证房地产市场的健康发展，所以吸收较为发达的国家的先进经验是我国房地产业走向成熟的必然要求。本文系统地描述了国外房地产土地制度、金融制度、税制以及政治法律制度这四个方面，并指出我国房地产市场跟国外相比的不足之处，从而为我国房地产市场更为有序的发展提供一种很好的建议。
[关键词]房地产制度；国外；发展；启示
[中图分类号]C916
[文献标识码]A
[文章编号]1671-5918（2015）24-0062-02
一、引言
改革开放后，中国的房地产业才逐渐开始发展起来。经过多年的发展，房地产业在国民经济中的地位愈发重要了。2003年，国务院发布的文件中明确表明房地产是我国国民经济的支柱产业，这表明政府对房地产的重要作用及地位已经有了肯定。2002年以后，我国的房地产业出现了过热现象，主要表现在房地产出现供不应求的现象，但是住房空置率却居高不下，房地产成为投资的主要方向。但中国目前的房地产业基础十分薄弱，而且国家关于房地产业的相关制度也存在很大的问题。而国外特别是一些发达的国家，房地产制度已经非常完善。中国在面对新的形势、新的环境下，必须做出一定的改变。所以，对成熟国家房地产制度和市场的效仿是发展趋势也是必然要求。
二、国外房地产业发展的因素分析
（一）政治法律制度
随着历史的演变，西方发达国家和港台地区的逐渐形成了一套严谨而完备的法律制度。以美国为例，众所周知，美国法律使用的是英美法系，其特点是坚持“遵循先例”、“一事一法”和“分域分治”的原则，这样使得美国在应对不断变化的社会发展过程中可以不断增加新的法律。例如，1975年，为了阻止金融机构对中低收入者居住的城市中心区的老房子拒贷，鼓励积极地放贷，通过了《住房抵押披露法案》。日本由于人口密度较大，土地严重不足，因此，除了法律之外，政府还出台了一系列政策，按社会等级，为上等收入的人提供私人购买住宅，为中等收入者提供租赁住宅，为低等收入者提供政府保障型住房，制定了《日本住宅公团发》等一系列法律。新加坡刚建国的时候还是有大部分人住不起房，因此新加坡政府实施了“居者有其屋”计划，为中低收入者提供政府住房，同时实行中央公积金制度，这是居者有其屋的保障，新加坡是住房保障很好的国家。
（二）土地制度
在美国，有两个土地观念已经被人们广泛接受：特定区位的土地供应是稀缺的；土地不仅仅是商品，更是资源。所以，美国的土地制度跟中国存在着很大的差异，美国法律允许个人通过合约的方式来使用土地，前提是与公共政策不冲突。现在美国私人所占有的土地占美国土地的58%，其余为联邦政府和州政府所有。日本也是以土地私有制为主，国家所有、个人所有与法人所有并存，私有土地占土地总数的60%以上。而中国一直坚持社会主义公有制，所以土地也是国有和集体所有，人们对土地只有使用权而没有占有权，在坚持土地国有的前提下，可以进行土地使用权的转让。
（三）税制
房地产税收是政府对房地产市场进行调节的直接且有效的手段。美国房地产税中最重要的一个税种是财产税，也就是向拥有房地产的个人或企业征收的一种税，它将房屋和土地的税种合二为一，这是美国地方政府财政收入的主要来源，如果是自有住房的话，税负必须自己承担，而如果是出租房的话，税负就可以转嫁给承租人，这就是美国出租房市场发展很好的原因，而中国却正好相反，自有住房的持有税负非常低，这就导致中国居民将住房当做投资的一个重要方面，这也是造成中国房价居高不下的原因。英国的房地产制度非常完善，同时，它还具有一套非常完善的财产评估系统，也就是对房屋评估价值，不同价值的房屋征收不同的税，同时还对房屋征收非常高的遗产税，这使得自有房屋持有的成本非常高，刺激的房地产的流转。
（四）金融制度
金融制度对于美国、西欧等发达资本主义国家来说是十分成熟的制度，主要是分为政府建立的房地产金融机构、商业银行为代表的商业金融机构以及民间金融机构，但这些金融机构都必须由政府来调控。而我国的房地产金融机构只有以国有四大商业银行为代表的金融机构，其他形式例如信托机构、保险等很少运用到房地产中，房地产商主要是通过借贷、快速销售来达到利益最大化。英国主要是住房金融公司，它向行业内部筹集资金，然后向住房协会提供资金，以解决不易贷款的情况。澳大利亚和美国的住房贷款保险公司运营的非常成功，他们的房地产保险种类众多、齐全，并且有政府的强大保障，增强了人们贷款的信心。
三、我国房地产业的现状及弊端
（一）政府调控不力，出现房地产“泡沫”
中国房地产业起步比较晚，所以法律制度以及市场发展都不是很健全，这时候就必须发挥政府的宏观调控的作用，可是由于中国特殊的国情和土地制度，使得出卖土地的收入成为地方政府的财政来源，所以政府当中有很多人是不愿意调控房价的，这就使中国的房地产业走入一条死胡同。同时，政府对房地产业对民生问题的重要作用没有重视，导致监管不严，保障型住房根本没有落到实处，低层收入者还是买不起房，甚至还出现了倒卖以及出租保障型住房的现象。
（二）房地产制度存在很大问题
中国目前存在很多小产权房，究其原因，主要是正规房屋价格太高，只能从具有经营资格的房地产开发企业中购买，而房地产开发商是以利益最大化为目的，所以目前大多数人存在买不起房的情况。而当初为了发展房地产业的预售制度的存在也是一个很大的问题，由于门槛过低，导致房地产开发商素质良莠不齐，一部分开发商趁机哄抬房价，同时不按时付给建筑施工团队工资，使得住房质量没有保障，住房的售后也没有保证，这使得消费者成为不知情的一方和交易中的弱势一方，各种社会问题也接踵而至。
（三）房地产税费制度不合理 我国税收制度发展得很不健全，目前没有一套完整的税收制度，各部门之间的配合也很不好，致使出现了许多税费征管不合理的现象，主要是税费种类多且杂，与房地产有关的各类税占我国税收征收种类的一半，且各地方政府规定的各种费也是名目繁多，光沪地区列出的房地产收费项目就多达170多项。除了税收种类多，重复课税这种不合理现象也是大量存在，由于房地产业牵扯项目众多，所以买卖土地等收入就轻而易举地成为了地方政府的收入来源。而房地产商又轻易地将这些税负转嫁到消费者身上，造成消费者的负担过重。
四、如何借鉴国外房地产的经验
我们通过以上各国房地产业的经验可以发现国外发展比较健全的房地产业都有一些相同的地方，主要是以下几点。
（一）成熟、完善的制度
不难发现，发达国家经济比较发达，相应的房地产市场也相当成熟，主要表现在各级市场有序发展，房地产租赁以及中介行业也都比较发达，所以存量房成为市场交易的主体，同时由于房地产持有税非常重，所以人们就不会大量持有住房，以防造成资源的浪费。土地制度。税制、经济制度以及政治制度都比较合理，既能促进房地产市场的发展，又能对其起到很好的监管作用。
（二）法律健全，宏观调控及时
健全的法律是一个市场健康发展的必不可少的条件，各国基本都有专门关于房地产的法律，并且涵盖各个方面，对房地产的发展有很好的约束作用；同时，政府也起到了重要的作用，每当房地产市场遇到金融危机等重大危险，政府总是进行有效调节。综合各国的房地产发展经验来看，我国要必须总结出一套适合国情的解决方案，既能解决当下问题，使房地产业健康发展，同时又不能只解决当时之需，必须形成一套完整的制度，总结起来就是：改革土地制度，在公有制的前提下，对土地的买卖进行适当的放宽，并出台政策，对公有制土地和集体所有制土地进行公平管理；完善法律制度，建立专门管理房地产市场的法律制度，同时，明确职能和职责，加大监管力度，严惩房地产市场的不法交易，防止相互推脱的现象出现；建立合理的税制，杜绝乱收费的现象，对不同的住房征收不同的税；大力发展房屋租赁市场，同时为保障低收入者的生活，对廉租房以及经济适用房应该出台相关政策，严厉监管。
五、结论
中国房地产业出现的问题不仅仅是房地产本身的问题，而是政策、制度以及经济体制的综合难题，它不仅关系到经济的发展，更是与社会、民生问题紧密相关，所以我们在解决房地产难题的时候不能仅仅关注房地产业本身，更多的是找到一套系统化、制度化的解决方案。
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