试论如何调控我国房地产的价格
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作者: 刘淑荣
【摘 要】当前，我国房地产市场价格的调控工作仍然没有达到预期目标，因此，我们应坚定不移地抑制不合理需求，促使房价回归到合理的水平。本文就如何调控我国房地产的价格谈几点看法。
【关键词】调控；房地产；价格
0.引言
虽然我国房地产市场价格的调控工作已经取得了阶段性的成就，但是仍然没有达到预期目标，因此，我们应坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，有针对性地抑制二、三线城市过快上涨的房价，促使房价回归到合理的水平。本文就如何调控我国房地产的价格谈几点看法。
1.影响房地产价格调控的主要因素
1.1房地产需求兼有消费和投资的双重性
房地产是一种特殊的商品,其不仅提供房屋供人们使用,满足消费者的居住需求,而且由于其使用价值及价值实现的长期性,可以作为一种资产,满足购买者的投资需求,因此,房地产的需求兼有消费和投资的双重性，导致房产需求过度。
1.2房地产市场存在“雷切德效应”
由于房地产使用的耐久性和城市土地资源的稀缺性决定了房地产的供给价格是缺乏弹性的,房地产价格并未因需求增加、开发投资扩大而下降,即房地产市场存在“雷切德效应”,这种反供求规律的现象正是由于房地产兼有消费和投资的双重性所至。
1.3房价大幅下降存在现实风险
从现实的情况看，大幅度打压房价是不可取的，房价如果在短时间内迅速下降将引发以下问题：(1)银行投入房地产行业的贷款有两部分：一是提供给开发商的开发贷款；二是提供给购房人的购房贷款。房价大幅下降就意味着贷款抵押物(房屋)的贬值，当开发商(或购房人)不能增加有效担保或提前还贷而实际破产时，银行要面临巨大的坏账风险。(2)经济增长对增长方式存在一定的路径依赖，经济政策存在一定的政策惯性，当前宏观经济对房地产业的过度依赖不可能在短时间内降低，房价大幅下降可能会引发宏观经济整体衰退。
2.我国房地产价格调控的措施
2.1政府控制地价
现行国家土地政策规定，房地产开发经营，必须通过国土部门组织“招、挂、拍”方式取得国有土地使用权，由于房地产经营开发利润空间非常大，所以土地拍买价格涨幅快。因此，政府应采取有效措施，控制地价上涨过快状况。具体措施：根据规划条件，一是限制土地出让“招、挂、拍”的最高价；二是限制商品房售价最高价；三是调控房地产开发商的利润，提高房地产开发商条件，让参与“招、挂、拍”的土地开发商根据规划设计条件，提供规划设计方案和组织实施方案，国土部门组织专家组进行方案选优，由最优方案获得者取得土地开发权，政府严格监督开发商按中标方案实施。
2.2严格执行房地产法规政策
房价是个令人头痛的大难题，从岁末又说到年初，全国不管是大城市还是中小城市，仍然涨声不断，其实原因在于一些地方政府、开发商和金融机构等强势特殊利益集团，蓄意抬高房价，获取高额利润。因此，控制房地产价格的关键就是要将调控政策、措施执行到位，消除对楼市宏观调控作用的消极因素。各级政府，特别是国土、规划、建设、房管、金融、税务等政府部门，要统一思想，提高认识，坚决贯彻执行国务院关于土地、住房、金融、税收等法规政策，勇于承担责任，切实保障房地产市场稳定健康发展。
2.3建立中低收入者家庭住房保障制度
新加坡政府提出：“居者有其屋”，大量建设“政府组屋”，超过84%的新加坡人都居住在组屋里，同时严格租屋供给制度和管理，形成了可靠的住房保障制度。西方国家城市居民租房：美国40%、瑞士60%、英国55%、丹麦100%。根据国发[1998]23号文件精神，政府应建立中低收入者住房保障制度，城市80%以上的家庭应该是由政府提供的经济适用房和廉租房。“让老百姓买得起房”成为现实，作为政府应立法制定和完善住房保障制度，一方面明确经济适用房和廉租房的供应对象、建筑面积、房屋价格等，供应对象应重点向城市中低收入者、教师、公务人员、拆迁户等倾斜；另一方面加强对经济适用房和廉租房申请者的审批、监督，保证优惠政策真正落实到需要保障的对象。
2.4房价收入比与国际接轨
房价中值倍数是指平均房价与居民家庭年收入的比值。统计结果显示，中值倍数4.1以上，购房能力严重不足；中值倍数3.1至4.0之间，购房能力不足程度中等；中值倍数不超过3.0，房价属能负担范畴。西方国家排在前几位的是：美国洛杉矶等6个城市8.5至11.4，澳大利亚悉尼8.5，英国伦敦8.3，美国纽约7.2。相比之下，显示我国广大城市居民在住房问题上负担沉重，高房价明显降低了城市百姓的生活质量，影响了生活和谐度。国家在制定政策时应该把“房价收入比”列入政府政绩考核指标，实行地方官员指标负责制，使房价真正反映市场需求，把老百姓愿意买房、买得起房和买放心房作为实践“三个代表”的一项重要工作来抓。
2.5规范个人集资合作建房制度
个人集资合作建房，顾名思义，就是城市居民自发地联合起来进行住房建设。目的是居民个人为了居住而建，不存在商品房销售环节。这样，减小房产流通环节中的税收和开发商利润，房价就是成本价。其实，世界上很多国家有住宅合作社（合作建房组织），成立宗旨是解决中低收入者住房问题。个人合作建房在我国刚起步，政府扶持是合作建房成功的基础，有必要采取有效措施加以规范。一要确立个人合作住房建设的合法地位。需要强有力的法律保障，立法保护；二要在土地获取时给予支持。政府在规划时划出小片土地供个人合作建房者竞标；三要加强金融支持。金融机构参与并扶持住宅合作开发建设，与住房公积金制度联系，提供启动资金，考虑建立住房储蓄合作社；四要实施优惠政策。在税收上给予适当减免；五要完善管理机构。政府加强住宅合作开发指导和监督，规范个人合作建房行为，保证运作科学性、合法性。
2.6加强房地产中介机构管理
随着房价高涨房地产中介机构像雨后春笋遍地开花。房价高涨，同中介机构违规操作关系密切。体现在：一方面中介机构与开发商定价操盘包销、抬高价格出售，动用不实报道制造脱销气氛，雇人排队抢购、摇号选房，让消费者心理紧张，交订金后三天内支付30%首期款签合同，逼使购房者没有选择余地，利用优势新楼盘二手转卖等手段获取高利润；另一方面在二手房中介中违规操作抬高房价，惯用“瞒天过海、买卖通吃”，“轮番压价、逼人就范”，“空手套白狼”等手法获取高额利润。当务之急，加强并规范房地产中介机构管理是控制房价上涨有效手段之一，要严格控制中介机构业务范围，严禁超规违规经营。
2.7完善房地产税收体系
目前我国房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重，这不利于房地产的流转和抑制房地产投机行为。而大多数国家都很重视在房地产保有阶段征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，高额的保有房地产税率可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动，这既有利于繁荣房地产市场，又可以推动房地产要素的优化配置。
3.结束语
综上所述，我国房地产业保障性住房缺位十分明显。解决城市居民住房问题要靠两条腿走路，一条腿是市场，即通过商品房的供应来解决一部分高收入者住房需求；另一条腿是政府提供保障性住房，满足广大中低收入阶层的住房需求。
【参考文献】
［１］刘彩霞.我国房地产价格走势与税收政策调控分析[J].扬州大学税务学院学报.2011.06.
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