房产测绘数据的管理―GIS技术的应用
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摘 要:介绍房产测绘数据管理的主要内容和方法的同时,提出一种以GIS和webservice技术为平台,对房产测绘数据进行管理的方法。
关键词:GIS WebService 房产测绘 数据管理系统
房产测绘属于测绘的一个分支,主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等,运用测绘技术和手段,按照国家有关法律法规、国家房产测量规范和有关技术标准、规定,并以文字、数据及图件表示出来。房产测绘是一种法定测绘,其为房产产权、产籍管理提供服务。其主要任务是利用测量技术测算房产面积,随着计算机制图技术在测绘领域应用的飞速发展,房产测绘成图基本依赖于计算机制图技术完成。随着时间的推移,累积了大量房产测绘电子版数据,这些数据是在不同的历史阶段形成的,缺乏统一的规范和管理,数据格式也较混乱。大部分图形数据和测算表格数据以独立的文件存放,查阅和二次利用不易。同时由于缺乏必要的管理系统,在房产转移登记的产权配图工作中这些既存的数据利用率很低。目前的配图工作主要还是依赖于纸介质档案,采用复印图纸、手工填写产籍调查表、手工画红线方式。这种方式工作效率低,而且容易出错。为减轻配图工作的压力,减少配图工作量,减少配图差错率,迫切需要构建一套有效的房产测绘数据管理系统,并将现有的数据整理进系统,以充分发挥房产测绘数据应有的功能。
1、现有解决思路
经过多年的发展,计算机技术在房产测绘领域应用已经相当成熟,从早期的仅用于制图到利用计算机技术实现面积分摊计算的自动化,再到房产测绘综合管理都有成功案例,市场上有很多仅实现单一计算功能的软件,也有不少实现结合计算功能的综合管理功能的软件。目前实现房产测绘管理类的思路主要有如下几种:
(1)扩展原有以实现面积计算功能为主的软件,实现测绘数据管理功能。因为早期计算机技术在房产测绘领域的应用主要是为了解决房产测绘面积分摊计算自动化问题,发展到现在这类实现计算功能的软件发展已经很成熟了,随着数据的积累,管理功能的缺失带来的数据利用的问题越来越突出,所以很多软件都针对数据管理方面做了相应扩充。但这类软件大多是基于AutoCAD基础上二次开发,而AutoCAD软件自身对数据管理的支持就比较弱;其次这类软件对操作人员的水平要求也比较高,平面图打印功能也不够友好,所以在产权配图工作中的应用就显得比较不容易。
(2)基于原有的MIS系统,结合已有的管理系统的功能,扩充房产测绘数据管理功能,主要是扩充房产面积计算功能。但原有的很多MIS系统都是基于数据库下的文本系统,与图形结合不易,扩充后的系统房产制图方面功能显得稍弱,系统开发难度也比较大。
上述思路基本都着眼于优先解决面积计算功能,基本是以房屋具有共同分摊的栋为基本单元,而不是以户室即产权单元为基本单元。同时扩充的管理系统与原有的系统都是紧耦合的,独立性差,数据的互操作性较差,再有就是这些系统因为基本没有采用GIS与地籍系统进行结合,无法较好的实现基于GIS的各种查询和管理功能。为此,笔者在此提出一种基于GIS结合WebService技术的房产测绘管理系统解决思路。以期能充分利用已有的和正在生产的房产测绘数据,同时又对现有系统的影响最小。
2、基于GIS结合WebService技术的解决思路
该思路的主要内容是:根据各个系统侧重点不同,将各个系统作为独立的子系统,将房产测绘管理相关的系统分为面积测算子系统、房产测绘流程管理子系统、房产测绘数据管理子系统,各子系统之间也以松散耦合方式联系,房产测绘管理系统与地籍系统,产权交易登记系统等MIS系统也以松散耦合方式联系,各系统以webservice方式对外提供自己的数据服务。以宗地-楼盘(栋)-户室(产权单元)为各个系统之间的联系,利用GIS数据实现房产测绘数据与地籍宗地数据和交易登记数据的挂接,实现图形数据与属性数据的图属互查,为整个房地产权籍管理提供完善可靠的地籍和房产测绘基础数据。
在测绘管理系统中,目前面积测算已经有很多成熟软件,大多基于AutoCAD二次开发,成果一般以文件形式存储。采用子系统方式,可以将面积测算部分当作独立的一个子系统,而将成果文件作为数据管理系统中的一个属性字段直接存储,当需要打开测算数据的时候,直接从系统中取出读入到测算软件中。采用这种方式可以在不改变现有的测算软件实现数据的集中式存储,作业人员不需熟悉新的软件操作;同时又可以避免将测绘管理系统绑定在一个平台上,使系统开发的选择具有极大的灵活性,测算软件的选择也具有极大的灵活性。
流程管理主要涉及面积测算和配图的业务流程管理,包括测算软件数据上载、下载、变更等的流程管理,与一般的业务审批型OA没有什么大的区别,既可以独立开发,也可以与测绘数据管理结合在一起开发,技术也很成熟,这里不再赘述。
数据管理是房产测绘管理的核心,为实现测绘数据的充分利用,这里要关注的是如何管理各户室单元的平面图。现有的很多系统是直接用测算软件的图形格式管理,但由于测算软件是以栋或整个项目作为一个文件对象存储,这样在需要打开一个户室单元平面图的时候需要打开整各项目或整栋楼的图形数据,找到需要的单元,采用这种方式带来的弊端是数据传输量大,在需要查阅户室平面图的时候需要依赖测算软件来打开,不容易避免误操作或者其他原因导致对整个图形文件的破坏。考虑到数据管理关注的是户室单元的信息,而且在面积测算经过审核提交后,变化的机率很小,因此笔者提出通过测算软件直接生成每个户室单元的既定内容和比例尺的户室平面图文件,在数据管理系统中直接存储平面图文件虽然带来一定程度的数据冗余,但带来的好处是显而易见的,首先数据利用更加容易,只打开需要的户室平面图而不打开其他的图形信息,其次在需要查阅平面图的时候也无需依赖测算软件来打开,最后是原有的数据整理也容易,只需利用原有的测算软件生成每个户室平面图即可,而无需改变原有的图形格式。平面图文件格式可以采用Adobe的PDF和微软的MDI格式,采用这两种格式是因为PDF和MDI格式都是以矢量形式存储图形,图形打印效果好,打开也容易。采用JPG或BMP的打印效果都比较差。另外PDF和MDI格式在指定了比例尺和纸张大小之后,打印的时候可以按照真实的比例打印。
测绘数据管理系统通过宗地代码与地籍宗地系统联系,通过楼盘代码与交易登记系统联系,这两个方面的联系都需要基于GIS技术才能实现图属互查功能。主要实现思路是:通过在测绘系统中存放宗地代码,即可查询到地籍宗地系统的相关宗地信息。在交易登记系统中存放宗地代码和楼盘代码,在交易登记系统中就可以查询到相关的宗地信息和测绘数据。测绘数据管理系统中其他方面文字属性的内容都是采用数据库管理方式实现,这与普通的MIS系统并无差别。
3、结束语
采用上述方式构建的系统具有极大的灵活性,能简化系统的部署,而且相互之间能有机联系。在未来,可以在测绘数据管理系统中增加三维图形等内容,就能实现对真实楼盘的三维模拟,使管理更加直观。
参考文献:
1. 杨平,裴亚波,伦小伟基于GIS技术的房产测绘系统设计与实现[J].测绘通报2005,(5)
2. 王峰,田锋WebService在空间数据互操作中的研究测绘与空间[J].地理信息2005,(04)
3. 顾孝烈《房地产测绘》中国建筑工业出版社1996
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