VAR模型下我国房地产价格波动对区域消费影响研究
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中图分类号：F293.3 文献标识码：A
内容摘要：近年来，我国房地产产业的发展推动了国民经济的发展。在一个经济社会处于较为稳定的发展阶段时，房地产市场价格的波动是较为平缓的，这种价格波动是供求相互作用、实现动态均衡的必要条件，是引导各种市场资源流向最优领域所必需的。这种效应是房地产价格波动的均衡效应，反映了市场发展变化的方向，是引导房地产开发商和房地产产品用户行为的指示器，因此这种效应是无需政府进行干预的，反而是市场良性发展的重要表现。当房地产供求关系差异巨大，出现严重的总量或结构性供求失衡时，会对我国房地产经济产生消极影响，这种影响既包括价格波动的均衡效应也包括价格波动的惯性效应，会出现市场的不稳定态势。本文主要基于VAR模型对我国房地产价格波动对区域消费影响进行研究。
关键词：VAR模型 房地产 价格波动 区域消费
研究背景
综观国际经济局势，房地产市场在各国总体经济环境、投资条件与法规背景等因素的支持下，受到全球投资人的青睐。由于人口成长快速，而房地产资源有限，稀少性的特质使得房地产成为一种价格易涨难跌的有限资源，且房地产同时属于投资财产与消费财产，常代表购买者的经济能力，因此房地产市场经济的兴衰常作为经济荣景与否的重要指标（李丽娜，2015）。
房地产消费或投资所衍生的房地产贷款成本，实质上如同举债融资，属于高杠杆资金操作，一旦发生楼市崩盘，对于国家经济发展的骨牌效应将不容小觑，是故房地产产业实为国家经济发展的龙头产业（马亚明等，2014）。
一般而言，影响房地产价格波动的潜在因素大致可分为总体经济因素（如利率、收入所得、人口成长率、社会文化及政府政策等）与个体经济因素（如地理区位、交通便利性、房地产坪数、建材及楼层等）（赵宇，2014）。在这些潜在的影响因素中，利率是决定投资房地产的重要指标，通常认为利率下降将使银行存款减少，相对的使投资部分增加，进而增加国民所得。
如我国政府长期的低利率政策将可能影响购置房地产的机会成本，购房者易以闲置资金或举债融资大量投入房地产。且由于民众的长期预期使经济获益多为未来十年或二十年之后的房地产投资，其折现值将高于任何五年内可回收的投资产品的获利，在总体经济层面，更造成房地产需求增加使房地产价格随之上涨，影响实质经济活动，一旦房地产价格暴跌，甚者反噬房地产市场，形成房价再度下跌的泡沫危机，严重影响国家经济发展。故利率常由政府金融机关制定，为货币政策的主要工具（李勇等，2013）。
Gary V设定了基本VAR模型，其中包括各种模型所必需的变量。具体来说，该模型中包含消费价格指数（CPI）、实际GDP、实际房价（RHP）以及货币市场利率（MMR，用以表示货币政策工具），对除货币市场利率之外的其它变量取自然对数。根据以上顺序对模型中的变量进行排序，即对模型施加了一个递归结构的约束，其中假设货币市场利率对于其它变量的变动能够迅速做出反应，而物价、产出与房价只能对市场利率波动做出滞后的缓慢调整（庞如超，2013）。
马崇明（2013）以向量自回归模型（VAR）探讨我国台北地区房价与总体经济变量的关联，其所选取的变量包括利率、所得、物价、货币供给额、股价、汇率及工资。因果关系检验的实证结果发现，短期内总体经济因素包括利率、物价、货币供给额、股价及汇率均领先住宅价格的变动。在住宅价格的变异数分解中，住宅价格自身的解释程度仅占三分之一，其它三分之二深受总体经济变量的影响，显示住宅价格受总体经济变量影响相当显著。
房地产价格波动对区域消费影响的内在机制
不论是突然执行的政策或是先宣告再执行的政策，短期房价在货币需求的所得弹性较大或利率弹性较小时会有过度调整。而在货币需求的所得弹性较小或利率弹性较大时，短期房价是调整不足的，因此在政策真正执行之前，房价就已经有过度调整或调整不足的情况，而不会等到政策执行时才开始反应。但暂时性的政策只有在短期有效，政策调整结束后，房价及产出都会回到原先的水平。
过去有相当多的文献分别就需求或供给来探讨影响房地产市场波动的因素，尤其是有关房租与房价的变动。房地产市场的价格、数量由供给与需求所决定，因此供需模型为房地产文献中最基础的理论模型。由供给与需求出发，共同决定影响房价与住宅数量的因素，价量之间又具有相互影响的内生关系（王猛等，2013）。就需求来看，影响购房需求的因素相当多，但是否能成为有效需求则决定于购房能力与购房意愿。简而言之，为了解决土地资源的不兼容利用问题，强化环境的舒适性与都市引导发展，将有助于顺应经济发展的不同时期，土地会有其最适利用的强度，政府会对土地利用的强度与形式加以管制。
当货币供给额增加时，民间游资增多，市场上的资金充裕，民众会进行投资或增加消费以消耗手上多余的货币，因此营建者的资金取得较容易，其房地产供给意愿也会提高。故当货币供给额愈多时，房地产经济会愈好。物价水平变动与通货膨胀是一体的两面，其主要原因在于货币供给额的增加，在物价上涨的背景下，消费者的实质购买力会受到影响，随之而降低。与此同时，物价的上涨也会导致成本的增加，增加房地产融资的机会成本（吴卫红，2012）。此时人们为避免货币购买力下降所产生的损失，且房地产具有保值的功能，房地产乃成为一个良好的投资工具。在此背景下，政府需要密切关注房地产市场价格波动，通过全面分析波动情况，判断房地产市场对国民经济的影响，并针对性的选择有效的政策措施，避免经济危机或行业危机的出现。
房地产业价格波动对区域消费影响的实证分析
（一）变量选取与数据说明
社会消费品零售总额变动率是本文的解释变量，设定为LSRt；商品房平均销售价格变动率，设为FQt；城市人均可支配收入变动率设为SRRt。本文将以2001年第一季度到2014年第四季度的数据信息为样本，分析房地产价格波动对消费的影响。 （二）建立模型
人们大量购买房地产造成房地产需求增加，房价上升，房地产变成一项热门的投资标的。所以本文采用 Johansen 检验方法，根据以上所选择的各种解释变量，依据赤池信息准则（AIC）和施瓦茨准则（SC），本文确定由LSRt、FQt、SRRt组成的VAR模型。鉴于最大滞后期K为3，所以协整检验选择滞后期为3。协整检验结果表明LSRt、FQt、SRRt序列存在1个协整关系。当政府宣布通货膨胀将升高时，人们知道未来房价将上涨，所以会增加对房地产的需求，使当期房价上升，即协整关系如下：
通过以上变量关系与计算，可以准确了解到城市人均支配收入的波动与社会消费品零售总额波动之间的影响关系。并且知晓房地产价格波动与社会消费品零售总额的关系，当城市人均可支配收入的增长率上升1%，那么社会消费品零售总额的增长率将上升3.057%。相反情况，在房地产价格上升一个百分点的情况下，则社会消费品零售总额下降1.211%。对比西方发达国家，我国住房制度效率与市场竞争存在着一定的关联性，同时还存在着传导性。特别是在金融管制较为宽松的情况下，房地产价格都成为传导货币政策的重要渠道，这种情况需引起政府的关注。在收入和房价波动两个自变量当中，收入波动对消费影响增加最快，从第2期的0.486%增加到5.26%，而房价波动对消费波动的方差贡献最小，一直处于2.5%左右。
作为房地产市场波动的重要影响要素，房地产税的课征是以房地产现值为税基按所适用的税率进行课征，因此，房地产现值与税率是影响房地产税的重大变量。交易时由政府决定对买方或卖方课税，在房价方面，买方负担的税使买方有讲价的能力把房价压低，如果是卖方负担的税，则卖方会提高房价以弥补这项支出成本。由于房地产价格昂贵，投资者需要金融机构的融资帮助，完成房地产的投资。所以在相对利率较高的情况下，将抬高房地产的投资成本，影响房地产市场的投资热度。通过辩证的角度来说，房地产的景气指数将与利率水平呈现着相反的动态关系。
地方政府积极的售地行为推升了我国房地产市场的繁荣。房地产价格保持着上涨趋势，企业及个人所得增加，房地产投资者竞相投入大量资金，造成了我国房地产市场非理性的繁荣。在我国政府目前的货币与财政政策辅助下，来自政府的投资资金使得国家企业闲置资金及各商业银行大额新增信贷暴增，出于获利目的促使大量资金投注到房地产市场。
由于房地产的价值量巨大，当市场价格波动时会引起人们持有的财产数量发生较大的变动，经由财富效应作用，会对整个社会的收入分配结构产生较大影响。在房地产价格提高时，房地产持有人会获得较大的账面财富，从而进一步鼓励人们进行消费，而持有其他资产的人们会遭受一定程度的损失，相当于这些人的部分收入转移给房地产持有人。反之，当房地产价格下降时，房地产持有人则会遭受较大的账面损失，从而抑制人们消费，而持有其他资产的人们相对获得一定的收益，这时的收入分配结果对非房地产持有人有利。如果经济中持续出现房地产价格大幅波动将严重影响社会的收入分配结构，进而导致人们产生不满情绪，影响宏观经济的稳定发展。
对策与建议
（一）增加保障性住房供给
作为房地产供给与需求交互作用的场所，房地产市场的影响因素有很多，在差异性的交易对象下，我国房地产市场往往并不是一个单一的市场，而是一个由不同主体和运行机制构成的市场体系。通过房地产市场体系的作用，能够有效实现相关经济资源合理配置，促使合理价格的形成，并引导人们的行为。房地产价格是房地产市场的核心，各种影响房地产价格的因素在不同时期体现出不同的特点，通过分析房地产价格形成的基本原理，能够对未来市场发展做出准确的判断。房地产价格波动是各国房地产市场的突出特征，房地产市场的资源配置正是通过房地产价格随着时间的波动而进行的。客观来说，房地产市场泡沫的出现，绝非受到一个单一因素的影响，而是多种要素综合作用下产生的结果。房地产泡沫与经济泡沫的出现，往往是经济性与非经济性要素作用而致，甚至是导致泡沫破裂的主要推力。加速房地产泡沫出现的内部外因素中，内部因素即房地产自身的资本化定价机制与供给弹性，外部因素即市场机制，包括投机行为、预期心理和从众行为等共同的交易反馈机制。在内外因素的共同作用下，会对房地产价格的走势产生加剧效果，上涨时推动上涨，下降时加速下降，这些相互影响的要素，将保持房地产价格最终符合其内在价值。
政府的政策性保障性住房，对于房地产市场而言，通过增加保障性住房量，可以促使房地产市场的竞争更加激烈，增加市场的供给量降低市场均价。与此同时，通过充分满足居民对于需求型住房的需求，可以带动居民不用将过多的收支储存于买房费用中，而将这些费用投入到消费领域，扩大消费内需，进而带动国民经济的稳定可持续发展。
（二）影响投资预期
房地产价格会随着时间而改变其价值，主要因房地产会折旧而土地却有可能增值，故房地产的未来价值需视土地及房地产的增值与折旧而定。影响房地产价格的因素大致可归纳为五大类：包括经济因素，如利率及所得等；社会文化因素，如人口成长率等；地理区位因素，如交通便利性、生活机能及所在地区位等；房地产本身特质因素，如坪数、建材及楼层等；政府政策因素，如都市计划管制及土地政策的租税效应等。由于房地产具有投资兼消费的功能，不论自住或投资购房者，均须先行进入市场支付房价，使得银行贷放款利率高低成为购房者所考虑的主要因素之一，由于大部份的购房者或建筑商，都向银行贷款，故利率对于房价极为重要，不只关系着购房者或建筑的资金周转率，更常连动房价变化。
在总体经济学上，利率是决定投资的重要指标，常由各国中央银行或政府金融机关所制定的利率，是宏观货币政策的主要工具。如高利率的货币政策将使借款成本提高，使储蓄增加而减少借贷行为。对房地产开发者与投机性的建筑商的影响在于将增加两者营建期间所需的信用额度来支应建造投入。故借款成本的改变会影响目前与未来支出并使支出决策产生相应改变。此外，根据货币数量理论：增加货币供应将产生通货膨胀，并且利率也将影响未来通货膨胀的水平。在预期通膨的情况下，相关部门可以提高利率作为调节，反之则降低利率以刺激投资。若把货币视成一种商品，它的价格即为利率，当货币供给大于通货紧缩时，自然拉抬利率的发展趋势。所以作为调节货币政策的重要工具，利率能够控制市场投资、通货膨胀及市场的失业率等问题，进而影响宏观经济的发展。 从投资学的角度而言，近十年来我国房地产价格的上涨趋势非常明显，且投资者往往对未来我国通货膨胀市场存在着相对明确的预期。所以，纵观近年来，我国房地产投资者变得越来越多。而一旦政府采取有效的货币与财政政策，将影响利率与汇率，有助于改变投资者的资产配比及市场预期，透过降低投资者的房地产投资热情，激发出投资者向市场消费的热情，通过均衡投资路径，带动市场消费。
（三）抑制投机性消费
利率与房地产价格短期存在双向回馈因果关系，而股价受到利率与房地产的影响，只存在单向因果关系，亦即房地产价格先影响利率走势，而利率的变动再影响股价。另外，利率对房地产价格变动所造成的冲击，存在着不对称非线性的冲击行为反应。预售房价格及现房价格与总体经济变量间存在长期稳定的均衡关系，当预售房价格的均衡误差不为零时，有消除误差的调整能力，但现房价格不具此能力。前期的消费者物价指数会影响当期的预售房价格，而当期的现房价格会受到前期的基本放款利率高低的影响。此外，货币供给额对预售房及现房价格具有单向的因果关系。具体而言，政府可藉由货币政策及物价政策来维持房地产市场稳定，而政府的货币政策及物价政策动向，是购房者决定购买时的重要参考因素。
经济景气时，利率水平通常会走高，一方面因企业的资金需求增加，使利率上升。另一方面央行为了抑制过热的经济，紧缩货币供给额而使利率上升。由于购房所需的资金庞大，民众购房资金来源的金融机构放款利率高低，常影响购房的资金成本，依国际间的通用定义，银行承做放款的加权平均放款利率系采取基准利率加减码方式订价。基本放款利率为银行对最优良企业客户短期周转资金贷款所适用的最低放款利率，银行按此评估贷款人的基本条件予以调整加减码。
房地产是必要的消费居住商品，根据本研究所归纳过去影响房地产价格变动因素相关文献可大致了解，经济、政治及社会等总体经济因素对房地产价格波动的影响，或多或少皆具显著性，然在研究房地产价格、利率或土地增值税的关系时，并未有一致性的结论，除研究土地租税制度的研究乏善可陈外，在房地产价格与利率关联性中，大多支持利率对房价的变动有单向影响，但也存在双向因果的关系，两者互动可能会随不同国家金融体系、政治背景及特定时期而有所差异，近期我国政府为因应房地产价格不当的飙涨所颁布实施的各项财经政策，为影响房地产市场的重要因素，如最近两年利率调整，通过地方政府与中央政府的相互配合，基于调整利率与税率的方式，可以有效区分房地产市场内的刚需性消费与投机性消费，不断完善房地产预售制度。通过不断加强监管，规范市场机制，可以有利于引导房地产的租赁市场，盘活住房租赁市场。窥视世界房地产经济与市场消费的发展，在住房租赁消费的背后，也将盘活区域内的生活消费市场，有利于推动区域经济的发展。
结论
本文研究了我国的经济周期与房地产周期的相互关系。通过协整和VAR分析法，实证研究了房地产价格波动对我国区域消费的影响，并且从我国国民经济的增长率和通货膨胀率波动周期来看，我国的宏观经济周期波动与房地产周期波动之间存在正相关性。结果表明，我国的房地产周期波动与宏观经济周期，越来越趋于一致。
参考文献：
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