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佣金之战引发中介变革

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  传统房产中介遭遇互联网破门之后,中介佣金“价格战”风声鹤唳。最低只收取成交价0.5%的佣金,而传统中介佣金标准在2%-3%。低廉的佣金和“互联网思维”的服务,让不少二手房买家和卖家都跳过传统中介店面,选择互联网中介。线上线下的佣金价格战随之打响,传统门店也开始迎战。
  这场战争半年过去了,低佣金的市场效果如何,能否持续?目前各大中介公司也为保地盘占先机,纷纷开始补充兵力、研究对策,一场中介的变革大有愈演愈烈之势。
  “没有最少 只有更少”
  “推出免中介费的丁丁租房,买卖佣金8.5折优惠。”这是链家地产2月28日推出的新业务,由链家投资的互联网经纪公司“丁丁租房”正式运营,租客通过丁丁租房不需要支付任何费用,签约后由房东支付5天的租金作为中介的酬劳。以一套5000元/月的房屋为例,中介费仅需800多元。
  这是要通过降低佣金先把租房市场做大,然后靠数量盈利,就像滴滴、快的打车一样,先占有市场,来的客户多了,房子就会更快速地出租出去,减少空置周期,提高收益。另外,租房客户也可以减少佣金支付并有更多的房源选择。
  “二手房佣金0.5%,租房零中介费。”这是搜房网3月伊始推出的促销活动,3月25日前,房东租客都不用付佣金,3月份以后,租客仍然不用付佣金,房东则需要支付一个月租金的10%作为佣金。
  “买卖佣金1%,租房佣金减半。”这是爱屋吉屋。“二手房买卖佣金只收1.5%,租赁佣金减半,并将于今年在北京开设10大签约中心、200家社区服务中心。”这是思源地产……不管传统中介还是互联网中介,在佣金上的折扣幅度没有最低,只有更低。
  一直以来,传统中介的买卖中介费用在2.7%,这是因为北京发改委曾下发通知,自2011年8月31号起,500万以下的房产收取2%中介费,复杂交易可以上浮10%,也就是最多收取2.2%的中介费。但之后,中介又发明了一项叫做“交易保障服务费”的新费用,这笔费用占房款的千分之五。加上2.2%,于是房产交易中介费是2.7%。
  “量大份额少”
  “低佣金战”后,互联网中介公司交易量上涨的效果显著。以爱屋吉屋为例:今年3月其刚掀起1%佣金价格战,在北京市房屋成交量前十的经纪机构排名中,4月份它就已跻身第十名;5月排名又上升到第八位。
  ?“即便互联网中介公司的网签量进入前十名,对于我们传统的几大经纪公司,并没有产生太大的冲击。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者,根据他们的调查,购买80平方米以上的改善型购房人,对佣金的价格并非特别敏感。他们更在乎安全性和时效性。
  “一家没有门店的房产中介公司出租的房子,你敢租吗?”“一家没有门店的房产中介公司出售的二手房,你敢买吗?”爱屋吉屋联合创始人邓薇从公司创立之日起,就不断遇到类似的质疑,她表示:“没有门店,就很难获得消费者信任,这是个伪命题。”真正的问题是,现在人们租房和二手房买卖的交易习惯正在发生根本性的改变,在互联网上搜索和发布信息更加方便、高效、简捷。
  邓薇说,爱屋吉屋确实是一家没有门店的房屋中介,但也是第一家经纪人在写字楼办公的中介公司。
  她认为,随着互联网尤其是移动互联网时代的来临,中国房产中介行业的门店模式将受到巨大的冲击。“现在用户往往在互联网上找好信息,然后去现场看房;而房东也往往住在城市的另一个地方,即便住在附近,也不用走下楼、找个门店发布房屋信息就行了。”
  据邓薇透露,爱屋吉屋2014年初就看准了这一点,因而推出了租房业务,在上海、北京开启一场行业革命实验。
  从签约数量上看,互联网中介进入了前十,但市场份额依然很小。根据北京房地产中介行业协会的官方数据,在5月份成交的18516套存量房中,排名前三的链家地产、我爱我家和麦田房产,签约套数分别为7622套、?2207套、753套,占到了总成交量的约57.2%。爱屋吉屋的176套,仅为总成交量的0.95%。
  北京中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时曾表示,目前二手房交易的买卖税费与中介费用几乎都是由买方负担,由此可以看出二手房基本处于卖方市场格局。根据北京中原地产的调研,二手房业主更多集中在“60后”、“70后”,这类人群使用互联网的频率并不高,这也制约了互联网中介平台房源的数量,由此他判断,中介行业的竞争终究是房源的竞争,低佣金并不能成为互联网平台获胜的法宝。
  能否盈利?仍在博弈
  成交量有了,这么低的佣金能不能盈利,成为很多人好奇的焦点。
  “当二手房交易佣金降到只有1%的水平时,中介公司几乎是不可能盈利的,这些公司每签一单都会亏损上千元左右”。胡景晖坦言。
  谈到公司盈利,邓薇介绍说。“爱屋吉屋的交易流程能够很好提升经纪人的工作效率。公司为每个经纪人配发手机,能够通过系统快速获得房源和客户信息,并可以上传房源动态视频。目前爱屋吉屋租赁业务平均1.8次带看能完成签约,一周之内就可以将房源出租。”?
  在传统中介公司的经营成本中,门店租金和水电费用占比较高。在正常情况下,一套房子光经纪人的佣金分成比例就会达到30%,这还不包括给经纪人的工资、公司协助缴纳的社保福利、互联网的服务费用以及店面租赁、人员培训等一系列费用。
  另外,传统中介需要在房屋买卖市场中提前布局,收集每个区域的房屋情况,前期工作往往耗费了很多人力物力,每获得一个新客源,中介都需要花费很大一笔成本。由此产生的高额佣金,则被转嫁到买房人头上。
  思源地产也将逐步关闭二手房门店,其常务副总经理杨皓表示,“传统中介包括思源在内,经纪人的平均成交量是0.2单-0.3单/月。如果依托互联网平台,尤其是手机移动端上线之后,单量会越来越高。”
  杨皓认为,中介单纯依靠佣金收入的时代已经一去不复返,公司将基于互联网产品创新开拓更多收入来源。比如,思源把之前的权证服务部,单独成立了叫思源金融通担保公司。把之前公司内部的金融服务对外开放,成立专门针对房产的思源金融通典当行等等。
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