新收入准则下房地产企业预售收入确认探讨

作者:未知

  摘 要:近些年,我国房地产行业发展迅速,导致国内房地产企业之间竞争越来越激烈。由于房地产企业建设项目具有周期长和投资大的特征,一些房地产企业为了缓解资金压力,采用了预售方式进行经营,即通过预售房地产项目来解决部分资金问题。2017年7月,我国财政部发布了《企业会计准则第14号——收入》(财会[2017]22号),对房地产企业项目收入确认以及预售收入确认产生了重要影响。基于此,本文从新收入准则对房地产企业带来的影响入手,对新收入准则下房地产如何进行预售项目的方法进行研究,并提出了几点建议,目的在于保证房地产企业预售收入准确性以及提高房地產企业财务核算水平。
  关键词:新收入准则;房地产;预售收入
  一、新收入准则对房地产企业的主要影响
  (一)提高了房地产企业的财务风险
  新收入准则应用到房地产企业中,容易造成确认收入的激进性。虽然房地产企业应用新收入准则后,能够有效解决一些会计收入与合同销售额不一致的问题,但是这种按照履约进度来确认一定时段收入的方法,就会提前确认收入时间,因此一些公司就可能利用这个机会来伪造预售期房的证据或伪造合同,进而对投资者进行误导,这样不仅会给房地产企业带来较大的财务风险,而且还严重影响到了房地产市场的正常经济秩序。
  (二)增强了房地产企业的契约意识
  合同是新收入准则确认收入的重要基础,一般可采用“五步模型法”来对合同销售收入进行确认,而在执行“五步模型法”过程中,相关人员都要严格按照合同规定来工作,可以看出合同是贯穿在整个执行过程中的。对于房地产企业来说,每天都会与不同客户签订许多复杂的销售合同,销售金额比较大,存在着一定财务风险隐患。这就要求房地产企业,一方面既要重视懂财务又懂法律的复合型人才培养;另一方面还要重视合同相关规范性条款应用,加大合同风险管理力度。
  (三)提升了房地产企业的经济效益
  在新收入准则下,提前确认销售期房的收入,可以在一定程度上就提高了房地产开发企业财务业绩和经营业绩。对已上市的房地产企业来说,提升经营业绩就代表了自身股价的上升,会吸引更多的项目投资者,赢得良好的社会信誉,为房地产企业带来较为广阔的发展空间。
  二、新收入准则下房地产预收收入确认研究
  (一)新收入准则下房地产预收收入确认会计处理
  按照《企业会计准则第14号——收入》(财会[2017]22号)中对销售商品取得收入的确认条件,规定房地产企业预售项目取得的收入必须符合收入确认原则。虽然房地产企业在买方手中取得了一定的项目收入金额,但是并没有将实物移交给买方,因此形成的只是房地产企业的预收款项,是一种负债,因此不能作为当期收入进行确认。只有在项目建设完工后,将房产移交给买方手中,才能够确认收入。
  当房地产企业在收到买方预付款时,可以通过“预收账款”的方式进行核算,此时借方为银行存款,贷款方为预收账款;当项目建设完工后,将项目移交给买方,此时借方为预收账款,贷款方为主营业务收入;当计缴税金时,借款方为营业税金及附加,贷款方为应交税费;当实际缴纳税金时,借款方为应交税费,贷款方为银行存款。
  (二)新会计准则下房地产企业确认预售收入标准分析
  房地产企业在收取部分或全部预售款项时,很多开发项目才开始开工,而在建设过程中还存在着一些不确定性因素,这使得房地产开发商承担着一定建设风险,故准确预计预售项目成本难度较大。因此,收取的项目预售款仅仅只能作为一种暂收款,并不能进行收入确认,应该作为“应收账款”进行核算,只有符合了确认收入的五个必要条件,才能够进行收入确认。
  由于房地产项目建设投资数额较大,程序比较复杂,所以一些项目需要分批或分期进行开发。当项目竣工验收合格后,说明能够开始计量实际发生的成本,并合理预估基础和公共配套成本支出,这说明工程项目已经达到了交房条件,所以一些房地产企业认为此时自己已经具备了确认收入的条件。然而此时房屋还没有完全交付,也就是说房屋毁损风险还没有转移到购房者手中,所以购房者此时还拥有因房屋质量退款的权利,因此不能对预售收入进行确认。
  当购房者收到具备交房条件的房屋和销售发票后,房地产企业与购房者之间才算完成了房屋销售交易,此时房屋发生毁损的风险已经转移给购买者。虽然此时购房者还未办理完毕房屋所有权等手续,但已经取得了房屋的使用权、处分权、占有权和处分权,从经济实质上来看,已经发生了所有权转移,此时可以对销售收入进行确认。
  三、房地产企业应对新收入准则的建议
  (一)充分利用信息化手段
  在新收入准则应用背景下,房地产企业项目收入确认发生了一些变化。在旧收入准则下,房地产企业对项目收入确认较晚,严重影响了财务信息真实性和及时性;而在新收入准则下,提前了房地产项目确认时间,提高了房地产财务信息真实性和有效性。例如,房地产在销售期房时,确认收入是按照时段履约进行的,因此就应该及时反映相关销售信息。基于以上情况,房地产企业为了扩大销售额,就应该提升自身信息化水平,利用先进的信息系统统计现阶段销售情况,如建立地产ERP、云服务及产业互联网一体化平台,实现同平台、同门户、集成式和模块化管理,解决企业信息化建设多投入、多平台与多风险等难题。
  (二)明确预售收入的确认条件
  房地产企业管理者要对预售收入确认条件进行深入了解,一般来说,房地产企业预售收入需要满足以下几项条件后才会被确认收入:第一,客户签订的预售购房合同经过备案并且通过;第二,房地产企业已经取得预售房款或收到确实可以收到款项的承诺;第三,项目开发经过验收合格,并满足了合同规定的交付条件;第四,实际开发项目成本已经发生,并能够通过可靠计量,合理预计出公共配套设施和基础配套设施还未发生的成本;第五,房地产企业已经确定实测面积房款,并与购房者办理了结算手续,同时开具了售房发票;第六,房地产企业向房屋购买者发出了入住书面通知书,并根据买卖合同办理了移交手续。
  只有房地产企业管理者对预售收入确认条件有一个正确的认识,才能够及时正确地确认预售收入,保证财务核算的准确性和合法性。
  (三)提高财务工作人员素质水平
  新收准则的颁布与实施对财务工作人员的素质水平提出了更高的要求,所以财务工作人员要改变原有的确认预售收入业务核算方法,认真研读新收入准则,保证核算预售收入的准确性和合法性。另外,房地产企业也要加强对财务工作人员职业道德素质培养力度,保证财务人员能够严格按照新收入准则进行工作,避免出现提前或延迟确认预售收入的行为发生。
  (四)对财务系统进行完善
  房地产企业规模越大,其自动化的水平就应该越高,这有这样,财务系统才能够发挥出应有的作用。在新收入准则实施后,房地产企业确认预售收入方法发生了变化,原来的财务系统已经不能适应新收入准则的要求,所以房地产企业需要对现有信息系统进行更新,进而通过完善的财务信息系统帮助房地产企业顺利向新收入准则完成过渡。
  四、结语
  新收入准则对房地产企业带来了很大影响,使得原有的预售项目收入确认工作发生了变化。因此,房地产企业要认真研究新收入准则,通过科学有效的方法,提高核算预售项目收入水平,从而保证确认项目收入的合法性与正规性,降低由于会计核算失误带来的财务风险。
  参考文献
  [1]勇攀.新收入准则对房地产企业收入确认的影响研究[J].当代会计,2017(12).
  [2]黄沙沙,孔庆林.“五步法”收入确认模型应用研究——以房地产行业为例[J].财会通讯,2017(4).
  [3]杨娟.我国新收入准则对房地产企业收入确认的影响研究[D].成都:四川师范大学,2018.
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