论借名买房的效力

作者:未知

  摘 要:出于规避房地产市场调控政策及相关法律法规以及逃避纳税等目的,近年来选择借名买房的购房者人数逐渐增加。同时,我国现行法律尚未对借名购房行为及其法律后果进行规定,由此实践中借名人与被借名人围绕借名购得房产的归属产生了一系列法律问题。本文通过借鉴当前关于借名买房的理论及结合我国司法实践,分析不同情形下借名买房行为的法律效力。
  关键词:借名买房;性质;效力分析
  一、引言
  (一)借名买房的内涵界定
  借名买房是指一方当事人(借名人)由于各种原因,不能或不便以自己的名义购买房地产,因此与另一方当事人(出名人)达成书面或口头的借名协议,让出名人以其名义购买房地产的行为。在借名买房的情况下,房屋的实际出资人和购买人在实践中往往不一致,这也是借名买房纠纷不断的原因。
  (二)借名买房的类型
  当前出现的借名买房的案例中,主要存在以下几种类型:1、外地人借本市人名义购买经济适用房、限价房;2、为规避新政借符合购房条件人名义购买商品房;3、非拆迁户借被拆迁人名义购买回迁房;4、借名购买商品房;5、父母子女间借名购买房改房。
  二、借名买房现象的原因分析
  借名买房行为在我国早已存在,但自2009年国家大力调控房地产市场起,借名买房现象逐渐普遍,由此可见规避房地产市场相关调控政策是借名买房的主要原因。除此之外,利用被借名人特殊身份资格来购买保障性住房及单位福利性住房,以及借名人不愿暴露自己的真实财产信息等都是造成借名买房现象的原因。
  (一)规避法律及政策
  房地产业是我国的支柱产业,是推动国民经济快速增长的强力引擎。然而我国人多地少的现实及大量存在的房地产市场投机行为使得我国房价不断增长,房地产市场乱象不断。为了遏止房价的过快增长,国务院相继出台了一系列的调控政策,同时,各地方政府也根据自身情况出台了相应的地方规章,如限购令、限贷令等。这使得一部分外地人员以及改善型住房需求者购房压力剧增甚至失去购房资格。以济南市为例,自2017年4月20起,济南本市户籍购买二套房,首付比例提高至60%,这就增加了那些想要购买改善性住房的人的购房压力。此时其可以与名下未有房屋的人签订借名协议,从而以较低首付比例购得房屋。出于规避法律及政策目的的买房者构成了借名买房群体的主体。
  (二)获得特定住房的购买优惠
  相较于普通商品房,保障性住房有着更强的福利性质,价格有着较大的优惠。同时,为了确保真正的弱势群体能够有房可住,对于保障性住房,政府会设置相应的购房条件(如收入水平,是否有住房等)以排除投机者。然而,不具备保障性住房购买资格的人同样可以钻政策漏洞,利用他人的资格,享受优惠购房的待遇。在这种情况下,借名人利用出名人的名义获得相应的购房资质并作为实际出资人实际入住房屋,等到限制条件消除之时,再变更登记,成为“合法的”房屋所有者。
  (三)保护个人信息
  上述两种借名购房的原因究其根本还是源于房地产市场的火爆及房价的高速上涨,现实中同样存在保护及隐藏个人真实身份信息及财产信息的借名买房。借名人意图保护和隐藏的财产既可能是合法的,也可能是非法的。保护个人隐私最为经典的例子是一些公众人物(如歌手、演员等),为了保障自己的生活不受打扰,不愿将自己的住房信息暴露给公众,所以借用别人的名义购置房屋并且办理登记手续。
  三、借名买房行为的性质认定
  我国民事法律并未明确规定借名买房的性质,同时学术界对于该行为的性质也难以达成一致,当前国内学者对其性质主要有以下几种观点:代理行为、信托行为和委托行为。
  (一)代理行为
  认为借名买房属于代理行为的学者认为在借名购房行为中,出名人要以自己的姓名亲自签订合同,可将其视为间接代理人,借名人作为所购房产的实际出资人则符合被代理人的身份,故借名买房行为符合间接代理的表征。虽然我国现行民事法律并未直接规定间接代理,但是《合同法》的相关规定则体现出了我国法律对间接代理的承认。
  (二)信托行为
  持这种观点的学者的依据是《信托法》第二条:“本法所称信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”的规定。出名人受借名人的信托,以自己的名义用借名人的资金为借名人购置房产。
  (三)委托行为
  持这种观点的学者认为委托合同是指委托人委托受托人处理相关事务的合同,借名买房协议符合委托合同的基本特征,所以可将借名买房认定为一种特殊的委托合同。我国台湾地区司法机关在司法实践中也持这种观点,认为借名买房合同性质应与委任契约相当,借名者并没有把所有权转真正让与出名人的意思。
  四、借名买房行为的效力分析
  如果根据借名人和出名人所提供的房款支付凭证、房贷的实际偿还人以及关于购得房屋所有权归属的约定等证据,能够确认双方当事人之间形成了借名买房协议,则其真实意思为由借名人实际购买房屋并取得所有权,虽然根据购房合同等出名人被登记为不动产所有人,但这并不是双方当事人真实的意思表示,故此时的不动产登记登记不存在原因行为的基础,因此真实权利状态和现实中已登记的权利状态并不相同。这种情况下,因有确切证据证明权属的真实状态,可以否定不动产登记簿的权利推定力。所以当事人(主要是借名人)请求物权的,应当回归其实权利状态,予以支持。
  我们还可以从当事人虚伪表示的角度去认定借名买房行为。借名人与出名人相互通谋,不表示其真实意思,其签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在被借名人名下的行为则构成隐藏行为。这种情况下,当事人的虚伪行为应当被认定为无效,所以根據虚伪行为所作出的不动产登记因不具备不动产物权变动的基础,不发生相应的物权效力。至于借名人的物权请求是否应当被支持,则应根据法律法规的规定加具体情况具体分析,如果当事人的借名协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效合同情形,则应支持借名人的物权请求。
  参考文献:
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  [4]借名买房之法律适用[J].马一德.法学家.2014(06)
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