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关于市场法在房地产价值评估中的应用探讨

作者:未知

  摘要:房地产行业直接影响国民经济的发展,由于增值快、收益高,因此成为一个投资热点,评估房地产价值成为人们关注的重点。本文首先指出房地产价值评估体系,然后介绍了市场法在房地产价值评估中的应用,最后总结了几点改进措施,以供参考。
  关键词:房地产;价值评估;市场法;改进措施
  房地产价值评估,指的是按照规范的流程,采用科学的原则,在法律、法规、政策的范围内,评价房地产在特定时间的特定价值。新形势下,房地产行业出现了泡沫经济现象,准确评估房地产的价值,才能维护投资人的合法利益。以下结合个人实践,探讨了市场法在房地产价值评估中的应用。
  一、房地产价值评估体系
  评估房地产的价值,目前主要分为两种形式:一是采用成本法、收益法、市场法,注重数学计量,建立数学模型,在投入产出的角度评价房地产的价值,其评估结果更加公平合理。二是采用利润法、剩余法,结合市场交易信息和以往经验,来推算出房地产的价格。我国房地产评估体系的应用,倾向于第二种方法,基本不会使用数学模型。
  二、市场法在房地产价值评估中的应用
  简单来说,市场法就是在房地产交易中,选择一定数量符合相关条件的交易案例,和评估对象进行比较,然后调整成交价格,得到房地产的参考价值。结合实践,市场法的适用范围比较广泛,一是成套住宅,例如普通住宅、高级公寓、别墅等;二是商业用房,例如写字楼、商铺、厂房等。
  (一)实施步骤
  在房地产价值评估中,市场法的实施步骤如下:①搜集案例,选择符合条件的房地产交易案例,记录成交价格、成交日期等信息。②选取案例,在所有搜集到的案例中,选择至少3个最接近的交易案例。③处理成交价格,影响房地产价格的因素较多,例如正常交易和特殊交易、成交日期和估价时间、实例状况和估价对象状况。结合这些因素,对成交价格进行处理,消除实例成交价格和估价对象之间的差异。④计算比准价格,采用数学方法,计算多个可比实例的比准价值,利用均值获得比准价格。
  (二)不足之处
  第一,不满足房地产发展趋势。为了刺激房地产交易,不少开发商会采用赠送面积的形式,来提高交易人的积极性。本质上来看,赠送面积会促使实际开发面积超额,但不用缴纳土地出让金,虽然提高了少量成本,但能获得较大收益。相比于取得的建筑面积,开发商获得赠送面积,基本没有支付土地出让金,而只是付出施工成本,因此会影响交易价格。
  第二,交易案例收集难度大。在普通商品房中,评估人员采用市场法时,会选择至少三个相近的产品进行参照。为了方便工作,大多选择同一个小区内、户型相同、位置相近的房产案例。然而,实际收集案例时,受到赠送面积、楼盘复合化的影响,收集难度会不断提高。此外,完成交易的案例,其成交价格具有历史性;利用这个价格评价待估房产,会影响评估的准确性。
  第三,法律法规不断变化。《建筑工程建筑面积计算规范》出台前,赠送面积不计入购房款项,且房产证上的建筑面积没有涵盖这一项。在此影响下,不少开发商钻法律的空白区域,楼盘实际面积超过土地出让金取得的面积;同时也带来了产权纠纷问题。对于这种情况,评价人员只能根据实际情况和自身经验开展工作。随着法律法规的更新,对房地产价值评估工作提出了新要求,评估人员不得不注意其中的变化。
  第四,具有较强的形式感。资产评估属于会计工作的一个分支,法律法规并不能真实反映出交易的实际内容,必须依靠交易实质和经济现实。评估人员评价房地产的价值时,主要依据购房合同或房产证上的建筑面积,一旦评估面积小于实际可以利用的面积,就会影响评估结果的准确性。
  三、市场法应用在房地产价值评估中的改进措施
  (一)参考最新法律法规
  在国内,最新版的《建筑工程建筑面积计算规范》于2014年出台,针对赠送面积这一问题,做出明确的解释和规定,例如:赠送面积是否计入建筑面积,计入或不计入的条件,计入面积的比例等。对此,应该结合赠送面积的形式、规格,明确需要计入建筑面积的大小、不需计入建筑面积的大小,然后才能开展下一步工作。该项法律法规的使用,虽然处于应用初期,但具有强制性的特点,因此评估人员必须按照最新法律法规执行,为评估工作打下坚实基础。
  (二)依据使用面积计算
  结合当前的房地产市场环境,对于含有赠送面积的房地产进行评估时,开发商没付或少付土地出让金,且这部分赠送的面积没有在购房合同、房产证上显示。结合实际情况,有没有赠送面积,成为开发商、投资者共同关注的一个内容;从使用功能上来看,赠送面积和销售面积的功能是相同的。在支付款项中,赠送面积费用已经支付,因此这部分面积的拥有人、使用人均是投资者。由此可见,评估人员开展工作时,不应该只拘泥于法律法规,还要依据使用面积进行计算。
  (三) 拆分评估对象
  搜集案例时,首先拆分评估对象,做法如下:第一,先计算赠送面积的成本,扣除这部分面积后,搜集剩余建筑面积相近的参照物。选取案例时,不一定和待估房产的户型相同,去除赠送面积后的建筑面积相近即可。第二,对评估对象进行拆分后,计算分为两个部分,步骤和公式入下:①计算赠送面积的成本,公式是:价格=赠送面积×不计入建筑面积的比例×单位成本;建筑面积单价=(成交价-赠送面积价格)÷(建筑面积+赠送面积×计入建筑面积的比例)。②采用市场法,计算建筑面积。③计算待估对象的价格,公式是:价格=评估对象单价×(建筑面积+赠送面积×计入建筑面积的比例)+赠送面积×不计入建筑面积的比例×单位成本。
  (四)建立比较基础
  第一,统一财产范围。确定可比实例的成交价是否包含债权债务,是否包含建(构)筑物以外的其他资产或权益,是房地合一还是房地分离,是否存在附带建(构)筑物或权益,以及上述情况与估价对象是否一致或存在差异。第二,统一付款方式。确定可比实例成交价的付款方式是否存在分期,确定分期长短、分期次数,通常以一次性全额付款为标准进行折算。第三,统一税费负担。按照相关规定,房地产交易的税费应由交易双方负担,但实际交易中常有一方负担的情况,应确定并折算为一致。第四,统一计价单位。确定是采用单价还是总价,币种一般采用人民币,确定面积的内涵及计量单位并折算为一致。
  (五) 利用数学模型
  针对因素差异问题,调整后才能减少人员主观性的影响。具体操作时,可以采用层次分析法,建立数学模型,分析待估房产和对比实例之间的差异。简单来说,首先按照各项因素的重要程度,将重要的分为一组,次要的分为一组,待估房产涉及的因素分为一组。然后对每一组计算线性代数,确定优先权重。最后将各个优先权重相加,用来调整因素的差异性,可以解决这个问题。如此,能提高价值评估结果的准确性,减少相关因素的干扰。
  四、结语:
  综上所述,随着房地产行业的快速发展,评估房地产的价值成为投资者的关注要点。本文以市场法为核心,介绍了实施步骤,指出目前存在的问题。对此,评估人员只有参考最新法律法规,依据使用面积计算,拆分评估对象,建立比较基础,并利用数学模型,才能提高评估结果的准确性。
  参考文献:
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  [2] 陆敏华.论市场法在房地产产权转让价值评估中的应用[J].中国房地产业,2018,(21):40.
  [3] 韩艳丽.房地产市场中安置房价值评估淺析[J].住宅科技,2018,(9):47-50.
  作者简介:曹民伟,出生年月:1986年11月,籍贯:苏州,学历:本科,职称:房地产经济师,通信工程师, 职业资格:注册资产评估师,注册咨询工程师(投资)。
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