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浅议我国商品房销售管理的法律风险与防范对策

作者:未知

  摘要:房地产行业的兴衰状况,对我国经济的建设与发展具有重要影响。同时,人们基于个人的不同需求,对其产生强烈的购买欲望。因此,我国商品房的买卖早已与社会经济的发展、以及民生息息相关。党中央以及各地方政府也多次对房地产行业进行宏观调控,不断完善销售管理手段、降低不必要的法律风险。但基于复杂的行业发展形势、以及购房者不同层次的法律意识,使得我国商品房销售管理中仍展现出诸多的法律纠纷。消费者应不断提高风险防范意识,在购房时能慎重签署预售合同以及商品房认购合同。
  关键词:我国商品房;销售管理;法律风险
  基于社会经济的高速发展,人们的生活水平不断提升,人们在更多追求物质享受过程中,更为重视居住空间的合理改善,无论是基于人们的刚性需求,还是部分人群对房屋买卖的经济收益的追逐,都为开发公司带来巨大的发展空间,但同时,在我国商品房销售管理过程中,因人为等诸多因素的影响,使其产生一定的法律风险。因此,房地产开发企业、以及相关置业公司若想获得健康的行业发展,应对销售与管理活动建立正确的认知。并能以端正的工作态度,与购买者进行合理的沟通,从而有效开展销售流程。这不仅对个体、企业具有重要意义,甚至是对整个城市的经济建设都具有重要的促进作用。住房是满足更多人国计民生的基本问题,因此,消费者应建立正确的购买理念,运用有效手段保护自己的合法权益,从而将法律风险最大化降低。
  一、房屋预售风险与防范措施
  目前我国房地产行业在售卖商品房过程中,大多数情况下出售的是期房。所谓的期房,就是购房者在签订相关合同时,房屋尚未开发或是在建设中。消费者是在对商品房没有任何认知的情形下,与开发商或其他置业单位进行交易的,无形当中就会产生诸多法律风险。人们在购置房屋过程中,会签订相应的预售合同,而这里就存在一定的行业潜规则。部分商品房建设单位不具备预售资格,而一旦消费者支付相应的预售房款时,很可能会出现无法认购房屋的风险。消费者在建設单位不具备售卖资格的情况下,与其进行交易并签订预售合同,这种情形下,合同是无效的。即便进入法律程序,也只能是退还部分房款或利息,但也有部分开发商收取一定的资金后进行逃逸的事件发生,使消费者无法找到买主,造成经济上损失。因此,消费者若想避免类似事件的发生,在购房前应对相关建设单位进行一定的了解。同时对宣传广告建立正确的认知,切记不要尽信其相关工作人员的口头承诺,最重要的是在正式购房时,应在签署合同之前,检查开发商预售许可等相关证书。如工作人员以各种理由进行推脱时,消费者应提高警惕,当他们不能提供相应的资质证书时,不要签署相关预售合同,更不要支付定金,以免在经济上造成损失。与此同时,当销售人员展示出的是预售资格证书的复印件时,消费者也应对其提高警惕,不要轻信他们,这有可能是伪造的。因此,有购房需求的人们,应提高法律风险防范意识,切不可听信房屋销售火爆,房源紧缺的小道消息,而随意交付定金、签署合同。并在进行商品房交易进行中,对相关购房细节建立正确的认识,采取有效手段去进行防范。
  二、商品房认购风险与防范措施
  消费者在商品房认购过程中仍存在诸多风险,应建立正确的法律意识,从而保护自身的合法权益。商品房认购合同的相关条款,会出现与实际房屋情况不符的情况发生,如房屋面积、房屋位置、交付日期等都可能存在一定的风险。同时,最近几年电视媒体上也多次报道一屋多主的新闻,一套房屋与多个消费者签订认购合同。除此之外,基于商品房中诸多不平等条款,都使消费者的购房行为产生诸多风险。而消费者发现这些消费陷阱时,应勇于联合其他房主进行维权。并充分借助政府相关职能部门的力量,去合理维权,保证自身权益。
  具体而言,在整个商品房买卖过程中,消费者处于相对弱势的一方,而目前我国对商品房的交易与管理,仍不具备完善的法律体系,去全面保障消费者的利益。因此,消费者应从自身做起,不断提高防范意识,慎重签订商品房认购合同。运用最基本的维权手段,避免掉入法律陷阱。如在签订商品房认购合同时,应明确其销售企业与建设单位的职责与法律义务,并对合同中的霸王条款进行合理修改。并在签署合同前,对签订的是合同文本进行核实,确保签订的是正式合同,明确标注楼盘交付使用条件。若发现其中存在较多的不平等条款,应勇于提出质疑,并进行合理修改。同时,针对于需买卖双方协商才能填写的合同条款,却由开发商单方面预先填写到商品房认购合同中时,购房者应提出对相关内容进行协商、重新填写的合理请求。若当时因各种原因并未施行此防范措施时,签署了这份认购合同。购房者可依据《合同法》中的第40条规定,在一年年撤销合同,合理行使撤销权,以此进行维权,并降低法律风险。
  三、结语
  总之,本文通过对我国商品房交易过程中,存在的风险进行阐述,对消费者的购买行为产生新的认识。基于复杂的行业发展特征,以及我国现有国情背景下,使得商品房的管理尚未形成系统化、科学化的管理体系,为相关人群的消费行为带来诸多法律风险。因此,购房者应不断提高法律意识、风险防范意识,并善于运用有效防范措施,去进行合理维权。
  参考文献:
  [1]许斯媛.商品房预售中买受人的法律风险及防范对策[D].广东外语外贸大学,2017.
  [2]邹文超.房地产项目规划设计民事法律风险及防范对策[D].广西大学,2013.
  [3]李琎.论商品房买受人的法律风险与防范[D].中南大学,2011.
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