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农村不动产确权登记发证监理内容和方法的探索

作者:未知

  摘要:开展农村不动产确权登记发证,是深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》,完善农村土地产权制度,保护农民土地合法效益的重要举措。本人对庆阳市环县农村不动产确权登记发证监理过程中内容和方法进行探索如下。
  关键词:不动产确权;测绘;监理
  一、农村不动产确权登记发证监理的内容
  农村不动产确权登记发证成果监理的内容分为农户不动产权属资料监理;测绘成果监理;不动产数据库监理。
  (一)农户不动产权属资料
  从权属调查工作过程的合法性和权属调查成果资料的完整性、规范性出发进行内外业监理。外业主要监理调查人和指界人身份是否合法或合乎规定,确权过程中指界依据、界标设置、签字盖章、争议处理情况是否符合规定,权属调查资料是否齐全。
  1、资料的完整性
  监理是以自然村为单位宗地档案和统计表上的宗地数是否一致;宗地档案袋内指界通知书回执、户主身份证和户口本复印件,各种权属证明材料,地籍调查表、土地登记申请书宗地图、界址点成果表等是否有缺失。
  2、权利人名称的一致性与正确性
  核实地籍调查表、土地登记申请书、土地权属来源证明、宗地图、界址点成果表和数据库的权利人名称的一致性,做到逐项核对,不漏项。
  3、签章正确完整性
  地籍调查表签章栏、宗地图与数据的一致性,逐项核对,不能有错字、漏字、白字等方面监理;是否有漏签章情况,以及界址线起讫号是否正确,签章是否与宗地图、草图、数据上的四邻权利人名称一致。
  4、界址点线的一致性与正确性的
  监理地籍调查表、成果表与数据的一致性;界址线类别和位置与宗地图及数据的一致性;相邻宗地界标种类同点是否标注一致、其界址线的类别是否一样、位置是否矛盾。
  (二)测绘成果的监理
  1、控制测量的监理
  控制测量的监理,对观测记录手簿记录的规范性、正确性,网形是否合理,点之记是否符合规范;再监理数据质量,评定数据精度,包括基线双差固定解解算、重复基线检核、同步环检核、异步环检核、无约束平差和约束平差。
  2、地籍图的监理
  以街坊为单位的地籍图、标准分幅地籍图和分幅接合表100%监理。主要监理拓扑关系是否正确,界址线是否存在交叉重叠现象,图层、图斑数量是否达到要求,界址点是否存在空隙,地籍图中是否存在无效图斑,界线内图斑面积与界线面积要一致。
  3、宗地图和界址点坐标表的监理
  宗地图和界址点坐标表100%监理。界址点数量是否齐全,坐标表是否准确,要素表达是否全面,四至关系是否准确,四至名称是否与地籍图一致,房屋属性结构、空间关系是否正确,界址点编号、点序、个数是否与地籍图一致,是否有多、漏、重,宗地图和坐标表上图幅号是否一致。
  4、面积汇总表的监理
  以街坊为单位的宗地面积汇总表、街坊与镇两级农村土地利用现状分类面积汇总表100%监理。主要监理面积量算的方法是否正确,量算的内容是否齐全,量算精度是否满足要求。
  5、文字报告的监理
  技术设计书、技术总结报告、权属调查工作报告、成果自检报告、有效的测绘仪器检定资料、成果监理验收报告均100%监理。
  (三)数据库的监理
  数据库监理包括拓扑监理、数据库一致性监理、数据库完整性监理。
  1、 拓扑监理
  主要是基于Autodesk Map进行对象数据库建立和进行拓扑监理。首先导入数据,再进行图形清理,然后建立拓扑关系和对象属性表,实现图形与属性库连接后,就可以进行拓扑监理了。主要监理街坊号与宗地号是否正确且没有重复;监理宗地界指点空隙、缺少、房屋自相交、地类图斑重叠、空隙;监理图形实体的正确性,属性块中的面积与图形面积是否一致,以及宗地是否存在交叉重叠问题。
  2、房屋属性
  主要是利用程序进行房屋图形与属性库一致性监理,监理数据库中房屋情况表信息与图面房屋标示是否一致。
  3、地类统计
  利用程序对图面宗地内属性块数量与权属线数量是否一致的监理。
  4、数据库一致性
  主要利用程序对数据库与地籍调查表、宗地图、地籍图、面积表的权利人名称、面积、的一致性,户籍编号、档案编号是否重复,做到逐项核对,不漏项的监理。
  5、数据库完整性
  主要监理地籍调查表中地籍号与调查表编号、地籍调查表中宗地登记类型、地籍调查表中的共有选项、证件类型、证件号码、申请表中地籍号与申请表编号、地籍调查表的宗地数与界线表的宗地数是否完整、一致、正确。
  二、农村不动产确权登记发证监理的方法
  (一)人工固定的常态的监理方法
  1、质量管理制度完善性的监理
  在不动产测绘质量管理体系中,规范的记录和控制,完善的质量监理制度和有效地可追溯地质量体系是不动产测绘产品成果是否合格的基础。
  2、质量管理制度全程性的监理
  不动产测绘质量管理制度是指对工程概况和现场情况进行分析设计、针对次项目组织具体实施人员进行设计书学习、外业实施数据采集、内业数据校核制图计算、质检人员、验收的全过程监理。
  3、质量管理制度可追溯性的监理
  在不动产测绘的质量管理体系中,都有规范的记录和控制,形成完善的质量监理制度,有效地提高了作业人员的责任意识、质量意识,实现了责任有序分担、质量有效追溯。
  (二)过程跟宗性的监理方法
  主要是按照相应的技术规范规程、技术设计书和其他的有关资料,对测绘成果的生产过程进行细致、全面的百分之百地进行跟宗监理,一旦发现遗漏或错误,必须立即整正,把遗漏、错误消灭在生产过程中。
  三、农村不动产确权登记发证监理的探讨与思考
  (一)加强组织管理,预防質量事故
  不动产调查工作十分繁杂,要做好质量控制,除了注意上述问题外,从根本上讲,还要加强组织管理,预防质量事故。
  (二)加强人员培训,统一生产标准
  只有项目中每个环节的具体生产者清楚自己的工作怎么干,标准是什么,什么样的错误不能犯,才能从根本上预防质量事故的发生。
  (三)固定关键岗位,责任到人
  不动产调查项目任务繁重,需要大量的人员参与,但各项目关键岗位人员如果变动频繁,会造成前任的事情后任不清楚,各环节衔接不顺畅,形成质量隐患。
  (四)加强过程监理,将隐患解决在萌芽状态
  技术单位除了执行好“两级检查、一级验收”制度以外,更应加强过程监理。项目具体管理人员才是把控产品质量的第一道关口,要养成对部署的工作跟进监理的工作习惯,督促具体执行者按要求的标准和工期完成任务。
  四、结语:
  通过上述各方面的全面监理,基本保证了庆阳市环县农村不动产确权登记发证工作数据成果的正确性与完整性,对其他地区的农村不动产确权登记发证监理工作有一定的借鉴作用。
  参考文献:
  [1] 《城镇地籍调查规程》(TD/T 1001-1993)
  [2] 《不动产测绘成果质量检查与验收》(GB/T 18316-2008)
  [3]蓝悦明.不动产测量与管理[M].武汉:武汉大学出版社,2008.
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