创新交易机制 盘活存量土地利用

作者:未知

  【摘要】为快速盘活存量土地,充分发挥市场的积极性,武汉市创新土地转让交易机制,探索了以原土地使用权人为供应主体,通过委托交易方式,在土地有形市场公开出让,实现了土地资源要素流通和促进土地一、二级市场联动建设。
  【关键词】创新;交易机制;盘活;存量土地
  1、前言
  作为全国老工业基地的武汉,城市更新改造任务繁重,如何快速有效地促进城市建设和经济发展,是土地资产经营需要解决的重要问题之一,若仅依靠储备用地模式,对于负债较重、不适宜储备的用地,难以快速上市,土地资产盘活远远不够。为充分发挥市场积极性,武汉市创新土地转让交易机制,探索了以原土地使用权人为供应主体,将土地证载用途与当前规划用途不一致的,交由政府设立的土地交易专门平台按照新规划条件公开转让,以招拍挂方式确定土地受让人,转让后按新用途予以登记,原土地使用权人按一定比例分享土地增值收益。
  2、委托交易模式的内涵及发展
  根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规要求,在土地二级市场进行转让、出租、抵押交易的土地使用权,不得改变原土地用途;需依法改变土地权属和用途的,应重新办理土地变更登记手续,并补缴相应土地出让金,然后再按规定实施转让。即,通过先“一级市场出让”,后“二级市场转让”,以“两步走”的方式,才能将改变用途的土地进行转让。
  武汉市实施的委托交易模式,实质上是将上述“两步走”方式简并为“一步走”,即:在符合城市规划要求的前提下,直接按照最终土地用途进行公开出让;项目竞得人缴纳的土地成交价款,一部分是按一定比例核定的政府土地收益,由竞得人直接向政府缴纳;一部分作为土地补偿价款,由竞得人支付给原土地使用权人。因此,委托交易模式一次性完成了“先变性、后转让”两个环节,紧密融合了“出让”和“转让”两种方式.。同时,还兼顾了各方利益,有力减少政府和企业的资金压力,实现了政府和企业的收益最大化,是符合市场发展要求的创新型交易模式。
  3、委托交易项目运行情况
  委托交易项目不仅是我市交易的重要类型,在全市土地资产运营中也发挥了较为重要的作用。经统计,自2004年我市土地有形市场成立以来,全市共成交委托交易项目331宗、面积875公顷,规划建筑面积2399万平方米,成交总金额581亿元。其中,住宅类委托交易项目(含纯住宅及商住兼容类用地)共224宗、面积530公顷,规划建筑面积1438万平方米,成交总金额312亿元,实现政府收益158亿元。有效解决了企事业单位改制债务难题,有效补充了住房供给,有效更新了城市面貌,是我市社会经济快速发展的有力支撑。
  4、委托交易运行存在的问题
  一是缺少上位法律支撑。根据当前我国土地管理法等上位法律法规要求,转让土地不得改变土地用途;若需改变用途,则须由原土地使用权人重新办理土地出让手续(土地变性与改变用途)并补缴土地出让金,然后再按规定实施转让。而我市的委托交易将上述“两步走”简并为“一步走”,虽历经四个阶段的制度完善,但始终缺少国家层面法律法规的明确支持。
  二是收益分配比例影响市场积极性。根据2016年我市出台的《市人民政府关于进一步加强土地供应管理促进节约集约用地的意见》规定,委托交易地块容积率超出3.5的,按照3.5以内部分土地成交价的50%与3.5以上部分土地成交价之和核定政府土地收益,打破了2016年以前全部按照土地成交价的50%核定政府土地收益的规则,使原土地使用人获利空间变小,影响了交易主体的积极性。
  三是存在权属不明的风险。在项目实际办理过程中,原用地单位通常不愿意在成交前解除、注销原土地权属证书,以防项目流拍,从而造成土地无主和经济损失。若不在成交前解除原土地證,则在土地正常成交后,又会存在 “一地两卖”的隐患。因此,当原用地单位交地不及时或新竞得人补偿不到位时,存在土地权属不明的隐患。
  四是土地出让金收支管理不规范。在运用委托交易进行存量土地开发时,通常要求竞得人按一定比例支付原用地单位一定的补偿价款,由原用地单位直接用于清理自有财产、安置补偿、拆除地块内建(构)筑物、腾退场地等,以实现交地工作的快速到位。这与《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100 号)中的“收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排”的规定有不相容之处。
  5、优化委托交易模式的几点建议
  5.1做好顶层设计,继续发挥委托交易制度优势
  建议从国家层面出台相关支持性文件,打破政府储备作为垄断供地渠道的制度,鼓励地方政府结合当地实际,制定支持非房地产企业利用存量建设用地进行自主改造的政策,鼓励多主体供地。同时,对有意愿将自有存量建设用地,以委托交易方式建设为公共租赁房、人才住房和保障性住房的原土地使用权人,在土地收益分配、土地增值税核算等环节给予一定奖励空间,进一步发挥土地一、二级市场的联动作用以支持租购并举的住房体系建设,更好、更快地服务社会经济高质量发展。
  5.2完善双轨交易制度,促进政府和市场形成合力
  对于政府重点项目、成片开发的新征地项目和旧城改造项目,建议继续坚持政府统征和收购储备,以促进城市规划落实,增强政府调控土地市场能力。同时,充分发挥委托交易机动灵活和规范高效的特点,对于中小规模的存量宗地,或不宜储备的存量建设用地,可以采取委托交易方式直接入市,减少土地流转环节、提高土地供应效率。逐步完善并推广储备用地和交易用地并行的“双轨交易制度”,实现市场的规范化管理和创新性发展。
  5.3优化土地增值收益分配机制,实现增值共享
  针对当前土地增值收益不均,市场积极性不高等问题,建议进一步完善激励机制,通过科学测算土地用途发生不同变化时的不同增值率,进而分类确定不同区域、不同用途变化的政府收益征收标准,鼓励原建设用地使用权人运用委托交易等市场化手段,在供给端“去库存”,在需求端“加杠杆”,实现存量土地开发的“利益共享”。
  5.4完善项目土地出让金收支管理,加强联合监管
  建议进一步加强土地市场的联合监管,制定履约监察机制,督促委托交易类项目竞得人分期、分批足额支付除政府土地收益外的拆迁安置补偿等费用,保障原土地使用人权益。同时,加强与财政、税务等主管部门的协调配合,完善委托交易项目的土地出让金收入管理机制,在保障土地出让金及时收缴入库的前提下,研究制定符合当前市场发展实际的土地出让金收支制度,优化出让金流转程序,加快服务企业效能。
  参考文献:
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