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房地产会计核算中存在的问题及对策

作者:未知

  摘要:随着我国房地产行业的不断发展,越来越多投资者将资金转移到房地产开发事业之中,以求得更高的利润空间。随着房屋建设工程规模的逐步扩大,工程涉及到的资金及建设项目逐渐增多。在房地产开发中,资金的核算与管理成为至关重要的环节。对于房地产会计核算而言,由于其核算的项目较多且目前核算机制存在一定不合理性,导致资金管理有效程度仍有提升空间。本文简单阐述了会计核算的重要性,总结了目前房地产行业会计核算的主要内容,分析了核算环节存在的典型问题,并在此基础上提出几点优化策略。
  关键词:会计核算;房地产;优化策略
  中图分类号:F293.33文献识别码:A文章编号:2096-3157(2019)11-0101-02
  房地产行业发展的带动性让一大批上下游产业得以迅速发展。由于其属于经济密集型产业,在投资额上明显大于其他项目且开发周期较长,因此房地产行业在会计核算层面必须达到更高要求[1]。房地产行业在众多行业中占据重要位置,从最初的房产设计到用地申请,从资金筹集到完成施工,从竣工验收到营业销售,每个环节的成本资金均需要进行详细核算,减少资金流失问题[2]。在房地产开发过程中,资金核算的准确性直接关系到房地产企业的经济收益。本文以房地产会计核算为切入点,针对其核算内容、核算问题提出几点解决对策。
  一、会计核算的重要性
  1.为决策提供价值信息
  按照普通会计工作内容而言,只要进行简单的算账、记账、报账工作即可。但在房地产经济中,若仅将会计账目核算归为简单内容。则无法为其经营决策提供可靠的信息依据[3]。会计核算负责人需要对房地产关联账务选择有效的核算方式与处理手段,在全过程监督整合下形成成本指标与财务指标,为房地产公司或执行相关管理者的决策制定提供一手信息、高价值信息,让企业决策更具明确性。
  2.保障信息真实性
  在房地产会计核算中应用的账簿能够准确、详尽的记录各项房地产开发经营过程中的各类数据信息,最大程度满足核算所需要的效率与质量[4]。通过账簿来展开记录与核算,可利用账簿的账目与格式清晰、有效的反映一切经济信息情况,做到真实记录、分类规整、账目清晰、排列有序,让管理者可通过账簿一目了然的了解企业经济状况,并保障在信息真实的基础上做出各项有效决策。
  3.帮助企业监管排查
  房地产会计可通过对自身监督职能的发挥对机构行为或部门行为在房地产投资方面的动向展开密切监督与关注,确保经济行为对房地产企业不会产生利益层面的影响,也不存在违法违规情况[5]。在会计核算中,房地产企业需保障投资信息的全面有效、真实可靠性,切不可做出营私舞弊、弄虚作假行为。同时,可根据数据对企业经济行为展开监督,一旦发现存在问题或方向偏移应提出更新与整改方案,第一时间监督企业是否存在违规违纪的经济行为,保障企业的利益与名誉。
  二、房地产会计核算主要内容
  1.固定资产
  对固定资产的财务核算是房地产企业会计工作的基本内容,也是会计的基本职能。其两项最基本的业务为固定资产的总量核算以及固定资产台账修正与编制。除此之外,还包含流动监管、日常清理、盘点固定资产总量、折损变化登记等。为了确保固定资产现有存量的完整性与准确性,在会计核算工作中必须强调对资产的有效盘查[6]。换言之,固定资产合算是指能够长期使用并且具有独立价值的设备或建筑物,在对此类资产进行核算与管理时不仅需要对账务情况统一处理,还需要不定期检查其变化趋势与状态,详细写出损耗内容。
  2.建筑材料
  建筑材料核算的工作重點在于对建筑工程各种储备保管、提前预处理、用材采买这三项内容的计划安排。同时,在核算建筑用材期间还应对支付程序以及采购建筑物资款项制定针对性核算方案。建筑房屋所使用的材料费用为房地产工程最主要的费用,材料、施工均在其中,在选购时应选择性价比高的建材,并避免由于施工不当、操作不当、保管不当等因素导致材料损坏而增添二次购买费用,在会计核算中对材料价格的统计与比对属于先行步骤。
  3.运营成本
  在运营成本的核算范围中,其主要涉及到以下几点:首先,房地产项目的开发成本核算以及建设成本核算,在开发期间各项资金均需要测验与评估。其次,建设运营费用的调整划分以及归类工作。第三,经营成本、建设成本的支付安排以及监督管理工作。在各项步骤上,首先应确定项目归属于成本费用的项目,包含绿化设计费、工程建安费、土地开发利用费、初步设计费等;之后需根据费用地实际使用情况采用适合的核算软件进行统计整理与分类工作;最后根据所得数据绘制清晰的财务报表。
  4.营销利润
  营销利润核算为经营单位的工作,属于房地产会计核算的最终内容。工作重点在于计算应缴纳税款额度、已售现房总量、经济所得利润、现房销售状况等。在此期间需做好利润核算监督体系,完善或构建相关制度,确保资金合理应用。其次应强调财务账目的推算与修正工作,确保利润最大化。对于房地产工程而言,最终提升利润额度才是工程的真实目的,因此对经营利润的核算必不可少。会计师需将工程所涉及到的工程量汇总并分别做出报表,直观展示总支出费用。根据收支情况仔细核对一下制定利润清单等财务资料,分析资金变化情况,帮助投资商做好下一步规划[7]。
  三、房地产会计核算中存在的问题
  1.监管机制不到位
  房地产企业在监督管理机制上不健全会造成其财务管理的重大风险。不少房地产企业属于家族企业,其权利归属于小部分人,因此在各项决策的制定上容易受到企业领导意志干预,监督管理工作流于表面。由于监管机制的弱化甚至丧失,企业领导在财务的把控上权力过重导致财务决策存在随意性。
  2.财务数据失真
  公司的财务状况无法被全面掌握,会计核算人员对各项数据的掌握状况存在失真性,导致为决策的制定无法提供有效依据。领导者对会计核算并不重视,造成在企业运营中发生战略性错误,监管机制的缺乏让各项决策的制定无法建立在财务信息的有效、准确性基础之上,决策的提出方向有所偏移,不利于企业的长远发展。   3.收入确认复杂
  在企业会计准则中已经明确提出,收入标准必须是风险和报酬的实质性转移,对于所收入的金额必须体现在账目上并进行可靠计量,对于即将发生或已经发生的成本计量必须保障真实可靠性,收货方在实际行为上已经确立了商品所有权后便代表其接受了主要风险和报酬,与所有权相关联的继续管理权不保留也不控制已出售商品。因此房地产企业的收入确认较为复杂,为会计核算带来了明显难度。在房地产企业进行营销过程中,其主要方式为预售和分期收款。房地产项目开发周期长且投资金额大,在预售阶段难以满足确认条件。由于预售时商品房并未完全建成,只能够以预先签订合同的方式获取资金。在新会计准则下,房地产企业的工作量明显提升,要求对不同类型房地产分类确认,进一步增加了收入确认的复杂性。
  四、房地产会计核算优化对策
  1.完善核算范围
  核算人员必须明确房地产销售收入的有效核算项目,包含拆迁面积的安置房产权款、旧城改造中回迁安置户增加面积房产款、出售周转方手续款项等。在房地产企业自行开发地产的内容上包含事先与购买方签订銷售合同的房地产以及销售前未与购买方签订购销合同的房地产。在收入标准方面应正确应用房地产销售的步骤,首先,签订预售合同并收回预收房款,其次,签订正式销售合同,第三,待工程竣工验收并合格后将房产交付给买方验收,最后,为办理产权过户。在法律意义上,购销合同只能够看作合约,在房屋尚未完成建造的情况下验收认可程序难以进行。此时由于买方未接收商品,因此在主要风险和报酬上并未转嫁给买方,只有在签订正式商品房销售合同后才可确认销售收入,此时涉及法律生效。
  2.加强会计核算监管
  对房地产企业收入核算强化监管机制的建立对于企业的长远发展而言意义重大。收入核算需建立在确认企业项目销售收入的基础之上,强调在新会计准则下对各项数据全面掌握与分析。从法律标准和财务标准两方面来说,收入核算能够保障房地产企业经济数据的准确性。房屋出售、转让土地所有权、出售相关配套设施是房地产企业销售的主要收入部分,但在此方面应把握好程度,杜绝不合规收入。另外,在房屋使用权完全移交且工程已经竣工验收后才能将销售收入最后确认。
  3.确保核算配比性
  房地产行业涉及诸多领域,会计核算具有特殊性与复杂性,在核算时必须保障配比性。首先,保障充足的财务核算人员,对房地产企业从土地划拨到最终房产交付过程中所涉及到的各项经营活动产生的成本、收入及各类费用精细化统计。定期展开财务培训,确保财务核算人员专业素质符合房地产行业的会计核算要求。其次,应引进现代化技术展开各项核算工作,确保信息录入的时效性与准确性。通过软件完成对数据的高效率核算。第三,强调会计基础工作的完善化,落实监督管理,逐一展开各项基本建设项目涉及资金的会计核算,第一时间向房地产企业各部门提供详细、准确、系统性的财务报告,为企业经营决策发展提供准确数据依据。
  五、结束语
  综上所述,随着我国房地产行业的快速发展与日益繁荣,其会计核算工作面临着更大的压力和挑战。房地产行业会计核算工作的效率与质量直接关系到企业决策的制定以及发展的健康程度,若缺乏监督机制、收入确认复杂、会计科目设置不合理、数据统计工作缺乏真实性,会直接造成房地产会计核算工作受阻。企业管理者可能在急功近利、片面追求经济效益下忘了分寸,导致投资者与管理者出现经济决策错误。因此必须重视房地产会计核算质量,在真实数据下为企业决策提供有力依据,保障房地产企业健康发展。
  参考文献:
  [1]耿祎雯.浅析企业会计核算中存在的问题及对策——以房地产企业为例[J].中国商论,2017,(13):105~106.
  [2]范静.浅谈我国房地产企业会计信息质量存在的问题与对策[J].财会学习,2015,(17):78~79.
  [3]刘静.浅谈商业地产会计核算中存在的问题及解决策略[J].商场现代化,2016,(24):201~202.
  [4]赵蕾.房地产企业施工成本核算中存在的问题及对策——以RJ房地产开发有限公司为例[J].现代经济信息,2018,(01):160~161.
  [5]师红聪.房地产企业会计信息质量存在的问题与完善对策[J].中国集体经济,2010,(04):167~168.
  [6]王艳苏.住宅专项维修资金管理和会计核算中存在的问题与对策[J].中国市场,2015,(30):217~218.
  [7]黄荣芳.当前形势下房地产企业会计核算存在的问题及对策研究[J].新经济,2015,(29):105~106.
  作者简介:
  陈新报,供职于山东聊城星光房地产开发有限公司,会计师。
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