浅析房地产企业成本核算存在的问题及对策

作者:未知

  摘要:习近平同志在十九大报告中提出:房子是用来住的、不是用来炒的。至此,国家对房地产行业的宏观调控有了明确基调。一系列长效调控政策出台,房地产开发企业的发展,已经从飞速扩张的高利润时期进入了调控压缩的微利时代。各房地产企业认识到只有通过转变内部管理方式,重视成本核算工作,才能降低成本、提高利润、推进企业健康持续地生存与发展。本文阐述了成本核算的内涵,以及房地产企业成本核算的内容,深入分析了目前房地产企业成本核算中存在的问题,以及问题产生的深层次原因,对完善房地产行业成本核算提出几点建议。以期对于房地产企业提高成本核算质量具有一定的参考价值。
  关键词:房地产企业;成本核算;成本控制
  中图分类号:DF436 文献识别码:A文章编号:2096-3157(2019)10-0104-02
  随着国家调控力度的加大,房地产企业面临巨大挑战,企业发展如逆水行舟。在这个阶段,房地产企业经历了政策升级、市场萎靡、行业整合的艰难发展过程。房地产企业逐渐认识到重视成本核算,做好成本控制,优化内部管理是增创企业效益的一条重要途径。所以,现阶段完善房地产成本核算显得尤为急迫和重要。
  一、成本核算的内涵及房地产企业成本核算的内容
  成本核算是指按照一定对象分配和归集企业在生产经营中发生的各种支出,以计算对象的总成本和单位成本。成本核算是成本管理控制的重要组成部分,对于企业的成本预测和企业的经营决策等存在直接影响。进行成本核算,首先,应区分成本费用和期间费用,实现对产品成本和生产经营管理费用直接的管理和控制。其次,对已发生的成本费用按照用途进行分配和归集,计算各种产品的总成本和单位成本,为成本管理提供真实的成本资料。
  房地产开发成本是指房地产企业为开发产品发生的全部费用。包括产品的开发成本、企业为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、销售费用和财务费用。本文仅研究产品的开发成本。产品开发成本核算的主要步骤如下:
  第一,确定成本的种类。按照产品的种类划分,房地产企业开发成本大致可以分为四类:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。
  第二,确定成本核算对象。实务中有多种确认成本核算对象的方式:是否销售原则、功能区分原则、分期分类区分原则、权益区分原则等。以成都银泰中心为例,核算成本对象按照功能及是否销售原则分为:酒店、公寓、住宅、写字楼、商业裙楼、地下车库六大业态。
  第三,确定成本核算项目。成本核算项目主要包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费六个成本项目。这六大成本项目具体包含以下核算内容:
  (1)土地征用及拆迁补偿费。指为取得开发土地使用权而发生的各项费用,包括土地价款、土地相关税费、大市政配套费、拆迁补偿等费用。
  (2)前期工程费。指取得开发土地使用权后,为正式开发产品而发生的前期工程准备费用,包括水文地质勘察、测绘费、规划设计费、报批报建费、三通一平等费用。
  (3)建筑安装工程费。指产品正式开发发生的建筑、安装工程费用,包括土建工程费、安装工程费和装修工程费,其中土建工程含:主体结构工程、土石方基桩等工程费用等。安装工程费含:室内水暖气电管线设备费、室内设备及安装费、弱电系统费、幕墙安装费、甲供材料等。装修工程费含:门窗工程、公共部位精装修、室内装修、甲供材料等。
  (4)基础设施费。指开发产品的各项基础设施费用支出,包括市政配套费、给水系统费、雨污水系统费、供电系统费、燃气系统费、有线电视工程费、电话通讯工程费、宽带工程费、智能化系统费、采暖系统费、园林环境工程费等;
  (5)公共配套设施费。指开发项目内发生的、非营利独立的,且产权及收益屬于全体业主或者地方政府、事业单位的公共配套设施,这部分配套设施开发商不能有偿转让也不能转做自留资产。例如:车棚、居委会、物管用房、业主会所、学校等。
  (6)开发间接费。开发间接费是指项目开发中直接发生的不能明确划分为特定对象的成本费用支出,非临时性营销设施也归集核算到该科目。开发间接费包括工程管理费、资本化融资费用、营销设施建设费、直接从事项目开发部门所发生的行政费用。
  第四,按成本核算对象归集和分配各项产品开发成本。产品开发过程中发生的各项直接费用,能够直接计入成本核算项目的,直接计入成本核算项目;不能直接计入成本核算项目的,采用一定的分配标准分配计入成本核算项目。产品开发过程中发生的各项直接费用,先进行归集,然后按一定的分配标准分配计入各成本计算对象。
  二、房地产企业成本核算存在的问题及原因分析
  房地产企业由于其成本种类、成本核算对象、成本核算项目的复杂性,加之成本核算过程中各种因素的影响,使得成本核算存在诸多问题,对企业成本管理带来不利影响。
  1.房地产企业成本核算存在的问题:
  不同的房地产企业,成本核算的问题也有所不同,横向观察,有以下几个普遍存在的问题
  (1)成本核算对象确认不清。随着时代的进步,人民生活水平的日益提高,房地产开发也越来越复杂。房企开发从早期的小规模单纯住宅开发、商业建造,过渡到多期开发、综合体建造。综合体是满足人们足不出户一站式消费的综合业态,达到别人住在房子里,我却住在繁华上的高层次生活追求。这样的开发产品对象复杂,用途多样。产品完工后一部分用于销售,一部分用于自持经营。核算难度增大,此时成本核算对象确认不清,直接影响项目各对象成本核算、项目税金缴纳和企业总体利润计算的准确性。
  (2)成本核算不规范,科目设置不合理。房地产企业规模有大有小,成本核算人员业务能力有高有低。在核算制度不健全的小房地产开发企业,成本核算科目设置过简或者过繁,核算人员参与开发不充分,取得开发信息不全,核算人员业务能力不强等这些问题都容易造成成本核算对象归集错误,如住宅开发成本错入自持酒店成本;成本核算科目归集错误,如开发间接费错入前期工程费、管理人员工资计入开发间接费用;成本核算缺少合法有效凭证,如缺少支付发票或者发票不符合规定,导致成本核算不准确、不规范,对企业成本管理带来不利影响。   (3)开发间接费用分摊方式不合理。在房地产开发过程中,有部分共同费用不能直接计入某对象的开发成本科目,只能计入开发间接费用,再通过合理的方式在各对象中进行分配。开发间接费用分摊方法具体有四种:建筑面积法、占地面积法、直接成本法、预算造价法。方法有多种,企业的操作空间相对较大,也因此容易造成选择的分摊方式不合理,导致成本核算不准确,直接影响企业的税金及利润,对企业成本管理带来不利影响。
  (4)核算周期和工程周期不同步。由于开发项目的复杂性或者公司的内控问题,一些开发工程项目竣工之后并没有完成相应的开发,工程项目竣工结算滞后,成本无法准确预估计提,总成本成本归集不完全。造成单位成本不准确,对象结转成本不正确,导致企业利润核算不准确。
  2.产生问题的深层次原因剖析
  造成上述问题的原因是多方面的,具体可以归纳成以下几点:
  (1)成本核算对象复杂。房地产开发周期长,涉及拿地、设计、施工、销售等众多环节。各个环节需要与不同的外部单位协调,共同配合开发,因此,房地产成本核算本就十分复杂。而现阶段,开发产品多样化特点十分明显,成本核算没有办法确定一个固式的成本核算对象供各企业选择。所以,合理确定成本核算对象是企业进行成本核算的一个重要基础。
  (2)專业人员能力参差不齐。房地产企业需要专业人才,设计人员、工程人员、成本造价人员及财务人员的业务水平都将直接影响企业成本核算。专业人员能力良莠不齐,如果企业没有健全的成本核算体系,成本归集的个人随意性很大,成本核算的准确性及合理性就无法保障。
  (3)企业内部成本核算体系不健全。房地产行业经过了快速扩张时期,开发公司如雨后春笋般的出现。各个企业规模有大有小,一般大型房地产企业有丰富的经验,拥有专业的开发人员,有自己健全的成本核算体系,公司内部按照成本核算体系按部就班的进行成本归集即可。而小型房地产企业没有可参考的成熟的成本核算体系范式,成本核算科目设置不合理,全部依靠所聘任人员素质的高低进行成本归集和核算,结果很容易出现成本科目设置考虑不周、归集错误、共同费用分摊不合理等情况。
  (4)内控制度、企业管理不严格。一些房地产企业没有健全的企业内部控制制度,不能做好开发项目的事前、事中、事后控制,各部门工作无法可依,工程进度与工程计划严重脱节,公司全面预算和阶段性预算都形同虚设,各部门间沟通不畅。最终,财务人员不能全面了解开发情况,导致成本核算不正确、不齐全。
  三、完善房地产企业成本核算的建议
  建议从开发项目的事前、事中、事后三个环节完善房地产企业的成本核算。
  1.事前——项目开发前
  在项目正式开发前,企业首先要确定开发项目的种类,根据项目特点确定开发产品的对象。按照对象设置好成本核算科目并做好总投资测算,为进行规范的成本核算奠定基础。其次要按照开发环节的需要,设立职能部门,包括但不限于前期开发部、设计部、工程管理部、成本合约部、财务部、营销部、行政部等。再次要确定各部门人员岗位和岗位职责,按图索骥招聘高素质专业人员。凝心聚力,蓄势待发。
  2.事中——项目开发过程中
  在项目开发过程中,注重健全内控制度,包括行政管理制度、财务核算制度、成本合约控制制度、工程质量监控制度;所有部门按照公司内控制度各司其职,保持良好有效的沟通。各部门全面参与项目开发,及时充分了解项目开发的进度和新信息,严格按照开发计划有条不紊的完成工作,保证工程进度和成本核算进度的一致性和完整性。这样企业才能拥有一个高效的工作环境、健康的现金流、完整准确的成本核算、高质量的完工项目,最大化的企业利润。
  3.事后——项目竣工后
  项目竣工后,按时进行开发成本竣工结算。对未支付的预估成本,要准确计入各对象成本核算科目,做到入账完整。对项目各对象共同产生的费用按照各项目的实际情况选用合理的方法进行分配。保证成本核算完整、准确、及时。成本核算清晰、合理、完整,也有利于以后土地增值税清算和企业所得税汇算清缴,以及企业实际利润分析,为企业再次投资提供一个更加成熟的有价值的参考模型。
  四、结语
  伴随国家宏观调控深入、产业政策升级。房地产市场购买力呈现自然下行的低迷趋势,房地产开发行业的竞争日趋白热化。房地产企业逐渐认识到优化成本核算,控制降低开发成本支出,成为了企业增效的重要途径。管理层充分认识到成本核算的重要性,并积极踊跃推进优化成本核算工作,使房地产开发成本核算日臻完善。本文浅析了房地产企业成本核算存在的问题及对策。为房地产企业提高成本核算质量提供一定参考。
  参考文献:
  [1]程清.房地产开发成本核算方法与成本控制对策[J].建筑与装饰,2018,(10):88~88.
  [2]钱英杰.试论房地产开发成本核算方法与成本控制对策[J].建筑与装饰,2018,(27):131~131.
  [3]李素丽.浅析房地产企业成本核算存在的问题及对策[J].经贸实践,2018,(20):173~174.
  作者简介:
  刘文敏,供职于杭州国俊商贸有限公司成都分公司。
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