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房地产企业土地增值税纳税筹划研究

作者:未知

  摘要:现阶段,随着社会的发展,科学技术的发展也日新月异。我国的土地增值税暂行条例自1993年发布以来,其目的主要是为了合理调节土地增值收益,通过土地增值税的征收来实现对房地产行业利润进行调控和分配。从税制和税率设置方面看,对房地产企业的相关经济效益的获取与实际的利润增长具有重要的影响,具体在土地增值税的相关规定中,土地成本与开发成本以及融资利息直接影响土地增值税款的多少。因此,合理预测土地增值税税负,合理规划投资,有利于房地产企业的成本利润控制和投资决策,作为房地产企业税务相关工作的重点,只有通过对其进行合理规划与布局,才能有效在房地产企业的开发成本规划中有效降低支出率,进而对企业风险进行合理的控制,从整体上提高企业经营效益。
  关键词:房地产企业;土地增值税;纳税筹划研究
  房地产行业具有经营周期长、投入资本大、涉及税种多、税费支出高等特点,在当前严峻的调控政策下,行业发展存在较多的不确定因素。因此加强财务管理,控制成本费用对于房地产企业具有重要的意义。在房地产企业的各项成本费用中,税费占了相当的比重,涉及的税种包括增值税、契税、印花税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。尤其是土地增值税采取四級超率累进税率方式征收,最低级次税率30%,最高级次税率达60%,若处置不当,将无疑会大大增加企业的税金支出。因此,企业应当在符合我国当前税收政策法规的前提下,加强土地增值税纳税筹划,从房地产项目融资、开发、销售等各个环节进行综合设计和安排,降低税收负担,提高税后收益。我国土地增值税以增值额作为计税依据,增值额是指房地产项目取得的收入总额扣除各项成本费用后的余额。因此土地增值税纳税筹划可从收入总额和扣除项目金额两方面进行,同时应当加强税收优惠政策的利用。
  一、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义
  (一)有利于适应日趋激烈的市场竞争
  在当前市场经济体制的发展模式之下,进行房地产企业相关的土地增值税的税务筹划工作不仅能够对政府与企业间合理的税务关系进行良好的确定,同时还能够使得房地产企业在当前市场竞争极为激烈的条件下,有效的增强自身的核心竞争力的建设。近些年来,我国政府对于房地产行业进行了大力的调控,这就使得房地产企业的税务负担和风险在逐年增长,企业利润和经营效益出现了显著下降。在这种宏观背景下,作为房地产企业的重要税种之一,土地增值税筹划与房地产企业经营规模和投资决策是息息相关密不可分的。
  (二)有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新
  当前国家对于房地产企业的相关宏观调控的手段不断加强,这就对房地产企业内部所进行的财务管理提出更高的要求,必须从税务和资金管理方面降低风险,增加效益。如何有效提升房地产企业资金利用率方法之一就是通过土地增值税的税务筹划,能够使得房地产企业特别是高杠杆企业优化财务结构,提高资金使用效率,建立资金风险预警。税务筹划不仅是预测,更要在执行中及时反馈和修正,进而能够有效提升税务筹划工作的工作效率,有针对性的将房地产企业在土地增值税方面的具体工作规划应用到实际经营与管理工作中,从而能够帮助企业最大化的获取经济效益。
  二、我国房地产企业土地增值税纳税筹划策略
  (一)土地获取阶段的纳税筹划
  1、政府回收拍卖法,这种方式主要是针对预收购的目标土地,先经过政府回收后再拍卖,房地产企业可直接以原价购入,从而有效地避免因为直接收购所带来的税务叠加的问题。“营改增”的税务规定中,税务免征的情况解释为:一是以政府名义收购,再转让给企业,即可免除企业直接收购所需缴纳的土地增值税。二是对县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的,不对其征收营业税。这种方法比较适用于具备一定综合实力与品牌影响力的房地产企业,其本身具备与当地政府的沟通合作经验。2、企业重组筹划,这种方式主要是基于国家鼓励资产重组业务出台的相关政策来实现,其在平衡供求双方税负的前提下,通过企业重组来最终实现项目交易的目标,取得整体税负最低化的筹划方式。具体的运用上,一是单纯的股权收购不计入土地增值税范围,股权收购由此成为目标公司股东间的交易形式,其本身并不会设计目标企业的房屋产权及土地使用权的转让。二是股权收购并不会改变目标公司的土增税税负,其收购后的公司土地承包始终是原始承包,并不会因为收购溢折价而改变。此外,公司的合并、分立、兼并与分割等都无须缴纳土地增值税。
  (二)项目施工阶段的纳税筹划
  1、费用分摊筹划法,主要是借助多项目、多分期及多业态的特点,并根据成本规划与纳税临界点的规定,来合理调节清算对象的增值率。这种方法能够借助供应商的长期、多项目合作需求,来进行定价,不仅能够保障供应商的整体利益,同时也实现整体规划清算对象的效果。而针对同一清算对象,需分别预测合并清算及分开清算的税负情况。当清算对象中商品房和非普通商品房成本模糊时,则分摊的方式容易影响增值率。2、营销设施筹划法,这种方法主要结合房企项目的特点,借助调整装饰售楼处、样板间的放置情况,由此来实现可扣除成本标注清算的筹划方法。比如售楼处和样板房本身是临时设施,不会计入成本扣除,而如果主体修建后进行有偿转让,则可计算收入并予以扣除成本。如采用增值率进行测算,则需要将类似的设施直接纳入清算可扣除成本。
  (三)进一步完善房地产企业土地增值税的征收管理制度
  现实中,土地增值税税收筹划工作对于房地产企业经营的影响比较深刻,为了确保房地产开发企业可持续发展,应想方设法提高土地增值税纳税的科学性和合理性。基于此,房地产企业应结合自身实际进一步健全土地增值税征收管理的及时性,明确税种,采取针对性有效的管理方法预防和降低纳税风险。首先,房地产开发企业应明确土地税负和企业税负之间的差别,转变税务调节理念和方式,采用注水调节方式,从而避免了重复税种、交叉税种的情况。其次,企业还应结合现有法律法规,明确土地增值税征收方法、清算方法,确保其调节能力能够充分发挥其功效。另外,房地产开发企业还应对评估机制予以完善,进一步规范评估流程,从而确保企业运营风险的降低。保障房地产评估机构可以将必要的材料数据提供给税务机关,以便于做到合理征税,以此使土地增值税纳税过程中发生风险安全问题的概率得到降低。税务部门在运营中还应加强管理房地产税源,保障征收征管的实行力度。借助有效的管理和措施让委托代管方法更为完善,以此促进企业单位在土地增值税预征管理中的质量得到提高,使征收管理工作的秩序性得到提高,将征收市场混乱的程度以及土地增值税相关纳税安全风险问题发生的概率有效降低。
  三、结语:
  综上所述,现阶段房地产企业要想获得稳定、持续发展,就必须科学地对土地增值税税收筹划进行制定,节约税收,将税负压力降低,促使土地增值税税收筹划发挥真正作用,确保房地产企业健康可持续发展。
  参考文献:
  [1]徐强.“营改增”对房地产项目土地增值税清算的影响分析[J].中国总会计师,2017,(10):118-119.
  [2]薛娟.营改增后关于土地增值税计算缴纳的六项风险提示[J].中国税务,2017,(8):53-55.
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