新形势下我国房地产市场存在问题及建议政策

作者:未知

  【摘 要】改革开放以来,我国的房地产业的发展前景令人欣慰。尤其是在1998年住房改革后,一直处于快速发展之中,为国民生活水平做出了很大贡献。房地产行业的发展关系着整个国民生活水平的发展,其发展可以带动相关行业的发展。本文主要通过分析房价上涨的原因,进一步探讨房价上涨对国民生活水平的影响,并提出相应对策和建议。
  【关键词】房地产;房价上涨;湖南居民消费
  一、引言
  近些年来,我国经济发展迅速,其中房地产市场所贡献得份额不可小觑,房地产市场崛起的同时也带动了相关产业部门的发展。作为支柱产业,房地产业的发展与宏观经济走势息息相关,也与国民的生活福祉密不可分,在一定程度上影响到金融市场的稳定。然而就目前发展形势而言,我国房地产市场在某些方面仍旧存在问题和缺陷,在影响房地产行业正常发展的同时也波及到了其他产业,因此,相关问题急需得到解决。
  二、我国房地产市场的发展现状
  (一)房价持续上升。
  据国家数据网中的数据统计分析可知,2013年全国商品房平均销售价格为人民币6200元/平方米左右,同比上升7.6%,其中,一、二线城市商品房销售均价呈持续上涨趋势。究其原因,一是国家经济发展政策支撑着房价。农村城镇化使得房地产市场的刚性需求不断增加,而需求的上升促使房价上涨;二是居民收入的增长是推动房价上涨的长期动力。随着收入提高,居民对住房品质的要求也有所提高,因此,推动了高品质住房比重增加,提升了住房平均价格;三是土地和建筑材料价格上涨。随着城镇化发展,土地供给短缺,土地价格上升。而近来由于物价上涨,房屋建材料的价格也在持续上涨中,使得建筑成本增加,推动了房价的上涨。在以上因素的综合影响作用下,我国的房价持续上升。
  (二)商品房需求依然旺盛。
  虽然有关房地产泡沫的说法不绝于耳,但是居民的购房热情并没有因此削减。近年来商品房销售量持续增长,可见其需求量依然比较旺盛。旺盛的市场需求推动了商品房销售的增长,而旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑。随着收入的增长,居民生活水平得到提高,对住房要求也在不断提高,如小房换大房,旧居换新居等。二是城镇化加速,城镇人口数量增长带动的商品房需求。
  (三)土地开发面积增速持续大幅增长。
  我国房地产市场在经历了连续两年的低速负增长后,房地产土地开发面积开始大幅度增长。2006年全国房地产开发企业完成土地开发面积26606万平方米,同比增长17.3%,比去年同期上升40.3个百分點。今年1-4月份,全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米,同比增长4.6%。这一增长速度再现了2003年的高增长水平。国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定,企业购置土地而又不开发,一年以内要额外加收占用费,如两年仍未开发,将其予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度,而开发企业本年土地购置面积继续减少。2006年本年土地购置面积36791万平方米,同比下降3.8%,比去年同期回落9.2个百分点。
  三、我国房地产市场存在的问题
  (一)商品房住房空置率过高。
  目前我国房地产市场中,一、二线城市供不应求的情况较为突出,而三、四线城市在相关政策的帮助下,高库存的局面得到了缓解,但是有些地区的库存压力依旧比较大。根据国家统计局公布的数据显示,一线城市的房屋空置率最高可达到22%,二线城市比一线城市还要高出几个百分点,而三、四线城市的非核心城区住宅空置问题最为严重。按照国际相关标准,商品房供需达到平稳水平时,空置率一般是6%-11%,在该区间内的空置率有利于社会稳定和经济发展。如果空置率上升至10%-20%之间,那么相关部门应当出台相关政策来降低高库存,以此保持经济的平稳发展和房地产行业的健康发展。
  (二)局部地区商品房价格上涨过快。
  近年来,我国大部分省市商品房的价格涨幅均比较大,多在10%以上,甚至个别的涨幅超过20%。根据资料显示,1999年-2005年,我国商品房销售价格逐年上升,2005年增幅为19.46%,2007年住宅物业上涨0.4%,土地交易价格同比上涨9.8%,涨幅比上季度高3.7个百分点。其中,居民用地、工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9%、5.7%和20.9%。商品房销售价格增长幅度远超同期国民经济和居民收入增长的幅度。商品房价格的快速上涨,使得部分闲散资金被投入房地产市场,尤其是在地理和人文环境以及投资增值潜力上占优势的城市,更是吸引了众多购房者。而购房者中存在着非理性投资者,很可能会助长投机炒作风气,如果任由其发展下去,会房地产市场造成不利影响,同时也可能产生金融安全问题。
  (三)住房保障体系不完善,廉租房部分落实不到位。
  现阶段,住房保障体系建设作为房地产市场调控政策的一个重要组成部分,是不容忽视的,但是由于资金和缺乏动力等问题,住房保障体系的建设速度较为缓慢。与西方发达国家和地区相较而言,我国的住房保障体系建设还处于不断完善的阶段,目前依旧存在着,例如保障房名目繁琐、保障体系覆盖面有限、政府预算不够充裕等问题。纵观房地产市场的发展状况,建立多方面、多渠道的住房保障体系,实现廉租房将会更有利于缓解当下房价过高的局面。由于目前住房保障在整个房地产市场中所占比例不大,使得很多中低收入家庭的住房刚性需求不得不寻求市场。
  (四)市场发展不规范,管理制度不完善。
  房地产行业经过数年来的发展壮大,已经逐步形成多层次的市场结构和多样化的交易方式。虽然市场信息公开,但又同时存在封闭、垄断的局面,而与之相比,房地产方面的管理制度和法规体系建设有些滞后,导致了房地产投资、投机等一些不良风气的产生,十分不利于房地产持续发展,同时也阻碍了国民生活水平的提高。
  四、对策与建议   (一)对政府房价监管和调控的建议
  引导人们建立正确的住房观,逐步树立“先租后买、先小后大”的理性住房消费观。先租后买,首先要有房可以租,其次要有稳定、便宜的房子可以租;先小后大,则需要房地产市场提供足够的中小套型、中低价位的普通商品房。这样不仅可以降低广大“房奴”的经济和生活压力,还能降低人们对住房的刚性需求量,从而缓解住房紧张的供求关系,使房价回归到合理水平。
  进一步提高土地使用效率。政府在制定土地供应计划时,可以考虑单独制定新增住房用地的计划,同时在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上,制定合适的住房用地供给计划。要建立土地、房地产管理部门协调机制,在遵循土地利用规划、城市规划的基础上, 规范土地市场,打击土地投机,解决低价供地、无序竞争的问题,从而间接调控房价。
  强化资金监控力度。政府应高度重视与全面监管现有的银行体系按揭贷款,打破目前银行体系中“视住房按揭贷款为优质资产”的神话,加强银行资金的管理和对房地产信贷的管理,合理控制银行对房地产的信贷比例,对开发商贷款实行从严审批,严格打击不法开发商的囤积居奇、散布虚假信息等违规销售行为。
  进一步完善房地产税制,通过提高办事效率、减少办事环节、公开办事程序、公布税费标准、信息公开查询等措施,从而提高开发商对开发项目的可控性,减少交易费用和降低开发成本,为降低房价提供强有力的保证。
  (二)对房地产企业自身生存和发展的建议
  房地产企业是一个典型的资金密集型行业,发展的过程中需要投入大量的资金。因此房地产企业就必须具备发展的眼光,根据我国经济发展新形势制定符合企业自身状况的发展战略,健全现代企业的制度规范,强化企业内部的核心竞争力。
  着眼当下时局,抓住机遇去库存。自2015年底召开的中央经济会议以来,商品房“去库存”被列为一项重要任务,中央各部委员会也陆续出台一系列降首付、减契税等政策措施以促进商品房的消费。房地产企业应该牢牢把握机遇,在国家政策的推动下,把握好节奏、踩准点,抓紧机遇去库存。
  坚持合法规范经营。近年来,房地产开发商经营违法违规现象时常发生,企业开发经营不规范引发的纠纷和投诉上访事件呈明显上升趋势,有些项目甚至影响了社会和谐稳定。因此各开发企业应引以为戒,加强自律,依法开发,诚信经营,共同维护房地产市场秩序和房地产行业发展环境。
  注重品牌化建设。品牌的不可替代力量已经得到越来越多的企业管理人员的认同,也在当今房地产企业的竞争中发挥着至关重要的作用,对提升房地产企业的市场占有率有着很大的推动作用。无论是项目的地理位置,受众群体的差异还是项目利润空间等原因,都要从长远的角度来看待房地产项目的建设和房地产企业的发展,事实证明,形成强有力的品牌意识,这对企业的长期发展有着积极的影响。
  最大程度的发挥高科技和网络信息化的作用。网络信息技术对社会上任何一个行业都有着推动作用,作为直接面向消费者的房地产企业也应该充分利用这些先进技术,只有与当下先进技术相结合才能使房地产企业顺应时代变化,迅速发展前进。同时增强企业内部的网络化管理能力,合理且充分利用企业内部资源,实现企业房地产项目的多区域、多样化和多形式的发展,从而赢得市场的份额和先机。
  五、总结
  我国房价的持续上涨已经是一个十分严重的问题。从以上分析,我们可以看出房价上涨对国民生活水平都带来了很大的影响。造成这种局面的因素有很多,如果不能及时控制好这一现状,可能会造成难以想象的后果。我们认为控制房价,首先要从房地产商入手,打击他们的暴利行为,其次就是打击政府官员腐败行为,真正做到为人民服务。此外,政府应与房地产开发商紧密合作,密切关注当前经济形势,保障人民生活水平,促进社会和谐发展,缓解社会矛盾,出台一系列合理有效的土地与房价相结合的政策并贯彻落实。同时,国家可以通过调整货币政策等手段,来缓解房价问题。但稳定房价不是一朝一夕能办妥的事,它是一个循序渐进的过程。而对于我们个人而言,我们应该努力学好专业知识,多積累社会经验,不断充实自己,用知识武装自己,成为一个对社会有用之才。
  【参考文献】
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