浅析中小型房地产企业融资困境与出路

作者:未知

  摘 要:改革开放以来,随着我国经济的快速发展,居民生活水平大幅提高,我国居民对改善居住环境的需求也逐渐强烈,进而推动了我国房地产行业的迅猛发展,其规模也日益壮大。但是,随着我国经济由高速发展转入高质量发展,以及大量房地产调控政策的实行,中小型房地产企业面临较大的发展压力,并且融资困境成为制约其发展的重要因素。本文在分析中小型房地产企业融资管理的重要性基础上,深入探讨了当前中小型房地产企业的融资困境,论述了中小型房地产企业融资难的原因,并提出了中小型房地产企业应对融资困难的对策及出路。
  关键词:房地產企业;融资困境;融资渠道创新
  一、引言
  改革开放以来,随着我国经济的快速发展,居民生活水平大幅提高,我国居民对改善居住环境的需求也逐渐强烈,这也推动了我国房地产行业的迅猛发展,其规模也日益壮大。但是,随着我国经济由高速发展转入高质量发展,以及大量房地产调控政策的实行,中小型房地产企业面临较大的发展压力,并且融资困境成为制约其发展的重要因素。实际上,房地产企业属于资金密集企业,开发周期比较长,前期投入资金多,特别是在前期投入时经常会遇到资金困难的压力,对于大部分中小型房地产企业来说,由于大部分没有上市,本身企业规模较小,管理能力跟不上,企业内部资金偏少,贷款能力较弱,政策一旦对房地产行业不利就有可能断了资金链,使之陷入资金困境,因此加强中小型房地产企业融资管理及融资渠道创新具有重要的现实意义。加强中小型房地产企业融资管理及融资渠道创新的重要性具体主要体现在以下方面:
  (1)融资管理及融资渠道创新是房地产企业开发建设的重要保障
  房地产企业是属于资金密集性企业,一般建设周期较长,项目开发量大,占用资金量大且资金回笼速度慢,所以为了保障建设项目能顺利开发,就必须要有合理的规划,认真加强融资管理工作,在项目开发过程中能顺利投入使用,不会因为资金的大量闲置或短缺而影响资金成本。
  (2)融资管理及融资渠道创新是房地产开发成本的重要因素
  房地产企业开发成本包括土地成本、前期成本、建安成本、配套设施等,投入项目巨大,单靠企业的自有资金是远远不过的,一般企业筹集资金的方式大多是靠外部融资,从而会产生财务费用,增加财务成本,所以,通过合理的融资方式,降低财务成本,也是对房地产企业开发成本发挥重要作用。
  (3)融资管理及融资渠道创新是降低财务风险的重要手段
  由于房地产企业大部分开发资金都是从外部融资取得,而企业本身开发期长,投资大,在开发过程中,如果房地产企业对外融入的资金都有严格的管理,就不容易存在财务风险,如果企业负债较多时,没有合理的融资筹划,就会影响到企业的收益和信誉,使其产生大的财务风险,严重威胁到企业的生命周期。
  二、当前中小型房地产企业融资的困境
  当前,中小型房地产企业融资周期长,由于房地产项目一般开发周期较长,前期资金占用量较大,资金回笼较慢的特点,所以为了保证企业的顺利开发建设,就必须要加强融资管理及融资渠道创新工作,通过融资管理及融资渠道创新工作合理规划,认真筹划,在项目建设中能筹措到足够的资金,满足今后的开发建设工作,不能出现因资金短缺或闲置而出现影响成本的情况。当前,中小型房地产企业融资的困境具体主要体现在以下方面:
  (1)房地产企业融资需求不断加大
  房地产企业的资金需求量是别的一般企业不能比的,它会随着开发量的增加而增加,目前,环保和安全方面在不断要求提高,新技术和新材料的不断创新给企业无形中又增加了成本,随着人工、土地价格的上涨,使企业的开发成本在不断加大。
  (2)房地产企业的融资渠道单一
  如果房地产企业在开发过程中,不能解决资金渠道多元化,保证不了足够的资金来源,就无法解决企业在开发中资金压力,那么有些企业就会加快建设力度,缩短开发周期,难免会在质量上出纰漏,或者会有些企业会为了提前尽快回笼资金,降低成本而使用一些质量不过关的材料,这样房地产企业的质量就得不到保障。
  (3)融资抵押物受限制
  抵押物不够,抵押值太低,正常情况下,民营中小型房地产企业抵押物大多是自己建成的产品或土地,由于抵押物所处位置,升值潜力不占优势,评估值居下,在一定程度上拉开了评估值的距离,制约了融资规模。
  (4)中小型房地产企业没有竞争能力
  中小型房地产企业市场竞争力较弱,上市公司房地产企业与中小型房地产企业在融资便利上分化明显,中小型房地产企业银行贷款是首选。但是银行从来不对中小型企业有过多的青睐,只限于国家前30强,对我们中型房地产企业来说限制了进一步的发展。在激烈的市场中找不到突破口,将会被大地产商兼并收购。
  三、中小型房地产企业融资困境的原因分析
  (1)房地产行业的发展未能适应国家的改革调整
  九十年代,我国实施房改政策以来,房地产进入市场主导地位,使人民的居住环境和生活水平带来改善,但是,由于规划理念和地域的差别,房地产开发企业出现了百花齐放的现状,由于缺乏标准和约束,市场上出现了一些环保差,科技含量抵,建筑质量不过关的毛坯房,产生了很多矛盾,房地产市场出现前所未有的非理性增长及大量空置的闲置房,对房地产市场是一个大冲击波,降温减势,使我国房地产行业进行了行业性的调整。
  (2)房地产金融市场的不完善
  与成熟的西方发达国家的房地产金融市场相比,除了银行借款外,大多是通过上市、发行债券、基金、信托等金融产品进行融资,同时还可以有发达的二级证券市场,能更好的帮助房地产企业开发项目解决资金需求的问题,而我国的房地产企业融资规模只占较小的比例,虽然只能通过信托、基金等,但是融资渠道相对比较单一。
  四、中小型房地产企业纾解融资困境的对策及出路   (1)拓宽融资渠道,创新融资理念,开发金融产品的多元化
  除了银行借款外,房地产可根据自身的融资规划选择适合自己的融资方法,房地产企业的融资方式有:固定资产租赁借款、企业间的资金拆借、民间融资等,以上足以可见为了顺應经济的发展,以银行单一融资渠道将被多元化融资方式所取代,为企业的资金需求做出保障。
  (2)利用国家支持性政策,尽量缩短融资周期
  提升房地产企业自身实力,根据企业自身的资金储备量,充分衡量自己的融资能力及发展能力,减少盲目融资的现象发生,对融资的数额可以针对性展开,对融资活动做出合理规划。中小型企业日前遇到的暂时性困难,但是随着国家对小微企业的支持力度,融资难的问题就要得到改善,中小型企业就能充分掌握政策,运用政策,提供融资的时效,抓住机遇,缩短周期。
  (3)提升中小型房地产企业对融资渠道创新的重视程度
  中小型房地产企业应提高内部经营管理水平,提高财务管理人员对政策和市场动态的敏感度,建立各风险的预警体系,提高财务信息的准确度,健全管理体制,保证持续稳定的资金供应,降低负债率,减少融资约束。
  (4)提高资金利用率,增强内部融资数额
  通过完善自身企业内部管理的方式,将会使中小型企业在此方面获利。加强资金控制使企业在周转资金上更轻松。只有完善企业的内部管理制度,加强企业的管理,才能让企业有良好的信用评价,才能让中小型企业具有优越的融资能力。
  (5)充分利用政府的税收优惠政策
  房地产企业是对方的纳税大户,尤其是进入预售状态后,每月的预交税金是一笔不小的现金流出,在不影响企业可持续发展的前提下,可与税务机关沟通,向税务机关申请延期缴纳税款。这样在一定程度上缓减了即付的资金压力,相当于获得了一笔无息的短期贷款。
  四、结语
  房地产行业在新中国的发展已有30年左右的历史了,针对其融资困境一时还无法彻底解决,只有通过企业、银行、政府以及社会各方面的协作,发挥各自的主导地位,齐心协力才能为房地产企业创造出良好的融资环境,促进房地产企业长期可持续发展。
  参考文献
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