三亚市住房租赁市场的现状与发展对策研究
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[摘 要] 三亚为旅游休闲度假胜地，其住房租赁市场与内地存在很大差别，长期以度假型的短期租住为主，房源主要来自个人房产，供给主体及供给产品较为单一，仍为传统自发形成的租赁市场，相关配套服务不完善，政府监管薄弱，已很难适应三亚快速的经济发展。政府应搭建租赁与交易服务平台，以服务促管理，实施多种举措，促进住房租赁市场的良好发展。
[关键词] 住房租赁;市场服务;管理
[中图分类号] F741 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2020）02-0024-02
一、三亞市住房租赁市场现状
（一）租赁需求以短期租住为主，且淡旺季季节性差异明显
三亚市与内地住房租赁市场不同，内地住房租赁市场的主体主要是外来工作人员，而三亚市的住房租住群体除外来工作人员外，还有很大一部分为候鸟度假群体，其租住期限一般为长期的三到四个月，短期的一个月，租住时间主要集中在11月份至来年的2月份，因此住房租赁季节性强，呈现出明显的淡旺季之分（淡季为4月份至10月份），旺季房源紧张、价格偏高;淡季房源充足，价格较旺季低。
（二）租赁房源供给以私人房产为主
三亚租赁市场房源供给主要是居民自有住房。三亚常住外来人口较少，长期租住市场需求较小;本地居民住房基本充足，且三亚房地产市场非以刚需为主，大部分是外来度假自住购买，房屋空置率较高，对外出租需求较大，因此住房租赁市场主要的供给来源于私人房产，专业的房屋租赁机构运营规模较小。
（三）中高端房源充足，低端房源不足
非三亚本地居民基于度假、投资而购买房产，购房人长期不在三亚居住，有出租需求，但这部分房源基本属于中高端房源，价格偏高。三亚租住群体除了外来度假自住之外，还有很大一部分是大学刚毕业的新入职人员和从事旅游、酒店、餐饮、建筑等各种服务行业的外来工作人员，其经济收入低，难以支付高昂的租金，虽然中高端房源供给充足，但难以解决这些常住的外来工作人员的租房需求。
大部分的外来工作人员租住在如月川、东岸等城中村，但随着近几年三亚市对主城区部分区域进行了旧城改造、棚户区改造，导致这些原先吸纳大量外来工作人员的低端房源越来越匮乏、紧张。
（四）租赁住房以小户型为主
基于租房时间短、租金高等因素，小户型（40至80平方米）最受租客欢迎，以两室一厅、一室一厅及一室开放式为主。
（五）租赁信息获取方式较为传统
三亚市住房租赁（出租、承租）主要是依靠互联网（如58同城等）广告信息推送、中介门店（卓亚、德佑等）及工作人员居间、小区物业推介、个人自行查找等方式，租赁住房的房源信息及租赁需求信息获取渠道还较为传统，缺乏更加透明、高效的资源共享平台。
二、三亚市住房租赁市场存在的问题
（一）住房租赁需求增长快而供给结构不合理
当前海南正在进行自贸港建设，未来会有大量的外来工作人员投身到海南的自贸港建设中，加之户籍政策改革与调整，会有越来越多的三亚新市民，这些外来工作人员和新市民在购买自住房之前需要租赁住房予以过渡，这些因素叠加使得中小户型、中低价位的出租房需求量相对较大。而三亚大量的中高端房源，租金价格偏高，且业主趋向于短期租赁，可供外来工作人员和中低收入家庭租赁的住房明显不足，不符合有长期租住需求的外来工作人员和新市民。
个人自有闲置住房占三亚住房租赁市场房源的绝大多数，政府保障性租赁住房如廉租房和公租房及机构专业租赁住房占比过低，住房租赁市场供给主体及住房租赁产品单一，市场供给结构呈现出与实际需求相矛盾的状况。
（二）住房租金高，变动幅度大
由于三亚市房地产市场的特殊状况，房屋租赁市场的租金普遍较高，且淡季和旺季房屋租金价格变化幅度较大，三亚中低价位租赁住房的供给主要集中在城中村，随着近些年三亚市城区发展规划调整，旧城区及棚户区改造，这部分房源受到影响，且棚改过渡期原本的房源供给主体也需要租房居住，导致中低价位的房源紧张，租金上涨较快。
（三）住房租赁市场配套服务不完善
三亚目前的租房租赁市场的租赁关系建立仍然以传统的私人房主直接与承租人签订房屋租赁合同，甚至口头约定为主，还有一部分通过58同城网络渠道或房产中介建立租赁关系，并未形成完整的租赁产业链，个人仅将闲置房屋进行出租，却难以对后续房屋租住使用过程中涉及的物业维护等提供良好的配套服务，亟需建立类似发达国家的专业托管中介机构，这样既能为房东提供房屋管理服务，又能为租客提供物业管理、家电维护、家政保洁等配套服务。
（四）市场监管较弱
由于三亚市房屋出租市场主要以私人供给为主体，长期以来，市民在进行住房租赁时，不办理租赁合同备案的情况十分普遍，因担心办理备案后需缴纳税费，增加交易成本，个人住房租赁合同备案率很低。三亚市天涯区和吉阳区两个市城区近三年房屋租赁市场备案登记数据统计如下：
数据来源于三亚市住房和城乡建设局
由于市民对房屋租赁登记备案不给予配合，因而政府部门对房源分布、租金、供需等情况掌握有限，导致政府制定有关政策、引导市场发展缺乏有效信息，政府主管部门也无法对其实现有效的监管，政府对市场的管理与服务存在严重缺失。
三、三亚市住房租赁市场发展对策建议
（一）围绕长期租住需求，提供多元化租赁产品，构建多层次租赁产品体系
以往三亚的租住群体很大一部分是过冬度假的候鸟老人，其租房需求完全根据其经济能力靠市场调节自行解决。未来海南自贸港的建设，需大量引进各类人才、务工人员，三亚以旅居型为主的住宅租赁市场向以青年群体为主要租赁主体的中长租租赁市场转变。新形势下，配套的住房租赁市场的完善是必不可少的，政府应对住房租赁市场起到积极的引导作用，以税收优惠、租房补贴、土地出让金优惠等政策扶持，打造由公共租赁住房、产业园区配套宿舍、私人住宅租赁、商品房住宅租赁等构成的多层次住房租赁市场，促进住房租赁梯度消费。 （二）搭建三亚市租赁与交易服务平台，以服务促管理
规范管理住房租赁市场一直是个难题，特别是三亚市租赁房源供给以私人房产为主，租赁双方为避免缴纳税费而有意对租赁合同不予登记备案，而致租赁合同备案登记率很低，政府对整个市场缺乏有效信息，难以做到有效监管。政府应先行提供市场接纳的公共服务，进而促进高效监管。
1.提供租房“一站式”服务。该平台为租赁双方提供多种便民服务：出租方可通过该平台免费发布房屋租赁信息，承租方可进行网上查询房源信息，并在网上看房、选房;平台制定推行全市统一的住房租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务，保障租赁双方特别是承租人的权益;在该平台上成交，不收取任何交易手续费用，为租赁双方节约交易成本;承租人可以在网上支付租金、押金及水、电、气等其他费用。通过多样化的便民服务，促使用户接纳服务平台，而使得更多的用户通过服务平台成交。
2.提供完备的公共保障服务。通过提供便民服务，可以获得相关市场信息，为有效监管提供基础，同时该平台还应提供具有社会保障功能的公共服务，提高房屋租赁登记备案率，加强对房屋租赁市场的管理。平台应与税务、金融、住房公积金、市场监督管理、公安、教育、社保等部门信息互通共享，各相关主管部门根据住房租赁合同网签备案等信息，落实租赁主体相关税收、信贷优惠政策，并依法依规提供居住证、子女入学、社保、住房保障等公共服务。
通过提供完善的便民和公共保障服务，促使居民通过租赁交易平台构建租赁关系，将极大提高租赁主体对租赁合同予以登记备案的积极性，政府掌握了大量有效的市场信息后，方能对市场进行有效监管并促进整个市场的健康有序发展。
（三）完善住房租赁市场的配套服务及产业链建设
鼓励并扶持房产中介服务机构、住房租赁平台企业规模化发展，延长并完善住房租赁产业链，提供高品质、个性化服务，在房东管理、接待租客、装修设计、个性服务、宣传推广等方面提供培训和增值服务，提高房源品质，提升客户体验，并针对三亚的住房租赁市场特点，特别提供季节性短租服务。
（四）合理引导住房租赁市场的价格形成机制
基于三亚租赁市场的特殊性，租房租金普遍偏高，难以满足中低收入人群的居住需求，而且在租赁合同关系存续期间出租方经常单方上涨租金，损害承租人权益，是导致租赁合同纠纷发生的主要原因。政府应引导构建住房租赁租金价格合理形成机制，如一方面通过推行示范租赁合同文本，鼓励租赁双方签订合同时约定在合同终止前出租者不能调整租金;另一方面，提供政府指导价，并通过立法適当限制出租方擅自上涨租金或上涨幅度，如不合理上涨将列入失信人员名单，以规范租赁市场，保障承租人的权益。
综上，随着海南自贸港的建设，未来三亚市住房租赁市场需求会越来越大，且市场结构与以往不同，三亚市政府应根据新的发展形势，完善住房租赁市场供给结构及产品体系，并提供良好的市场服务和公共服务，以服务促管理，构建良好的市场管理机制，促进三亚市住房租赁市场的发展。
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[2]傅益人.上海住房租赁市场的问题与发展对策研究[J].上海房地，2018（6）.
[3]易宪容，郑丽雅.中国住房租赁市场持续发展的重大理论问题[J].探索与争鸣，2019（2）.
[责任编辑：潘洪志]
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