商品房降价促销中开发商的法律风险防范

作者:未知

  【摘要】2020年2月16日,恒大集团宣布于2月28日启动全国各大楼盘的特大优惠政策,全国在售楼盘75折销售,因为疫情的影响,消费者可以通过VR看房等方式对房屋的情况进行了解,并且在商品房交易的首付、按揭等环节,均推出不同程度优惠。该营销方式一经出台,反响热烈,于2月共实现网上认购商品房总套数99141套,位居该月行业第一。商品房降价促销中,开发商在获取营销带来的丰厚利润和现金流的同时,可能会遇到以下法律问题:1.由于促销带来房价变动,已购房业主主张退房或补偿差价;2.无理由退房的法律风险;3.开发商在按揭贷款担保中的法律风险;4.由于疫情原因,导致无法按期交房的法律风险;5.先涨价再降价带来的法律风险。
  【关键词】商品房销售;降价促销;法律风险
  1、由于促销带来房价变动,已购房业主主张退房或补偿差价
  开发商为提升销售额、拓宽销售渠道而降价,可能会导致在在促销活动进行前购买商品房的消费者认为,其自身利益受到损害,在此情况下,消费者为维护其利益,一般会有两种主张:退房或者要求开发商补偿差价。此两种行为在法律上具有不同性质。
  1.1退房
  退房的诉求,在法律上为主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》(后简称《合同法》),合同的解除方式分为法定解除、约定解除与协商解除三种。首先,约定解除即双方民事主体在签订合同之时所约定的合同解除条件被满足时,合同自动解除;其次,签订合同的双方民事主体可以就该购房合同的解除协商解决;最后,在满足《合同法》中规定的合同解除要件,或出现我国法律、行政法规规定的其他法定解除情形(比如:房屋质量不符合法定标准、出现重大结构安全问题等)时,消费者可主张依据该条款解除合同。
  消费者解除合同,对开发商而言是一笔不小的损失。因此,开发商在订立合同之时,应当着重注意对合同的解除条款的规定,在不违反法律规定的情况下,对自己的权益进行预设性质保护。
  1.2补偿差价
  补偿差价,在法律上的性质为变更合同。根据我国《合同法》的规定,只有以下四种情况可以对合同进行变更:(1)双方当事人协商一致;(2)因重大误解订立的合同;(3)订立的合同显示公平;(4)因欺诈、胁迫、趁人之危等,致使当事人在违背其真实意愿下订立的合同。显然,开发商的降价促销行为并不符合上述(2)-(4)所规定的情形,消费者无法依该三个条款主张要求开发商补偿差价。如若开发商愿意在该价款中进行让步,可以同意与消费者进行协商补偿,但是该行为并非因过错或法律约定而进行补偿,如果双方未达成协议,则消费者无法主张开发商补偿差价。
  恒大集团在其《商品房网上认购书》中说明:“乙方或乙方推荐的客户与甲方签订《商品房买卖合同》之日至2020年5月10日期间,如该楼盘出现价格下调,甲方承诺补差价。”此优惠政策即开发商同意在一定时期范围内对消费者最低价购房进行承诺,若房价出现价格下调,则变更合同价格。《合同法》中第142条规定,买卖标的风险自标的物交付完成后由卖方转移至买方,双方另有规定的除外。商品房的促销行为导致商品房价格的降低,虽然不属于标的物损毁、灭失的情形,但是其本质也为标的物的自身风险。开发商同意为消费者补偿差价,不违反相关法律法规的情况下,根据合同法的意识自治原则,该补偿差价的行为合法有效,可以在合同中进行规定。但开发商在认定房价下跌中应当注意以下几点:1.房价下跌标准:房价下跌有两种可能,第一种为开发商为了提升促销活动的效果,自行对房价采取打折等降低的举措;第二种为由于市场变动,导致房价的降低。如果开发商未对房价下跌的情形进行规定,则可能导致自身承担难以承受的风险。2.若开发商未对该房源所在范围内的全部小区进行促销,仅对其中部分销售房源进行打折降价促销,如何对降价进行认定。若该降价标准未能得到确认,则开发商与消费者极易对房屋价款产生争议。3.差价的补充范围。若商品房出现多次降价,即在消费者主张房屋价款下降要求补偿后,房屋出现了再次下降,开发商是否再次承担该降价补偿。因此,开发商应当针对消费者的差价补偿请求进行更为明确的规定,以规避涉诉风险。
  2、无理由退房的法律风险
  恒大集团在除低价保障之外的另一促销举措为无理由退房。针对无理由退房中,若无细则规定,则易产生法律纠纷。首先,针对商品房买卖中税费的承担。若消费者成功退房,在消费者前期支付的一些款项,如契税、印花税等,也是一笔较大的支出,因此,在开发商与消费者签订购房合同之时,应当对无理由退房进行明确的约定,将税费的承担主體进行明确,同时,若消费者在退房前,为房屋进行了装修等,此项费用应当如何认定等,在购房合同中进行明确约定,以防在无理由退房方面与消费者产生纠纷。
  其次,若消费者在办理过户后主张无理由退房,则可能导致该房屋作为二手房进行销售的情形。因此,开发商在确立无理由退房日期的时候,应当考虑到尽量将退房时间定为商品房办理过户之前,以避免商品房成为二手房进行销售的情形。
  除此之外,在目前我国现阶段的按揭贷款担保制度中,在某些情况下,开发商会作为消费者向银行贷款的担保人,消费者购买的商品房则作为该笔贷款的抵押物。在此情况下,若消费者要求解除购房合同,不履行其对银行承担的按时还款的义务,开发商此时作为该笔贷款的保证人,则会受到消费者不履行义务的不利影响。若由于消费者不履行其义务,银行将该房屋进行查封,则开发商受到的不利影响更大。除此之外,在目前信息传播如此迅速的时代,房地产开发商的涉诉信息对于开发商的商誉具有重大影响。
  3、由于疫情原因,导致无法按期交房的法律风险
  恒大如此大手笔的促销行动,其目的为应对目前由于疫情原因,房地产市场低迷的情形。由于疫情原因,很多房地产开发工程面临暂缓停工的情况,农民工无法如往年一样,于春节假期结束之后返回工地继续施工,这可能会导致房地产开发商面临无法按期完工的情况。
  针对这种情况,住建部于2020年2月26日下发了《关于加强新冠肺炎疫情、防控有序推动企业开复工工作的通知》,该通知明确了疫情防控导致工期延误,属于合同法规定的不可抗力的情形。开发商可以根据不可抗力对工期进行合理延期。开发商应当及时以适当的方式通知促销前即购买房屋的房主,并且在目前的降价促销中,对新购房者进行及时的信息公示。同时,为了商业形象的建立,可以采取其他的措施,如小区公共设施建设等,安抚消费者的信心。
  4、先涨价再降价带来的法律风险
  在恒大发布了促销信息后,有网友发现,促销的基准价格相较于该商品房的原始价格上涨了一些,在上涨后的价格进行促销,促销价格和商品房原始价格并未差距太多。先涨价再打折,原本为网购中经常出现的商家套路,对于商家而言,这确实是能够保“促销”的同时,利润损失也不会太多的一种方法。但是从法律上而言,若开发商在实际促销的操作中,如若真的采用这种方式进行牟利,则可能侵害消费者的合法权益,同时可能会被认定为虚假销售行为,最终导致其自身商誉受损,甚至受到行政处罚。
  房地产开发商往往一个项目及涉及广泛,稍有不慎便容易有涉诉风险。商品房的降价促销,若无法妥善处理老房主利益受损之心,则可能导致集体诉讼;若收了新房主的款项,最终无法满足新房主内心所期待的真正无理由退房以及降价补偿,则也可能导致法律风险;在政府方面,价格调控也是一个需要考虑的因素,商品房价格的变动并非开发商一方即能够确认,还需要符合相关法律法规的规定,并且履行相关的法律流程。
  降价促销,对于开发商而言可以短期内回笼资金,解决现金流不充足的问题。从长远看,商品房的降价促销,于新购房者,是低价购房的利好消息,于旧购房者,是其购买的房屋降价贬值的隐患所在。房地产行业关系到百姓民生,商品房价格的稳定变化是稳住民心的重要因素。降价促销不是长久之计,开发商的商誉无价,诚信经营才是开发商长久经营的良方。
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