新冠疫情对我国房地产的影响及走势分析
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摘要：受新冠疫情的冲击，居家隔离、售楼处关闭使得房地产成交量大幅下降，销售回款受阻、延迟复工导致房企资金周转困难，各地纷纷出台购房利好政策，在“房住不炒”的基础上努力维持楼市的稳定发展。疫情后，居民在购房过程中将更加注重居住环境、医疗条件等方面。
关键词：新冠疫情;房住不炒;因城施策;购房意识
中图分类号：F293.3
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（ 2020） 04-0029-31
收稿日期：2020-03-10
2019年房地产调控趋严，“房住不炒”成为楼市主基调;三四线城市购房需求疲软，库存积压严重，房企销售回款难度增加;中小房企破产退出，大型房企兼并购愈演愈烈……新冠疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下降，居家隔离、售楼处关闭使得居民购房需求受到抑制，销售回款受阻导致房企资金周转压力徒增，拿地及新开工均受到不同程度的冲击。
1疫情对房地产行业造成的影响
1.1疫情对房地产销售方面造成的影响
新冠疫情传染性较强，1月26日，中国房地产协会倡议“房地产开发企业暂时停止售楼处活动，待疫情过后再行恢复”。1月下旬，房产成交量相比往年春节期间暴跌了95%。2月中旬前，大部分售楼处基本处于关停状态，购房需求受到抑制，房地产需求延后释放，短期内行业销售明显下滑。同时，二手房作为非标准产品，房屋状况和价值评估，要实地体验才比较可靠，因此二手房市场也处于停滞状态。
新冠疫情对实体经济中多数行业造成不同程度的负面冲击，尤其小型企业受影响更大。2020年，居民的人均可支配收入下降，而上半年物价可能处于相对较高的水平，购房资金也随之减少，居民购房的能力和意愿均会下降。在销售承压的情况下，房企采取“以价换量”策略：如2月18日，恒大启动全国613个楼盘统-75折优惠，并在首付、按揭等环节推出不同程度的额外优惠。随着更多开发商促销升级，房价回调，价格环比下跌城市数目增加。因此，居民会对房价形成悲观预期，从而推迟购房计划。
1.2疫情对房地产投资方面造成的影响
房地产企业平均资产负债率高达75%，2020年第三季度开始，多数房企处于债务到期高峰，开发商原本计划在春节后的三月和四月等楼市旺季加大营销，实现销售回款。如果房子未如期卖出，又无法找到其他融资渠道，房企很可能资不抵债，尤其是在建项目和土地储备集中于湖北、三四线城市项目较多、融资渠道单一或资金成本較高的房企。疫情导致房企销售回款不畅，房企会面临较大的资金周转压力，会优先保障债务的还款付息和现存项目的推进工作，短期内拿地、新开工的能力和意愿将大幅下降。
疫情造成建筑工人无法按期返岗，房企开发项目开、复工延迟，尤其是黑龙江省，房地产等项目要到4月中旬才可以复工。因此，房地产的新开发项目也可能由于投资大、回报周期延长进行策略性放弃。此外，疫情对各个行业的短期冲击巨大，大宗商品价格下降，施工成本随之下降。2020年短期流动性压力相对较小的大型房企在行业融资成本下行、政策边际宽松的背景下抓住土拍、融资窗口期进一步抢占市场份额，收并购资金链紧张的中小房企，行业集中度将进一步上升。
1.3疫情对房地产的区域性影响
一线城市由于基本面较好、管控力度较严、治理能力较高，需求整体上是稳定的;二线城市需求相对疲弱，但二线城市的弹性与空间均存在，部分二线城市受到政策放松的影响会有较大的弹性;三四线城市受疫情的影响是较大，因为每年春节是三四线城市返乡置业的高峰期。
2中央及地方针对房地产的维稳政策
2.1各地政府推行“因城施策”
为避免房企大量倒闭冲击整个国民经济，房地产政策在“房住不炒”的前提下推行“因城施策”，各地根据实际情况灵活调整楼市政策，刺激购房需求释放，缓解房企经营压力。2月以来，无锡、西安、上海、南昌、浙江等地相继推出多项涉及房地产领域的政策，主要包括贷款支持、还款展期、调整预售条件、延期缴纳土地出让金、优化审批服务、延长税费缴纳时限等举措，以缓解房企资金压力，稳定房地产建设项目。需要指出的是，这些政策目的仍以稳定市场为主，坚持“不将房地产作为短期经济刺激的手段”的主定位。
2.2央行出台LPR的降息政策
LPR的出台会带来流动性放松，房地产行业能够从中获得利好，但LPR持续降息不代表房地产市场会迅速复苏。在LPR利率调整之前，MLF已经先期进行了利率下调，也是本次LPR-个预先信号，从本次调整来看，利率进行了下调，对疫情影响下的实体经济，尤其是融资方面起到一定的缓解作用。值得关注的是，由于LPR利率不断下调，在一定程度上降低了房贷利率水平，间接拉动部分购房需求的加速释放，对于楼市稳定起到了一定的积极作用。
3疫情后房地产的走势分析
3.1购房需求延后释放，一二线城市房价止跌反弹
受新冠疫情影响，居民购房需求被抑制，一旦疫情得到有效控制，购房刚需就会释放。因为工地延迟复工，房屋供给相应减少，房价会快速止跌反弹，尤其是一线城市和核心二线城市，经济基础较好、城市管理效率较高、医疗资源较发达。因此，“稳定房价”仍将是一二线城市调控的重点。
3.2居民购房意识转变，更注重居住环境、医疗条件等
新冠疫情结束后，购房者对室内空气流通性、小区的人口密度、社区规模等将更为关注，48.4%的购房者更倾向于购买居住条件较好的远郊房源。从医疗资源总量来看，北京、上海、广州医疗资源总量显著优于其他城市。天津、杭州、深圳、南京等城市为第二梯队。石家庄、佛山、苏州、宁波、无锡等城市为第三梯队。从人均医疗资源来看，浙江省人均医疗资源水平较高，珠三角城市人均医疗资源则最为紧张。
3.3政府出台房地产利好政策，但仍以稳定房价为主
房企负债率整体较高，受疫情影响，资金链断裂的风险上升。为防范房企大面积倒闭，各地针对房企融资、税费减免等方面给予了优惠政策，但这并非预示着房地产调控会全面放松，这些政策是应对疫情，稳定经济、促进就业、保障民生的相机抉择的政策手段。疫情结束后，期间积压的购房需求或将得到释放，但楼市稳定的目标依然是房地产调控的重点，政府仍会坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
作者简介：赵冬梅，复旦大学经济学院。
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