新冠疫情对我国房地产的影响及走势分析

作者:未知

  摘要:受新冠疫情的冲击,居家隔离、售楼处关闭使得房地产成交量大幅下降,销售回款受阻、延迟复工导致房企资金周转困难,各地纷纷出台购房利好政策,在“房住不炒”的基础上努力维持楼市的稳定发展。疫情后,居民在购房过程中将更加注重居住环境、医疗条件等方面。
  关键词:新冠疫情;房住不炒;因城施策;购房意识
  中图分类号:F293.3
  文献标识码:B
  文章编号:1001-9138-( 2020) 04-0029-31
  收稿日期:2020-03-10
  2019年房地产调控趋严,“房住不炒”成为楼市主基调;三四线城市购房需求疲软,库存积压严重,房企销售回款难度增加;中小房企破产退出,大型房企兼并购愈演愈烈……新冠疫情全面爆发以来,房地产市场成交量大幅下降,居家隔离、售楼处关闭使得居民购房需求受到抑制,销售回款受阻导致房企资金周转压力徒增,拿地及新开工均受到不同程度的冲击。
  1疫情对房地产行业造成的影响
  1.1疫情对房地产销售方面造成的影响
  新冠疫情传染性较强,1月26日,中国房地产协会倡议“房地产开发企业暂时停止售楼处活动,待疫情过后再行恢复”。1月下旬,房产成交量相比往年春节期间暴跌了95%。2月中旬前,大部分售楼处基本处于关停状态,购房需求受到抑制,房地产需求延后释放,短期内行业销售明显下滑。同时,二手房作为非标准产品,房屋状况和价值评估,要实地体验才比较可靠,因此二手房市场也处于停滞状态。
  新冠疫情对实体经济中多数行业造成不同程度的负面冲击,尤其小型企业受影响更大。2020年,居民的人均可支配收入下降,而上半年物价可能处于相对较高的水平,购房资金也随之减少,居民购房的能力和意愿均会下降。在销售承压的情况下,房企采取“以价换量”策略:如2月18日,恒大启动全国613个楼盘统-75折优惠,并在首付、按揭等环节推出不同程度的额外优惠。随着更多开发商促销升级,房价回调,价格环比下跌城市数目增加。因此,居民会对房价形成悲观预期,从而推迟购房计划。
  1.2疫情对房地产投资方面造成的影响
  房地产企业平均资产负债率高达75%,2020年第三季度开始,多数房企处于债务到期高峰,开发商原本计划在春节后的三月和四月等楼市旺季加大营销,实现销售回款。如果房子未如期卖出,又无法找到其他融资渠道,房企很可能资不抵债,尤其是在建项目和土地储备集中于湖北、三四线城市项目较多、融资渠道单一或资金成本較高的房企。疫情导致房企销售回款不畅,房企会面临较大的资金周转压力,会优先保障债务的还款付息和现存项目的推进工作,短期内拿地、新开工的能力和意愿将大幅下降。
  疫情造成建筑工人无法按期返岗,房企开发项目开、复工延迟,尤其是黑龙江省,房地产等项目要到4月中旬才可以复工。因此,房地产的新开发项目也可能由于投资大、回报周期延长进行策略性放弃。此外,疫情对各个行业的短期冲击巨大,大宗商品价格下降,施工成本随之下降。2020年短期流动性压力相对较小的大型房企在行业融资成本下行、政策边际宽松的背景下抓住土拍、融资窗口期进一步抢占市场份额,收并购资金链紧张的中小房企,行业集中度将进一步上升。
  1.3疫情对房地产的区域性影响
  一线城市由于基本面较好、管控力度较严、治理能力较高,需求整体上是稳定的;二线城市需求相对疲弱,但二线城市的弹性与空间均存在,部分二线城市受到政策放松的影响会有较大的弹性;三四线城市受疫情的影响是较大,因为每年春节是三四线城市返乡置业的高峰期。
  2中央及地方针对房地产的维稳政策
  2.1各地政府推行“因城施策”
  为避免房企大量倒闭冲击整个国民经济,房地产政策在“房住不炒”的前提下推行“因城施策”,各地根据实际情况灵活调整楼市政策,刺激购房需求释放,缓解房企经营压力。2月以来,无锡、西安、上海、南昌、浙江等地相继推出多项涉及房地产领域的政策,主要包括贷款支持、还款展期、调整预售条件、延期缴纳土地出让金、优化审批服务、延长税费缴纳时限等举措,以缓解房企资金压力,稳定房地产建设项目。需要指出的是,这些政策目的仍以稳定市场为主,坚持“不将房地产作为短期经济刺激的手段”的主定位。
  2.2央行出台LPR的降息政策
  LPR的出台会带来流动性放松,房地产行业能够从中获得利好,但LPR持续降息不代表房地产市场会迅速复苏。在LPR利率调整之前,MLF已经先期进行了利率下调,也是本次LPR-个预先信号,从本次调整来看,利率进行了下调,对疫情影响下的实体经济,尤其是融资方面起到一定的缓解作用。值得关注的是,由于LPR利率不断下调,在一定程度上降低了房贷利率水平,间接拉动部分购房需求的加速释放,对于楼市稳定起到了一定的积极作用。
  3疫情后房地产的走势分析
  3.1购房需求延后释放,一二线城市房价止跌反弹
  受新冠疫情影响,居民购房需求被抑制,一旦疫情得到有效控制,购房刚需就会释放。因为工地延迟复工,房屋供给相应减少,房价会快速止跌反弹,尤其是一线城市和核心二线城市,经济基础较好、城市管理效率较高、医疗资源较发达。因此,“稳定房价”仍将是一二线城市调控的重点。
  3.2居民购房意识转变,更注重居住环境、医疗条件等
  新冠疫情结束后,购房者对室内空气流通性、小区的人口密度、社区规模等将更为关注,48.4%的购房者更倾向于购买居住条件较好的远郊房源。从医疗资源总量来看,北京、上海、广州医疗资源总量显著优于其他城市。天津、杭州、深圳、南京等城市为第二梯队。石家庄、佛山、苏州、宁波、无锡等城市为第三梯队。从人均医疗资源来看,浙江省人均医疗资源水平较高,珠三角城市人均医疗资源则最为紧张。
  3.3政府出台房地产利好政策,但仍以稳定房价为主
  房企负债率整体较高,受疫情影响,资金链断裂的风险上升。为防范房企大面积倒闭,各地针对房企融资、税费减免等方面给予了优惠政策,但这并非预示着房地产调控会全面放松,这些政策是应对疫情,稳定经济、促进就业、保障民生的相机抉择的政策手段。疫情结束后,期间积压的购房需求或将得到释放,但楼市稳定的目标依然是房地产调控的重点,政府仍会坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
  作者简介:赵冬梅,复旦大学经济学院。
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