房地产税收制度政策对房地产供需市场影响分析
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摘 要：本文通过对当前税收调控及制度安排的条分缕析，实证其对房地产需求的影响，有助于厘清当前的房地产税收制度和政策运行的机制和规律，最终为长效机制的建立提供一定的借鉴。
关键词：房地产税收；调控政策；房地产市场
1 引言
税收政策，作为国家宏观调控的重要工具之一，在历次房地产调控中均出现其身影。房地产长效机制中，税收机制亦将是重要的一环。然而，目前的房地产税收政策还有其自身的问题，并不能直接纳入到房地产长效机制之中。当前的税收调控政策，既针对购房者调控、也对供给者调控。虽有庞杂的体系，却并没有带来一个良好的房地产环境，其调控效果并不如人意。
2 研究意义
我国房地产市场处于一个非均衡的状态，一方面房价高涨，另一方面，庫存高企。如果任由房地产市场处于这种状态，房地产结构将会更加失衡，人人有房住的美好愿望将更加远离我们。我们必须看到，一套完善的房地产调控机制对于我国房地产的发展以及未来长效机制的建立有着重要意义。现行的房地产税收制度，在住宅房地产保有环节缺位，使得社会财富以住宅的形式沉积，有房产者因为资产带来的利益而愈加富裕，而无力购房者则只能蜗居于大都市间。住宅价格的高企，与当前不完善的税收制度及税收调控政策有着一定关系。通过对当前税收调控及制度安排的条分缕析，实证其对房地产需求的影响，有助于厘清当前的房地产税收制度和政策运行的机制和规律，最终为长效机制的建立提供一定的借鉴。
3 房地产税收调控政策的传导机制分析
在房地产市场中，税种增加、税率提高，将使市场需求减少；反之增加需求。具体来说，房地产交易时的契税直接针对购房者，房地产增值税为房地产经营者缴纳、部分转嫁给购房者，这些都会影响到住房消费者群体，增加其购房的负担，最终反映到购房需求上就是需求下降。当房地产需求在数量上一定程度下降时，将会引起房价的下降。而相应的税负减少时，房地产需求会增加，从而增加住房消费，最终带动房价的上升。
3.1 税收对房地产市场供给的调节作用
对房地产开发企业的课征的税种增加，税率提高，导致开发成本上升，投资的预期收益减少，抑制房地产投资回报率，使得房地产开发投资增长率下降；反之税种减少，税率下降，投资的预期收益增加，促进房地产开发投资增长率上升。我国在开始扶植房地产行业之初，曾经对房地产企业有过税收和费用的优惠安排，例如取消对房企的大量杂费，这使得房企负担减少从而带动了房地产开发投资上升，增加了房地产市场的新建住宅供给。另外，还可以调整土地增值税等促使开发商增加住房供给。对于已持有一定数量住宅的居民，通过合理的税收安排，也有可能使其减少持有的住宅数量。
3.2 影响传导效果的税负转嫁
税收转嫁是一种经济生活中的客观经济现象。纳税人在利益驱动下，为了保护自己的利益，尽量减少自身损失，总是会想尽一切办法将原本应该自己担负的税收成本转嫁出去。税收转嫁其最终将可能有三种结果：其一，纳税人将税负全部转嫁出去，纳税人与负税人不同；其二，纳税人将部分税负转嫁出去，纳税人和负税人部分重合；其三，纳税人未能将税负转嫁出去，此时纳税人就是负税人。纳税人和负税人的不同，将会影响税收政策的最终效果。
税收转嫁的方向根据需求曲线的弹性而确定。需求曲线的弹性大，需求对价格敏感，供给者如果将自身税负通过价格上涨转移给消费者，则会减少需求，供给者会损失掉更多收益，则税收主要由供给者承担；而需求曲线的弹性小，需求对价格不敏感，供给者可以将自身的税负通过价格转移给消费者，不必担心消费者减少住房消费，因此税收主要由消费者承担。流转环节中所发生的税费会通过税收转嫁的方式，最终可能会转嫁给购买者，既影响了住房的供给，又在一定程度上增加了消费者的税负。保有环节，不存在商品交换，税收难以转嫁，同时还可以通过对房地产投机者征税的方式，打击炒房者，合理配置资源，提高经济效率。
3.3 流转环节房地产税收政策影响分析
对于流转环节的房地产税收进行分析时，可以按照短期和长期两个时间维度来进行讨论。在本节，我们假定不论是短期还是长期，住房市场的需求曲线均为一条向左上方倾斜的曲线，对于大多数住房需求者来说，随着房价的上升，对住房的需求将会下降，反之则增加。因为建设住房的土地有限，对于住房供给曲线来说，具有短期和长期两种形态。
3.4 保有环节房地产税收政策影响分析
对存量个人住宅征收房产税会有什么影响？前期的研究中对此讨论很多，从资产定价理论的角度，胡洪曙（2007）和杜雪君（2009）等学者的研究指出房地产保有环节的税收具有降低房价的效用。本文参考Denise等（1995）和徐宁等（2012）的研究，从四象限模型出发探讨个人住宅房产税对房价的影响，并作出一定的判断。
4 对房地产价格的影响
（1）流转环节的房地产税负对房价具有显著影响，且两者关系为负，即当税负增加时，房价会降低。具体的，流转环节的的税负增加1个百分点，房价相应下降0.047个百分点，这说明流转环节的税负虽然对房价有影响，但是影响作用较小。对于住宅市场来说，由于没有保有环节的税负，所以目前得到的实证结果暂时无法比较保有环节和流转环节的影响大小。
（2）当户籍人口每增加1个百分点时，房价会上升0.63个百分点，两者之间的关系为正。一个城市的户籍人口增加对于房价是有正向影响的，以北京为例，只有拥有了户籍才能较早买房，而没有北京户口的人员则需要缴纳5年社保才能买房。户籍人口的增加会增加当地房地产需求。但要考虑到选取的样本都是一二线大城市，所以户籍人口对于房价的影响有可能限于大城市。
（3）利率对于房价的影响是负向的，利率降低房价上升。考虑到利率并没有取对数，其系数即为房价对利率的半弹性，其意义是利率每增加1个单位，房价下降0.0102%。房价与利率的关系符合实际情况。当利率降低，意味着贷款的成本降低，人们有更充足的取贷款买房。而利率回升，市场上流动性不足，贷款难以取得，购房者需要面临更紧的资金水平，房地产市场也降温，房价下降。
（4）对于城镇在岗职工工资水平，其对房价具有显著的正向影响。对于城镇在岗职工工资水平对房地产市场的影响，可以有多种解释。其一是城镇在岗职工工资水平高，对人口的吸引大，人口多了，购房需求增加，房地产市场也容易升温。另一种解释是，城镇在岗职工工资水平增加，当地居民的购买力增加，对于房地产的消费能力也提高，故会引起房价上升。
5 结束语
从上文的分析中看到，我国保有环节的房地产税收主要为房产税和城镇土地使用税。但是当前阶段，除了上海和重庆之外，个人住宅非盈利性使用时，免征房产税。而对城镇土地使用税来说，房地产行业缴纳的城镇土地使用税，在城镇土地使用税总额中占的比重非常小，个人缴纳的使用税更少。综合分析后，本文认为当前个人房地产保有环节的税负可以忽略不计，在我国绝大部分地区，对于住房保有环节，几乎无税负可言。
参考文献：
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[3] 林建永，薛艳杰，于辉.房地产业及其调控：微观经济学分析[J].理论探索，2008（2）：87～91.
作者简介：
张双喜（1981—）男，沈阳建筑大学，硕士研究生，高级工程师，研究方向：房地产开发，房地产评估。
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