房地产风险管控研究

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　　摘 要：房地产具有项目开发周期长、资金投入大、政策和地域等特点，风险因素复杂多样。对房地产项目开发全过程的风险进行分析和管控，能提升投资效益，减少和避免不必要的损失。
　　关键词：房地产风险;经营风险;项目开发风险;风险管控;风险与防范措施
　　文章编号：2095-4085（2020）09-0060-02
　　1 土地投资风险
　　主要风险体现在土地获取上，外部因素有国家政策调控、房贷利率、土地供应情况、政府资源;内部因素有市场及定位研究、土地价格、公司资金状况及盈利分析、拆迁赔偿。影响范围主要体现在获取土地，开发获利;放弃投资机会;延缓开工，占用资金;满足土地储备要求。
　　土地投资风险管控，首先需要开展可行性研究分析、预测项目投资收益盈亏、建立与政府良好的沟通，同时需要了解土地政策、供应、规划、拆迁、可操作性信息及地块预期收益相同情况，进而降低风险，在充分了解竞争对手的前提下，避免因为竞争导致成本增加。此外，应有效获取过程中内部协调一致，并积极探索土地投资外的资金周转快的新业务和合作模式。
　　2 前期风险
　　主要风险体现在前期手续办理上，影响因素有土地款、配套费、农民工保证金等资金缴费情况;项目拆迁补偿情况;工程进度情况;施工单位配合情况。影响范围有房地产五证等办理;工程能否按期开工;资金筹措和使用。前期风险控制，首先将拆迁和设计工作前置，尽量实现拿地即开工，并结合项目地实际情况和公司成本管控要求，进行灵活操作。比如，将围挡工程发包给拆迁户，使项目顺利推进;其次，要制定前期开发专项计划，按节点确保资金到位，并对计划执行进行考核，梳理前期手续办理资料，提前准备;最后，做好前期上下游部门间协同工作。
　　3 设计风险
　　（1）合理设计。外部因素为国家及地方控制性规划条件、法规、行业规范;内部因素有物业形态、户型、整体布局。影响范围有设计审查及验收通过;是否满足市场客户需求;能否实现利益最大化;客户购买意愿。设计合理性的风险措施：首先需要按照相关部门的规定，检查是否满足国家强制性要求;其次，要尽可能的征求营销管理部、策划部及物业意见;最后，可根据情况让第三方参与审核。此外，还应研究BIM技术应用，减少土建和安装冲突情况的发生。
　　（2）能否按期完成。外部因素为政府资源;内部因素有设计院沟通与督促;地勘数据;设计内部审核时间。影响范围有工程能否按期开工;设计完成时是否在扬尘管控阶段。能否按期完成的风险措施：需要及时的跟踪前期开发专项规划设计进展，重视储备设计能力强及便于沟通的设计单位，并及时完成地质勘察，并提供数据分析服务。
　　（3）图纸会审。影响因素为审图人员对图纸的认知度提出意见。影响范围有设计变更影响成本控制;影响工程施工计划。风险举措为督促参与方深入了解图纸。
　　（4）设计数据收集及改进。影响因素有销售现场客户意见;客户满意度调研;客户装修情况。影响范围有客户对户型的满意度及对开发单位的设计能力;品牌形象;工作经验及效率提升。设计数据收集及改进的风险措施：首先，需要总结设计问题及经验，减少重复设计;其次，还需要参考客户调研情况，优化产品设计，创建和完善公司产品线体系。
　　4 招采合约风险
　　（1）遴选供应商和施工单位。影响因素为单位的资质、信誉、资金、管理水平、配合公司开发情况。影响范围有工程无法或延期开工;销售任务无法按期达成;施工计划变动，增加管理成本;能否按期交房，影响客户投诉。针对上述问题应对的风险措施：首先，对投标单位进行调研与审查;然后，结合项目所在地和成本控制情况，确定哪些工程适合选择当地的单位。在项目结束后建立供应商和施工单位评价数据库，最后，施工单位严重影响公司经营时，及时采取措施。
　　（2）管控合同。影响因素有合同内容的规范化;合同内容对公司的不利因素影响范围，包括范围是否明确，避免施工单位间纠纷;合同内容是否明确，便于项目管理需要和财务付款节点需要;是否有固定模板，提升签订效率。合同管控的风险措施：需要首先形成合同模板，提升签订合同的效率，尽可能的避免前置资金的投入，将风险最大化转移的同时，按照合同规定的流程，对合同管控风险预留保证金。
　　5 施工风险
　　（1）管控进度。影响因素为施工单位资金及人员情况;扬尘管控情况;材料供应情况。影响范围包括能否达到预售条件;能否达到回款条件;能否按期交房;资金筹措与使用。进度管控的风险措施：首先，需要要根据公司经营计划审核项目进度计划，并对关键节点完成情况进行考核;其次，要对计划风险项进行预警分析，结合现场情况合理组织施工顺序。
　　（2）管控质量安全。质量安全管控的风险措施：其一，应按照相关要求，做好现场检查，公司定期到项目巡检，质量问题定人、定期完成;其次，借助信息化手段（如移动质检）实时对质量问题进行监督，完善监督管理体系，定期收集、整理质量问题及解决措施，并定期培训和学习;最后，施工前严把材料关，坚持样板先行，做好对施工和监理单位的监督工作，重视隐蔽验收记录，并通过购买保险规避质量安全风险，最终要建立客户敏感点清单，做好过程管控。
　　6 营销风险
　　（1）销售收入 影响因素包括客户的不确定性;预售证办理情况;销售人员对客户的说服力;客户对产品的要求。影响范围包括公司经营情况，资金回正;减少融资成本;集团对公司考核。销售风险管控措施：首先，需要跟进前期开发专项计划，按期达到预售，提前做好策划推广工作;其次，要结合市场和竞争楼盘情况，制定适合的销售的政策，开展有效前期做好市场定位工作，设计应确保合理。
　　（2）销售回款 影响因素有银行资金状况及放款周期;公积金政策情况;客户能否及时面签;工程能否达到放款条件。影响范围有公司经营情况;减少融资成本;集團对公司考核。销售回款风险措施：其一，要与银行维护好关系，全面做好银行放款调研工作，及时适当增加按揭银行数量，避免放款风险，及时跟进放款进程，并反馈客户。力争在促进和了解公积金放款条件和准备资料的基础上，确保工程按期达到公积金放款条件。 　　（3）策划推广 影响因素有推广费用的合理性;推广费用的效果;广告是否符合广告法。影响范围有营销费用支出;广告宣传和实际不符引发的群体事件。策划推广：首先需要对销售部现场及客户调研问卷分析，借助信息化系统分析到访客户情况，定期确认回访客户信息的真实性;其次，要根据调研情况实时调整推广渠道费用，将营销费用控制在合理范围，做到广告合法，统一说辞。此外，在规划与设计不确定时，避免明确承诺。
　　7 财务风险
　　（1）预算编制 影响因素包括土地获取的不确定性;项目进度计划的可变性;未签合同预算估算的准确性。影响范围包括公司费用支出;融资计划。预算编制风险举措：首先，规范预算编制制度;其次，坚持预算与工程计划相协调，最后加强预算过程控制与分析。
　　（2）筹资活动 影响因素包括国家对房地产贷款政策;融资渠道的多元化;筹资活动与公司战略协调关系;归还借款及利息情况;筹资的时间长短;筹资的结构;企业品牌、信誉及投资的项目;工程质量重大问题及重大设计变更引起的成本增加。影响范围有公司经营;资金流安全性。筹资活动风险举措：要结合偿债能力和筹资结构情况，及时偿还借款和利息，避免形成长期负债;其次，要定期对筹资及执行情况进行分析和预警，确保前期工作及施工进度、质量可控;最后结合国家对房地产方面的投融资政策，拓宽融资途径，吸引社会资金注入。
　　（3）支付与支付节点一致 影响因素有工程進度;合同。影响范围有超支;增加沟通和转账成本。支付与支付节点一致风险举措：在支付前核实是否达到付款节点要求并按照合同及流程制度多方面把关。
　　（4）税务风险 影响因素有国家税务政策;公司经营情况。影响范围有税点变化引起的超支;未按规定程序或时间引起的超支。税务风险风险举措：首先要实时了解国家税务政策及税点变化情况，对统计涉税风险点并做好规避涉税和节税的筹划。
　　（5）资金流安全性 影响因素包括流动资金;投资活动;筹资活动;资本金。影响范围为公司经营。资金流安全性风险举措：首先要定期分析财务指标，确保资金流可控，定期复核预算和经营计划执行情况;其次，合理控制自有资金和流动资金比例，提高存货周转和资金回笼率;最后，要压缩按揭贷款，加速回款，结合项目专项计划模拟收支状况。
　　参考文献：
　　[1]齐国生.房地产项目主要风险及应对[M].北京：中国宇航出版社，2013.
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