房产测绘与房产GIS的一体化集成分析
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作者:祁正英
摘要：本文阐述了房产测绘与房产GIS一体化集成的价值与现状，并结合当前国内行业实践活动，明确了两者一体化集成的细化设计内容；最后，从多个层面探讨保证两者一体化集成成效的策略。
关键词：房产GIS；一体化集成；测绘模型
为加快农村不动产登记发证工作，“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查工作正在全国展开。在实施这套战略体系的时候，广州市政府部门构建了详细完善的技术标准和技术路线，同时也引入了较多现代信息化技术，以保证房产测绘的最终结果具有较强的可靠性，保证房产测绘与房产GIS一体化集成取得较好的效果。本文结合实际情况，对这项模式进行了全面深入的分析。
1.房产测绘与房产GIS一体化集成的发展分析
1.1两者一体化集成的重要价值
相较于传统测绘技术来看，全面实现房产测绘与房产GIS的一体化集成，具有非常显著的应用价值。第一，房产测绘与GIS的一体化集成能使房产的分层分户图形数据与GIS空间数据库联结起来，数据库可以将各种具有空间位置属性的信息集中起来；并提供分层管理等功能，便于维护更新及查询等功能。第二，两者集成模式，能够较好提高数据信息的精准度和应用效率。特别是房产GIS拥有数据输出、数据编辑等各项功能，可以较好降低数据采集和输出的时间，也就能够增强整体效率。第三，两者集成模式也能够较好推动我国房产测绘行业的现代化发展，改变传统测量模式。在新的科学技术手段的支持下，如虚拟现实仿真技术、多媒体展现、网络通信技术管理信息系统、大型数据库技术等，均可运用新的测量技术手段。在此基础上可以延伸其他功能，如三维建模，规划设计、网络分析应用，实现数据共享，减小重复测绘。当前我国已经全面进入了信息化社会，现代信息化技术对于我国各行各业的发展都带来了较为显著的影响。对于房产测绘行业来说，两者集成模式能够逐步引入各类新型信息化技术，并促进房产测绘活动的自动化与智能化，真正实现房产测绘的现代化创新发展。房产测绘与房产GIS一体化集成，使我们能更科学、更高效、更直观地分析房屋现状环境与未来环境，从而对房地产市场的研究、规划、设计等产生深远影响。
1.2两者一体化集成的发展现状
通过上述分析可知，房产测绘与房产GIS一体化集成设计，具有较为显著的战略意义和应用价值。广东省在开展“房地一体”战略活动的时候，为了更好地保证农村宅基地、集体建设用地产权确认与登记信息的真实性与可靠性，充分保证每一户农民个体的合法利益，并促进城镇房产行业的稳定发展，引入了房产测绘与房产GIS一体化集成模式。在具体应用这套模式的时候，严格遵守GB/ T 17986.1《房产测量规范》、GB/T 24356《测绘成果质量检查与验收》等各类技术规范，同时还结合房产GIS体系，设计了相对完善的技术指标，使得整体测绘活动可以正常开展。从现阶段成果来看，本次广东省“房地一体”战略体系贯彻实施过程中，房产测绘与房产GIS一体化集成模式已经取得了较好的成效，提供了精准性高且完整性强的测绘数据；同时，整个房产测绘活动的效率也比较高。下面结合测绘实践活动，全面展示两者一体化集成体系的细节设计内容，同时对这套体系正常运作的保障措施展开深入探索，最终明确这套体系设计与运作的关键要素，为国内其他同类测绘活动提供较好的技术支撑。
1.2.1明晰产权。通过宅基地使用权和房屋所有权的权籍调查，确认宅基地权属来源，记载登簿，颁发不动产权证书，依法认定农户的合法财产权利。
1.2.2妥善处理历史遗留问题。通过这次“房地一体”权籍调查，在查明土地历史使用情况和现状基础上，坚持尊重历史、实事求是，按不同阶段、不同类型，依法依规分类处理后进行确权登记，严禁通过登记将违法用地合法化。
1.2.3房地信息更加完整准确。“房地一体”统一登记，结合历史地形图、高分影像图，采用数字化处理权属信息，确保宅基地和房屋信息更加完整准确。
2.房产测绘与房产GIS一体化集成的设计分析
2.1总体技术设计路线分析
立足于房产GIS技术的房产测绘系统，在具体设计的时候，整体路线主要可以分为6个部分。
2.1.1构建数据模型。房产测绘技术人员应结合实际工程情况，构建数据模型，并通过这套模型进行房产测L数据信息的采集，充分保证各类房产数据的精准性与全面性。
2.1.2数据库设计。数据库设计是整个软件设计的核心工作，GIS空间数据库设计应遵循的原则，一是空间数据库设计与应用系统设计相结合的原则；二是数据独立性原则；三是共享度高、冗余度低原则；四是用户与系统的接口简单性原则；五是系统可靠性、安全性与完整性原则；六是系统具有重新组织、可修改与可扩充性原则。数据库的设计步骤则是：需求和分析―概念结构设计―逻辑结构设计―数据模型优化―物理结构设计―评价设计―预测性能―物理实验―使用维护。房产测绘团队要做好房产测绘数据库的设计，通过数据库储存房产测绘信息，并通过现代化数据处理技术，针对基础房产测绘信息进行整合处理，输出更高质量的房产测绘信息。
2.1.3系统开发。依托于房产GIS平台进行测绘系统开发，形成功能齐全完善的现代化集成测绘系统。例如：南方数码专门在CAD软件下研发设计了一个模块，以CAD2014版为基础，名称叫作“南方数码房地一体内外业软件”。即围绕农村集体土地确权登记发证工作和不动产统一登记要求，具备工程管理、权利人、宗地、自然幢、分层分户图形管理、质检、成果输出等模块，能满足底图制作、内业编辑整理、图件制作、报表输出、数据建库等生产流程。
2.1.4模块设计、功能开发。立足于GIS技术进行功能开发，使得房产测绘数据都能够通过GIS格式展示出来。
2.1.5测试。在系统运行过程中，必须不断地对其进行评价、调整与修改，包括系统的稳定性、保密性、安全性、数据库的转储和恢复、完整性控制、数据库性能的监督、分析和改进、数据库的重组织和重构造，充分保证测绘成果的准确性与权威性。
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2.1.6使用维护与系统完善。系统投入正式运用，在使用过程中针对不同用户的不同需求完善系统，解决使用过程中遇到的问题，维护系统运行。
2.2数据模型的建立
在本次广州市“房地一体”战略的农村房产测绘活动中，房产测绘内容主要分为房屋结构、层数、房产面积、位置等基本属性，以及房产的产权属性与归属等专项信息。“房地一体”的确权登记发证，是将农村宅基地使用权及其地上房屋所有权、集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权，行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发“房地一体”不动产权证书。农村区域内的房产属性比较复杂，不仅包括了各个农户当前居住的宅基地，同时还包括了农村集体建设用地。因此，为了更好进行房产测绘活动，就需要在测绘活动开始之前，构建相对完善的房产测绘数据模型。在具体建立测绘模型的时候，需要相关测绘技术人员能够依托于房产GIS技术，实现详细的模型设计。通过应用这套技术，不仅能够展示各个房产的标准数据信息，同时还可以直观展现各个房屋分层分户的详细数据，能够显著提高房产测绘活动的最终成效。
2.3数据库的设计
用户需求是GIS数据库开发设计的核心前提，所以，首先需明白即将开发的GIS所支持的各种功能，及其要达到什么目的，解决什么问题；其次了解系统的数据内容和行为。例如，房产测绘的数据内容，基本包括房屋的结构、层数、高度、建筑面积、共有分摊面积、专有面积、空间位置等；而“房地一体”农村不动产的登记发证工作中，数据内容除了包含房产的基本数据外，还包括土地的信息，如土地的权属来源性质、权利性质、权利人、宗地号、地类号等；再其次要了解数据之间的关系和优先次序。目前，全国各地都在开发“房地一体”的综合管理系统，利用GIS数据库建立一个地块、楼栋、房屋之间立体化的空间地理位置关系，并且按照特定的编码为地、楼、房编排唯一编码。通过物理要素的立体化空间位置以及房屋编码，实现对各类房地产信息的精确管理。房产测绘是一项涉及人民群众房屋财产的活动，房产GIS的建立改变了传统的基于房屋坐落或者房产证号的管理方式；改变为基于图形要素及其空间地理位置、唯一编码进行管理，高度集成各类房产数据于一体的管理方式。房产测绘成果，可用于建设工程设计、报建参考、建设工程规划验收，房地产项目的预售审批、销售、土地核算、地价核算、房地产权登记转移、旧城改造、土地评估等；而房产GIS数据库的建立，可满足各阶段及不同部门的业务需求。
2.4集成测绘系统设计
在房产测绘中引入房产GIS模块，最终形成1套一体化集成的测绘系统。设计完成的系统主要分为4个模块。
2.4.1公共功能模块。这个模块主要展示系统的各项基础功能，如查询检索、图件报表输出，满足系统使用者的相关需求，使得整个系统可以得到较好的运作。
2.4.2数据编辑与绘图模块。这个模块主要将房产测绘活动中采集到的各个信息进行提取，并利用系统内部软件进行测绘信息的处理，同时还要完成房产图件的绘制。
2.4.3数据转换模块。这个模块主要用于实现不同数据格式的转换，如栅格数据（遥感数据、正射影像、倾斜摄影三维模型、数字栅格地图）与矢量化数据之间的转换，使得系统能够识别与处理更多类型的数据；同时也能够结合实际需求，输出对应格式的数据。
2.4.4测绘仪器连接模块：这个模块实现了系统跟各个测绘仪器的连接，还内嵌了仪器参数定义功能，使得测绘技术人员可以通过系统来调整测绘仪器的各类参数。
除了上述4个大模块，本次设计的一体化集成系统还增设了测绘分摊计算、测绘成果管理、测绘成果出入库等各项小功能，能使系统取得更好的应用成效。
2.5 GIS技术支持下的系统运作流程展示
在本次一体化集成系统设计的时候，以GIS技术为支持，优化了房产测绘系统的整体流程。在引入房产GIS系统以后，整套系统的技术路线也变得更加明确，这里也进行综合地阐述分析。在融入房产GIS技术以后，测绘人员就可以在房产测绘活动过程中形成GIS数据文件；同时，还可以通过系统内嵌功能，实现房产测绘结果的质量核查，以及房产测绘结果的最终验收。在验收合格以后，就可以将房产测绘结果输入到GIS数据库中。在系统内部空间数据库引擎的作用下，这些房产GIS数据就可以实现及时的录入与更新。在此之后，房产测绘人员还要结合数据库中已经录入的GIS数据，进行对比分析，完成区域房产测绘数据的查漏补缺，最终充分保证房产测绘成果的精准性与全面性。
3.房产测绘与房产GIS一体化集成的保障措施
3.1完善区域房产测绘的战略布局
对于“房地一体”农村房产测绘活动来说，应该结合区域实际情况，细化区域房产测绘的战略布局。这也需要地方政府部门能够在开展测绘活动之前，进行区域农村房产信息基本现状的全面深入调查。同时，还要结合房产行业发展和新农村建设的相关政策内容，进行区域房产测绘活动的战略布局。为后续开展房产测绘与房产GIS一体化集成活动，提供较好的战略支撑。
3.2积极融入各类先进信息化技术
当前我国房产测绘行业发展过程中，已经出现了很多新型房产测绘信息技术。因此，对于“房地一体”农村房产测绘活动来说，也应该积极融入各类先进信息化技术。在这个过程中，测绘团队应结合本次活动的实际需求，进行测绘设备的更新，同时还要在构建测绘系统的时候，积极引入各类新型数据处理技术，提高系统的运作成效。
3.3构建全过程质量控制体系
对于测绘团队来说，在本次测绘活动中也应该构建全过程质量控制体系。这需要测绘团队，能够综合分析后续各个测绘环节的细节内容，以及不同测绘环节的关键质量把控点。特别是在引入一体化集成系统以后，一定要结合这套系统，设计专项的质量控制策略。最终能够通过质量控制体系，充分保证这套系统能够发挥出较好的作用。
3.4组建高素质测绘技术团队
在广州市“房地一体”农村房产测绘活动进行过程中，还要组建一支高素质测绘技术团队。这也需要测绘团队能够全面贯彻人才战略，并使用外部招聘和内部培训的方式，不断提高测绘人员的综合素质水平，给一体化集成系统的运作与维护提供较好的人力支撑。
4.结语
综合来看，房产测绘与房产GIS一体化集成设计并应用之后，直接改变了房产测绘活动的格局，使得房产信息具有更强的精准性。但两者的一体化集成设计也是比较繁琐的，涉及了较多的元素，需要相关技术人员不断加强学习，充分发挥各项技术的作用与价值。对于房产测绘团队来说，也应该结合两者一体化集成的各项细节内容，制订全过程质量控制的相关体系。通过这种方式，房产测绘的最终效果就能够得到较好的保障，支撑我国房产行业在后续时间里实现长远可持续发展。
参考文献：
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