目前由开发商引起的商品房买卖纠纷类型及成因分析

来源:用户上传      作者: 戴大华

　　
　　【摘要】近年来，伴随着我国房地产市场的繁荣，由房开商引起的商品房买卖合同纠纷日益增多，已成为影响社会和谐稳定主要因素之一，现对开发商引起的商品房买卖纠纷类型及成因进行分析，以期参考。
　　【关键词】商品房买卖合同纠纷类型成因
　　
　　 在房地产业迅猛发展的今天，商品房买卖纠纷也日益突出，并呈逐步增长之势，如出现一房两卖、迟延交付、虚假宣传、楼脆脆、楼倒倒、楼歪歪等。这严重的损害了业主的合法权益，其中，相当一部分是由房地产开发商引起的。为定纷止争，增加社会和谐稳定，有必要对由开发商引起的商品房买卖纠纷类型进行分析，对其成因进行探讨。
　　1 商品房买卖纠纷中的主要类型
　　1.1 商品房买卖价款履行类纠纷。
　　因在签订商品房买卖合同时，对价款约定不明确，往往出现主张同时履行抗辩权的纠纷。如商品房买卖合同未约定开发商交付房屋和购房者支付尾款先后履行顺序，房地产商则以对方未能按期付清尾款而拒绝交房，导致纠纷产生。
　　1.2 因不能交付商品房产生的纠纷。
　　不能交付是指房开商没有能力交付商品房。可分为中途不能交付和自始不能交付商品房。
　　1.2.1 中途不能交付商品房。①因价款中途不能交付。在现实中，表现为开发商为追求利润最大化，在资金链条严重紧张的情况下，采用欺骗手段，以同一特定商品房为标的物，先后与两个或两个以上的购买者签订商品房买卖协议 ，一般是后一购买者的出价高出前一购买者的出价，并且前一购买者未办理相关的产权手续，房开商把房子卖给后一购房者时，即刻办理相关产权手续，从而导致纠纷的产生。
　　②因质量问题不能交付。房地产商为谋取更多利润，在建房过程中，以次充好、偷工减料，也可能是技术力量薄弱，以致建成后不能通过相关部门的验收，从而导致纠纷产生。
　　③房地产商因在进行房地产开发过程中，失去合法资格无法继续开发， 导致不能交付。在开发过程中，也会出现资金链条断裂、技术力量差等原因，使房地产商无法继续开发，成为“烂尾楼”而无法继续履行合同。
　　1.2.2 自始不能交付商品房。如开发商实为“皮包公司”，导致无法交付商品房。此类开发商采用各种欺骗手段，利用我国法人登记注册等相关制度中存在的各种漏洞，成功注册登记。成立房开公司后，获得地块，往往未经预售许可并没有动工、或稍作动工就预售房屋、进行大肆圈钱，稍不留神，开发商就卷钱人间蒸发。其成立“皮包公司”是幌子，真正目的是卷购房款、银行贷款而逃。
　　1.3 迟延交付纠纷。
　　1.3.1 因未办齐有关房产开发手续而无法交付。即房地产商在于购买者签订商品房预售协议前，未依法办齐相应房产开发手续，如土地规划等手续，在建成且合同约定的交房日期时，仍不能补齐。
　　1.3.2 开发商不能如期完工交房，未完工部分包括主体部分、配套部分，双方因迟延交付不能达成一致从而导致纠纷。
　　1.4 因“两证”办理产生纠纷。
　　1.4.1 房开商因商品房买卖合同对水电增容费和配套费等约定不明确与购房人发生争执，拒绝为购房人在土地使用权转让审批表上签字盖章。致使购房人无法到有关部门办理土地证。
　　1.4.2 房开商因竣工验收逾期等因素，不能及时向有关部门提供办理房产证所需资料，导致无法按时办理房产证。
　　1.5 因商品房有权利瑕疵引起纠纷。
　　1.5.1 商品房出现权利瑕疵，往往是房开商恶意为之。如房开商把已设置抵押权的房屋预售给不知情的购房人；或在购房协议签订后，又擅自将此房抵押给他人；或先将房屋卖给购房人，后又擅自出租；或正在出租时，隐瞒出租情况，又将此房售出。
　　1.5.2 面积不符纠纷。
　　在购房协议中，约定的面积只是暂时测定面积，与建筑物建成后的实际房屋面积一般是有一定的误差，并且法律是允许的。
　　1.5.3 质量不符纠纷。
　　因房开商基于商人的本性，追求利润最大化，再加上我国监管体制不严，导致房开商常常偷工减料，以次充优，如降低水泥标号，减少钢筋型号、数量，使用低劣管线等手段，造成地基不牢，主体结构承载力不达标。
　　1.5.4 实际交付的房屋与广告文宣材料不一致的纠纷。
　　房开商往往在售房时，急于筹集资金，缓解资金紧张局面，或取得更多资金进行扩大经营，或欲取得理想的开局，采用各种手段吸引购房者，如不实宣传，当房开商交房时，购房者往往发现实际房屋与广告文宣材料不一致，遂产生纠纷。
　　2 商品房买卖合同纠纷成因
　　以上纠纷虽然形成多样，但主要有以下几个原因：
　　2.1 买房人对相关法律了解较少，不能准确把握合同条款的意思，即双方信息不对称，这就为房开商侵权留下可乘之机。购房时，买房人更多的是对房屋的感性认识，如，房屋的朝向、户型、楼层、面积 、采光等。买房人见到更多的是精美的广告、漂亮的模型。并且销售人员察言观色、花言巧语，急于让购房者买房。购房者想从销售人员口中得到更多有价值的信息是不可能的，并且他们的口头承诺内容并非购房合同内容，但他们的口头承诺又极易让购房者相信。另外，有些买房人对合同条款的法律术语只能是含混甚至错误的理解，再加上现在房价高涨，买房手续繁多，买房者仅对合同一知半解时就在销售人员的指导下签字了，这就为以后的纠纷埋下伏笔。
　　2.2 房开商处于强势地位，“霸王条款”越来越多。在商品房买卖中，房开商和购房人所享有的信息和资源严重不对等，目前，房地产市场处于卖方市场，买卖双方权利义务虽名义上对应但实际上不对等，致使购房合同中出现众多的“霸王条款”，即房开商在合同中扩大自己的权利，免除自己的责任，限制购买人权利。一旦发生扯皮，购买人才感到掉进陷阱。
　　2.3 受利润最大化的刺激，房开商往往违背诚信，违法经营。如随着国家货币紧缩政策一步步加紧，导致许多房开商的资金链紧张，为了经济利益，一些房开商就“一房两卖”，未取得预售许可就卖房，先抵押后再买，偷工减料，虚假宣传等。
　　2.4 行政监管不严、甚至缺位。一是一些地方政府为增加政绩和财政收入，对房开商特加“关照”，甚至一些地方政府让辖区法院不受理购房人诉房开商的案子。二是个别行政监管部门在房开商的“公关”下，监管、验收走过场。
　　2.5 相关法律不完善，让房开商有空可钻。与房地产相关法律和政策颇多，未形成体系，牵涉法律关系较复杂，这就让一些经验老道的房开商有机可乘。
　　参考文献
　　［1］ 张谷.房产新政下买卖合同违约问题的处理.钱江晚报.2010年5月4日。
　　［2］ 曾宪义，王利明主编.民事诉讼法（第三版）.中国人民大学出版社2007年版。
　　［3］ 陈耀东.商品房买卖法律问题专论.法律出版社.2003年版
　　［4］ 孟广中.房地产法规.中国建筑工业出版社2005年版
　　

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