南昌二手房市场现状分析
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作者: 张新宇
摘要：二手房市场是一手房市场的补充，是房地产市场的重要组成部分。本文通过分析南昌二手房市场发展的现状，指出其发展过程中存在的问题，进而对南昌市二手房市场的发展前景进行了合理展望。
关键词：二手房市场 现状 前景
从住房参与流通的时序结构来划分，住房市场可以分为一级市场和二级（次级）市场。一级市场一般是指增量房产的买卖与租赁，即新建商品房市场；二级市场一般是指存量房产的买卖和租赁，即二手房市场。有关专家的研究表明，住房二级市场是否活跃是衡量房地产市场是否成熟的重要标志之一。只有在一级市场发展到一定程度之后，二级市场才会逐渐活跃起来；反过来，二级市场的活跃，将会加速一级市场的成长。在一个成熟的住房市场中，二手房的交易量大约应该在新房交易量的5到7倍。但是，目前就中国国内而言，在房地产市场相对发达的上海，该比值差不多为1，在北京，二手房的交易量还不到新房的五分之一，因此，我国二手房交易发展的空间仍然很大。
一、2011年1-9月南昌二手房市场现状
2011年1至9月，南昌楼市可谓跌宕起伏，从国务院出台的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，到媒体上国家对房地产打压力度的专题报道，再到国家宏观调控政策的出台、银行的银根收紧等，我国各大城市的房地产市场都有所震动。但南昌地产的微循环一直有序稳定，房价相对不高，又是内地三线城市，从政策出台至今，纵观南昌楼市的发展，所受影响并不严重，南昌的二手房市场没有受到太大的冲击，但是市场表现依旧平淡。
从前几个月二手房交易情况看，除了2月份受春节长假影响，交易量有所下降外，其余的几个月，交易量都比较平稳，比去年同期也有所增加，据统计，我市2011年二手房交易8340套，面积102.716万平方米（见表1），从二手房交易情况看，我市二手房交易量逐年增加，二级市场逐步活跃。
2011年1-9月份南昌市二手房交易数据
表1
二、南昌二手房市场存在的问题
虽然南昌二手房市场发展势头不错，但和其他同类城市相比，交易量还是较低，主要有以下几个方面的原因：
（1）是中介服务市场落后，不利于住房二级市场的发展。
住房二级市场的繁荣与发展离不开房地产中介服务市场的支撑和配套。北京、上海、杭州等二手房市场比较繁荣的地区，都有一个成熟完善的房地产中介服务市场。
我市目前在市房管局备案的房地产中介机构除两三家从业人员素质较高、有一定的经济实力和二手房信息储备外，其余中介机构大部分以代售楼盘为主营业务，从事二手房经营业务的很少。大部分中介机构尚处于经营规模小，注册资金少，从业人员中多为未经过专业培训的无业人员，专业素质较低。不少机构操作不规范，甚至有误导、坑害住户现象。而且由于中介代理制度不健全，各中介机构之间为防止员工跳槽、流失房源信息，信息管理保守落后，全市不能形成强大的信息流，使房产中介成功率很低，影响了二手房市场的发展。
（2）是金融服务发展滞后，制约了住房二级市场的发展。
相对于住房一级市场来说，我市住房二级市场的银行信贷、担保等市场服务还明显比较落后。住房二级市场的按揭贷款业务刚刚启动，而二手房贷款需要缴纳的费用也比较高，手续比较繁琐，制约了二手房市场的发展。大量的二手房被排斥在贷款的信用资源之外，二手房权利资源不能充分发挥作用，使一些预购旧房者由于得不到金融支持无法购房。同样一部分预购新房者，由于必须卖掉旧房后才能获得购买新房的启动资金，旧房卖不出去，就无法买新房，所以金融服务跟不上，也会从一定程度上制约住房一、二级市场的发展。
三、南昌二手房市场前景
南昌的房地产市场在这几次国家的宏观调控下，都没有出现太大的波动，主要是因为我市的住房消费还是以刚性需求为主，一部分欲购房者对我市新房越来越高的房价望房兴叹的同时，已经把目光悄悄瞄上了二手房。
近年来，房地产价格的持续上涨问题，倍受社会各界的普遍关注。对于一些中低收入的老百姓来说，拥有一套属于自己的住房，近乎成了一种奢望。所以，很多消费者就将日光转向了再交易住房，即老百姓俗称的“二手房”。随着南昌市商品房价格不断增长与居民购买力有限这一矛盾的尖锐化，以及居民对住房需求的迫切性，加之日前南昌二手房市场信息的逐步透明化、市场化，消费者逐步将购买住房的注意力从新建房屋市场逐步转移到二手房市场，过去的那种“旧不如新”、“买房只买新房”的观念已慢慢淡化，取而代之的是如何购买适合居住、在购买者承受范围之内的住房。根据2011年对南昌市民的一份市场调查显示，有64%的消费者表示有购买二手房的需求。这种消费观念的转变，给南昌二手房市场的发展带来了巨大的需求潜力。
随着“七城会”在我市的成功举办，我市的城市知名度大大提高，城市基础设施不断完善，游接待设施的升级，尤其是大型会展、会议设施、高等级的宾馆设施等供给水平的提升，南昌举办大型体育比赛和会议、会展的竞争力将大大提升，承办这类活动的机会也将增加，会展旅游、会议旅游、体育旅游等旅游产品的比重将会出现大幅增加。这些即将发生的变化，必将为南昌集聚大量的人气，进而促使新的住房需求不断被开发出来。二手房，由于其所处优越的地理位置，较低的房价、成熟的社区等等因素，必将会吸引更多的购房者，二手房交易量在未来很长一段时间内都会持续增长，二手房市场发展前景广阔。
参考文献：
[1]李涛，熊志飞．中国城市二手房市场“高价”柠檬悖论[J]．南京理工人学学报，2005(4)
[2]纪秉林，肖吉军，陈军．二手房对商品房价格的影响[J]．长安人学学报(建筑与环境科学版)，2004(2)
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