“以房养老”可行吗？
来源:用户上传
作者: 李绍光
“以房养老”实际上是银行等金融机构为特定客户提供的一种金融产品，所以，我们首先要从能否就买卖这一产品的交易的角度入手，来分析它在我国的可行性。银行是风险的最后承担者，它不得不掂量的风险主要有：（一）资产组合的风险：如果这一长期性产品占用了银行太多的资金，银行利用其他业务赢利的能力下降了。（二）市场风险：首先，房屋（二手房）交易市场应该是健全和稳定的，否则银行就很难准确地估值和定价。其次，贷款人越是超乎银行预期地长寿，占用贷款就越多，而房屋的价值就越低，对银行越是不利。（三）利率风险：如果基准利率发生变化，那么贷款利率和养老金待遇应该怎样调整？（四）操作风险：银行毕竟不是专业房地产交易商，它们能够在这个行业游刃有余吗？（五）政策风险：如房屋只有70年的使用期限。其次再来看看消费者，如果他把房子抵押给银行来换钱养老，那么他自己也要承担风险，比如通货膨胀来了养老金待遇却得不到相应的调整；再如实际寿命可能不如预期的长等等。
综上所述，“以房养老”这个潜在的市场可能是一个不完全的市场。不完全的含义有二：一是可达成的交易在范围上可能是有限的，二是交易双方不见得同时都达到最满意的程度。如果要解决还是要靠政府来干预，理由有二：其一，从一般意义上讲，市场不完全多半是要由政府手段来弥补的，其二，在任何一个国家的养老保险制度中，政府都要以某种方式承担其应该承担的公共责任。干预不是要政府去找银行等金融机构“驴不喝水强按头”，而是要拾遗补阙，顺势而为。比方说，成立一个专门的公共机构，作为这种“倒按揭”贷款的第三方担保人，在老年人去世以后接收房屋，参与房屋市场交易，并以交易所得偿还贷款本息。如果交易不利，政府等于是做了一个风险的最后承担人，不要让商业银行受损失；如果我们把情况想象得乐观一些，也许在偿还完贷款之后，政府手里还会有多余的房屋，也可以用做廉租房，顺带着解决一下贫困群体的住房问题。
但是话说回来，政府如果要介入甚至推行“以房养老”的话，就要和其他方式比较权衡一下，看看它是不是最好的方式。很多人觉得我们在增强养老保险的长期稳定和可持续性上还需要继续付出更大的努力，所以这些年来不断有各界人士提出各种各样的建议，“以房养老”应该也是许多设想中的一种，尽管如此，政府仍然不能忘记其应负的责任，要当好风险的最后承担人，而不是让消费者个人或银行等金融机构去承担最后的风险。
最后还想说明的一点是，养老金基金规避风险的一般方法是实现资产的多样化，管理养老金基金的专门机构会根据预设期限内每一年的支出需求以及基金保值增值等方面的需要来安排最合理的资产组合。“倒按揭”让我们多了一种可供选择的方案，可以与其他一些同样可行甚至更加可行的方案相互配合，但是不能把它当成是解决养老金问题的惟一方式。
至于“以房养老”的可行性大小我想关键要看两点：一是在规避各种各样的风险方面是否能有一个让消费者、金融机构和政府都满意的安排；二是在有效地规避了风险的前提下，在制度运行成本、政府财政开支以及消费者个人财富损益等方面，是否比其他方式更有效率。
百 姓 声 音
某些国家“倒按揭”需求较大，原因在于子女一般不负担赡养老人的责任，而在中国，子女赡养老人则是应尽的责任，在中国不会有市场。江苏 王 鹏
如果有越来越多的人选择““倒按揭”，结果必然是加速了房价的攀升、房地产行业的暴利。民众既是高房价的“肇事者”，也是最大的受害者。四川 高军明
养个儿子要花消数十万元，养个房子同样要开销个数十万元，但房子是绝对听话且能增值保值，儿女却不一定能靠得住，“以房养老”我绝对支持。浙江 陈 宇
“倒按揭”可以把金融资产(房产)盘活，老人有充裕的钱去改善自己的生活，同时还大大减轻了国家的负担，对国家、银行、老人都是好事。江西 李 燕
国外模式
新加坡模式
60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。
美国模式
美国的“倒按揭”发放对象是62岁以上的老年人。
发放形式：联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款，用户尽可能长时间生活在自己的住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款；联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷；放贷者有保险的倒按揭贷款，这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需政府认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产25％―30％作为偿还贷款的保证。这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。
发放原则：住房资产高，则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是因为老人预期寿命短，意味着还贷周期也短；夫妻健在住户比单身老人可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高，可贷款数额高。
转载注明来源:https://www.xzbu.com/1/view-264031.htm
