房产税改革中需要注意的若干问题
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作者: 薛钢
一、房产税改革的社会背景
房产税是以房产为征税对象,按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入,向产权所有人征收的一种税。房产税在国内最早出现在上世纪50年代。原政务院在1950年颁布的《全国税政实施要则》中规定开征房产税,在1951年公布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税并入城市房地产税。上世纪80年代,鉴于城镇土地属于国家所有,使用者没有土地所有权，我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种,并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。同时,城市房地产税仍保留,继续对外商投资企业、外国企业、外籍个人征收,直至2009年1月1日我国宣布废除《城市房地产税暂行条例》,对内外资企业和个人统一征收房产税。根据现行房产税暂行条例,在城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人均为纳税人,但条例同时规定,“个人所有非营业用的房产免交房产税”。
近年来,随着房价居高不下,被市场视为房价调控“撒手锏”的“房产税改革”一直立于风口浪尖。尤其是经历了2009年下半年到2010年上半年的房价疯狂上涨后，2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中要求：财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。在这样一个税收体系中，房产税作为与住房相关的重要税种之一，其征收方向与力度将直接影响到房地产市场的发展与政策的执行效果。5月31日,国家发改委在其年度经济体制改革重点中提出“逐步推进房产税改革”，“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”的改革思路，基本上已经成为房产税改革的方向。由此可见，2011年1月份重庆、上海房产税改革方案的出台并不是突如其来，而是水到渠成，是我国税制改革发展的必然结果。
二、房产税改革可能出现的经济影响
1.对地方财政收入的影响。税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。因此，房产税的开征，对于改善地方政府财政状况有深刻的意义。另外，我国经历了流转税改革和所得税改革后，再进行房产税改革，可以使我国的财税制度初步完成与国际接轨。当然，短期内，房产税对于地方政府财政收入的影响不会太大。
2.对居民收入分配调节的影响。国家征税的目的是利用这一公共政策对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆。由于工作收入相对房价来说一般较低，住房资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。但是，由于试点期间，房产税新政并不是相当严厉，其功能可能有限。以上海为例，如果购买第二套住房，以拥有建筑面积200平方米计，扣除每人60平方米，需要纳税面积为20平方米，以每平方米2万元计，缴纳市场交易价格的70%，适用税率0.6%，该家庭每年需要缴纳的税额为1680元，几乎没有什么影响。
3.对房产价格的影响。开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降；税收增加了住房持有成本，持有房产者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供略大于求的状态。而投资购房比例的多少，很大程度上决定了房产税对供求关系的影响大小。若某区域内投资购房比例足够大，房产税改革执行力度足够好，房产税开征确实还会在短期内给价格带来一定的下行动力。从目前来看，房产税具有象征意义，具有威慑作用，具有对未来投资性购房的抑制作用。但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响，主要还是体现在改变住房供求关系。
三、房产税改革中需要注意的几个问题
房产税的改革是大势所趋，是税收制度的重大突破和新的起点。开征房产税既可以缓解房屋的供需矛盾，又可以抑制投机炒房，同时还能够活跃租房市场。重庆、上海进行的房产税改革是很好的尝试，据报道，深圳作为第三个改革试点，其房产税改革方案也已经报送中央。由此可见，改革是一个渐进的过程，试点就是为将来向全国推广积累经验。但是，作为一个对政府、市场、居民都会产生影响的税种，在真正走向全国之前，还存在很多问题需要解决：
1.房产税改革的最终目标。要正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。在现阶段，房产税改革的突然加速，会被理解为是政府调节房价的主要举措，但是，作为我国深化财税体制改革的一项重要内容，房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场或给地方政府寻找主体税种，其核心目标是公平市场竞争，调节收入分配。由于我国没有财产税，房产税更多是作为一种调节贫富差距的手段。只有这样，房产税的开征才可以不受到太多利益因素的干扰，才不会继续停留于“雾里看花”的状态。否则的话，下阶段的房产税就是一种为了打压房价的特别消费税或取得的地方收入的临时税，不利于我国建立常态的财产税制，更遑论与国际税制接轨。
2.房产税改革的公平保障。目前无论重庆还是上海，其征收房产税都是按照房产交易价格，但是都提出目标模式应该按照评估价格进行。问题在于，以目前的评估水平，能够完成这个任务吗？房产所处地段、楼层、朝向、光线，户型、建筑年限、周围环境等，都是影响现值的因素。而房产所有权权属情况，更是错综复杂。对一个城市的所有住房进行评估，建立档案，分出档次，这需要数量庞大、公信力服人的独立的房地产评估师。但现在非常遗憾的是，第一，房产评估师的数量远远没有这么多；第二，尚未有真正独立于权力意志之外的房地产机构和评估师；第三，目前的房产评估机构根本无公信力可言，在一切可以造假、越有权势造假能力越强的情况下，房产评估的结果，难以让纳税人信服。
3.房产税改革的税率水平。房产税税率如何确定至关重要，如果房地产价格上涨的幅度高于这个税率，那么房产税的征收对抑制房地产投机就没有实质意义。更何况，能买得起高档房的人，不会在乎这么点儿税。如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力。但如果征税的房屋进入交易环节，增加的税收必定转嫁到下家，对于确实有需求的普通购房者来说，无疑又增加了购房负担。因此，自2010年上半年以来，中央政府开始强调，房产税不是高房价等问题的解药，它的主要作用是完善税制改革，为地方提供稳定的财源。可以预见，地方政府因房价下降而减少的土地收益，将在房产税中得到弥补。不过公众的担忧也随之而来：房产税一旦开征，地方会否为了增加财政收入，进一步扩大征收的对象和范围。
作者单位：中南财经政法大学财政税务学院
（责编/赵哲）
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