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房地产开发项目实施阶段工程造价管理

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  摘要:房地产开发项目工程量大,涉及面广,影响因素多,如施工周期,政策性变化,材料设备价格,市场供求波动等等。要提高建设质量,控制工程造价,发挥投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能,从而加强对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。本文结合工作经验,提出做好房地产开发项目的工程造价管理工作,应该从以下方面入手:加强招标管理、控制预算外费用支出、严格把好审核关和加强施工过程控制,并结合实例进行了分析。
  关键词:房地产开发项目;项目实施阶段;造价管理
  1 推选工程量清单招投标,加强招标管理
  加强招标管理,推行工程量清单形式招投标。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定,依据统一的工程量计算规则,结合现行预算定额子目分项要求,将拟建招标工程的全部项目和内容,按工程部位、性质或构件分部分项,并计算实物工程量,列成清单,作为招标文件的组成部分,供投标单位投标填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式,对建设单位而言,首先工程单价易与市场价进行竞争性比较,挤掉单价中的水份,堵住漏洞;其次可控制设计变更引起的工程价款的增加。总之,采用工程量清单对于建设单位来说是一项既易于操作,又利于成本控制的有效途径。
  在评标中,审查投标单位报价应该做到总报价和单项报价的综合评审。总价符合要求并不能说明单项报价符合要求,总报价最低并不能说明单项报价最低。投标人往往采用不平衡报价法,在保持总造价不变的情况下,将工程量可能变化较小的项目的单价降低,将可能变化较大的项目单价增大,以期达到在竣工结算时追加工程款的目的。另外也要做到单价和相应工程数量的综合评审,工程数量大的单价要重点分析。还要做到单价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审,从而择优选择合适的施工单位。
  施工合同是施工阶段造价控制的依据。工程招标时,招标书条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期合理。对直接影响工程造价的有关条款,如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等,都应有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备,应列出规格、品牌、厂家和品质要求清单,还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。在合同签订后,要做好合同文件的管理工作,合同及补充合同协议及其经常性的工地会议纪要、工作联系单等作为合同内容的一种延伸和解释,同时建立技术档案,对合同执行情况进行动态分析。
  2 细化施工管理,控制预算外费用支出
  2.1 控制材料用量,合理确定材料价格
  在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的,材料费在工程中往往占有很大的比重,一般占预算费用的70%,占直接费的80%左右。因此必须在施工阶段严格按照合同中的材料用量控制,合理确定材料价格,从而有效地控制工程造价。市场经济为材料的供应提供了多种渠道,而且材料的品种、价格繁多,开发单位造价人员及现场管理人员应密切注意市场行情,随着工程进展情况深入现场、市场,掌握第一手的施工情况及材料信息,为竣工决算提供有力的依据。
  2.2 严把变更关,将工程预算控制在概算内
  在施工中引起变更的原因很多,如工程设计粗糙,使工程实际与发包时提供的图纸不符;当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等,这些问题的产生给工程造价控制带来不利因素。所以在施工过程中,必须严把变更关,严禁通过设计变更扩大建设规模,提高设计标准,增加建设内容等,最好实行“分级控制、限额签证”的制度。对必须发生的设计变更,尤其是涉及到费用增减的设计变更,必须经设计单位代表、建设单位现场代表、监理工程师共同签字,而且应尽早提前审核这类型变更,减少损失,因为已完成或部分完成的工程内容还需拆除,势必造成重大变更损失。为此,建设单位应指派工程造价管理专业人员常驻施工现场,随时掌握、控制工程造价的变化情况。
  2.3 严格现场签证管理,充分掌握工程造价变化
  签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。造价人员要广泛掌握建材行情,在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。在施工过程中,建设单位要加强现场施工管理,督促施工方按图施工,严格控制材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用,对必要的变更,应做到先算账,后花钱。变更一旦发生就及时计算因工作量变更而发生增减的费用,随时掌握项目费用额度,避免事情积压成堆。建设单位的现场代表要督促施工方做好各种记录,特别是隐蔽工程记录和签证工作,减少结算时的扯皮现象。
  2.4 技术与经济结合,加强投资控制
  切实有效的投资控制,必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。所以建设单位必须加强现场管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育,培养实事求是的办事作风,协助施工方搞好施工组织设计,合理安全人、财、物,加快施工速度,提高工程质量。施工中遇到问题应及时与设计方联系,选择既科学又经济可行的解决方案,克服盲目指挥造成的浪费,充分重视节约投资的重要性,特别是负责项目的工程技术员应与造价人员相配合,从工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等方面,实行全过程管理,严格控制工程造价。
  3 加强结算管理,严格把好审核关
  竣工结算是控制建安造价的最后一道关。在工程竣工结算时,开发单位的审核人员应用耐心、细致的工作方法,坚持按合同办事,对工程预算外的费用严格控制,对于未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工签证一律核减费用;凡合同条款明确包含的费用,属于风险费包含的费用,未按合同条款履行的违约等一律减费用,严格把好审核关。
  首先,对工程量的审核应根据施工承包合同要求,对施工过程中出现的设计变更、现场签证等进行审核,不能多算或不按规则计算。在要求施工企业报送相应的工程计算式和材料用量明细表的同时,建设单位也要编制一份完整的结算书和材料用量明细,这样比照审核,才能做到客观、公正、合理,准确进行计量审核。   其次,在结算审核中,还应注意审核项目的单价、结算书中分项的正确性、程序及准确性,结合现场的实际情况分析计算。要注意的是,对工程量清单招标工程的结算,投标人的综合单价一次包死不作调整。结算时,实际发生的招标时所依据的施工图纸以外的工程量变更和由于建设单位原因造成的工程量清单漏项或计算误差应预调整。在工程量调整时的结算中,工程量清单中原有的项目,应按报价中的综合单价确定;工程量清单中有类似的项目,应参照类似工程项目报价中的综合单价商定;工程量清单中没有的项目,按现行预算定额及有关规定经双方协商一致后结算。
  4 加强施工过程控制
  4.1 施工组织设计与经济效益相统一
  在施工过程中,认真审查和分析合同中的工程量清单、基本单价和其他有关文件,组织技术人员和预算人员针对该施工项目的施工组织设计进行合理优化,选择技术上可行、经济上合理的施工方案,达到施工组织设计与经济效益相统一。如某项目,在施工过程中,根据施工实践经验加上技术和经济比较,针对当地块石供应困难、工期要求紧等因素,施工单位提出对原浆砌石挡土墙及浆砌石护坡的施工方案进行优化,改用砼灌注桩基础加坡面拱的施工方案并得到业主和设计单位的批准,经过优化后的方案不但缩短了工期,而且比原方案节约投资约50 万元。可见对施工组织设计进行技术上可行、经济上合理的优化,对施工阶段的的造价控制也起着不可低估的作用。
  4.2 加强施工现场造价的控制管理
  在工程开工前,施工人员应该准确、全面地对施工现场、施工技术、项目预算加以了解,应该做到以下几个方面:①加强进度管理。要制定合理的、详细的资金使用计划,使进度控制和造价控制相互之间协调。②推进工程现场责任制的实施,加强质量管理。要做好整个项目的各分部工程、各单位工程和隐蔽工程的检查、监督和验收,一旦发现问题必须及时处理,尽量做到不留或少留隐患。③要做好现场记录,做到现场签证控制。在施工现场,有时会遇到很多的各方面的变化情况,比如:工程量增减、设计变更、材料的代换、地质条件变化等,现场的施工管理人员,要认真、客观、详细地做好现场的记录。④对施工现场的材料,机械的使用情况要加强管理。在施工过程中,有时候会出现机械管理不当、使用不当,就造成机械的寿命缩短。施工的材料管理混乱,乱堆乱放现象时常出现,出现高消耗低使用的情况。对施工中能周转使用的材料如果不加以妥善保管,就会大大降低这些材料的再次利用。
  5 结语
  总之,作为房地产开发项目管理者,应该很好地控制实施阶段的工程造价,应该从项目实施中的整个环节入手,在实施过程中要找出控制要点,重点管理要突出,严格监控实施建设过程,这样才能使开发项目总造价控制在预定当中,才能实现投资的效益。
  参考文献:
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  [2]李江民.浅谈电力建设项目实施阶段投资控制[J].中小企业管理与科技(下旬刊),2010(02)
  [3]叶继平.项目实施阶段的造价管理问题[J].科技创新导报,2008(02)
  [4]宋东辉.工程量清单计价模式下的造价控制[J].科技风,2009(17)
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