上海金桥车辆段上盖物业开发的规划设计
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作者: 朱志鹏
摘要：金桥车辆段物业开发工程是目前上海在建的最大的地铁停车场物业开发工程之一，目前已经进入实施阶段。本文从项目背景与概况、规划设计要点、建筑设计等多个方面介绍了项目的主要情况，并结合项目情况提出了在此类项目设计过程中应注意的问题，希望藉此对以后类似的项目起到借鉴和参考的目的。
关键词：金桥 车辆段 上盖物业开发 规划设计
1.项目背景
上海全市轨道交通规划22条线路，共配套36处车辆基地，总占地约10.5km?。其中，已建成18处，占地4.6km?；在建2处，占地0.3km?。一直以来，上海对车辆基地的综合利用较发达城市仍有很大的差距。香港在上世纪80 年代起就开始车辆基地的综合开发利用，目前已达到6处，然而香港的车辆基地数量却远远小于上海。据此，上海市委、市政府提出要求选择具有较好开发条件的轨道交通停车场进行综合开发，促进土地集约和节约利用。
2011年11月，市规土局组织市规委专家对综合开发项目进行了多方案比选论证，确定其功能定位、建设规模等规划设计条件。按照“规划编制、专题研究、工程方案同步开展”的总体要求，对轨道交通金桥停车场综合开发项目进行深入论证并完成控制性详细规划的编制工作，于2012年9月批复通过。
目前，轨道交通金桥停车场综合开发项目的功能定位、规模布局、综合交通、控件环境、工程安全等方案基本完成，整体开发设计初步设计已经完成，目前正在进行施工图设计工作。通过本项目的探索与实践，将为上海市地铁工程建设集约利用土地、降低建设综合成本、完善地区综合服务功能、促进区域经济社会发展起到良好的示范效应。
2.项目概况
本项目建设地点位于上海市浦东新区金桥开发区――轨道交通金桥车辆基地内。本车辆基地，地块东至外环运河、西至金穗路、南至桂桥路、北至金海路，规划轨交9、12、14号线接入基地设停车场，在基地北侧布设9、12号线换乘站金海路站、西南角设14号线桂桥路站。
目前金桥车辆基地地块内各车场、车站进度不一致：12号线停车场、12号线金海路车站已施工完毕；9号线金海路车站主体结构已经实施完成，9号线停车场完成调整初步设计方案；14号线停车场、14号线桂桥路车站完成初步设计；为满足将来的综合物业开发，需要在停车场、车站施工时提前预留结构。
综合开发项目以轨道交通三线（9号线、12号线、14号线）换乘枢纽和停车场地的自身条件为基础，将停车场地块建设成为公共服务设施完善、环境良好的保障性住房基地；同时，辅以适量的商品房、商业、办公、酒店、教育、社区服务等配套设施，以补充金桥开发区域以上配套设施的缺失，将综合开发项目所在区域建设成为地区性公共中心。
规划范围总用地97.48公顷，其中建设用地34.24公顷，占总用地35.1%；非建设用地63.24公顷，占总用地64.9%。基地现状用地以农用地、其它未利用地和公交场站用地为主。居住用地面积6.00公顷，占建设用地17.5%，为东侧落地开发三类居住组团用地。
3.规划设计要点
浦东新区总规提出从“产业发展”到“产城融合”的发展要求；而创新驱动转型发展也提出了促进产城融合、合理配置公共服务资源、提升新城综合功能的一系列要求。
从现状用地格局来看，本区域并没有考虑其作为城市重要区块的城市功能。未建设的本基地及南侧周边区域是未来金桥开发区域尚有发展余地的范围，该地区土地资源量较大，是未来金桥工业区功能调整提升的主要地区。因此，未来一段时间内，金桥停车场地块将承担金桥地区转型发展所带来的以下几个方面功能完善的需求。
（一）产业转型带来的办公服务需求
从基地周边金桥出口加工区产业发展态势可以看出，其产业转型趋势非常明显，西部的生产性服务业集聚已初步形成，现已形成了围绕浙桥路商业圈以及中国服务外包基地的四大集群，生产性服务业及类似的研发、办公等物业将成为主要的物业发展类型。而东部现状则已形成以上海贝尔、华为等为主的电子信息整机及配套件制造业集聚区，未来将迎来产业结构转型调整带来的办公服务功能的需求。从区域整体来看，金桥出口加工区东侧缺乏较大的与产业发展相配套的居住和商业服务性设施。
（二）园区发展带来的人才安居及就近工作的需求
基地未来可满足金桥园区各类产业人员就近生活的需求，以及曹路大学园区毕业生就近择业及生活的需求。一是安居需求：综合管理人才、专业技术人才、制造产业工人。二是就业需求：曹路大学园区毕业生的就近就业。
（三）产业人口带来的公共服务设施需求
华为研发总部、上海通用汽车以及金桥出口加工区核心区内的众多企业，其大量的就业人口将产生巨大的公共服务需求，随着产业转型，金桥出口加工区还将吸引更多就业人口。此外，从大区域来看，基地还将承担部分周边地区的零星居住人口及产业人口服务设施配置，而基地周边产业园区人口对就近居住、公共服务设施等均有较大的需求。
（四）轨道交通枢纽带来的综合服务需求
轨道交通站点的建设将大大提升本地块的活力，随之而来的是大批换乘旅客的服务需求，乘着轨道交通金桥停车场建设机遇，应将轨交站点作为地区建设的“触媒”，建设公建与交通换乘一体化综合体，进一步完善公共服务设施配套。本项目的建设符合“十二五”时期上海市保障性住房发展建设要求，是改善住房条件，缓解住房供需紧张的关系，调节住房供应结构的客观需求。
4.建筑设计
（一）主要平面功能
0.00米地面层――多为轨交地铁线路及停车场区域，沿金海路、金穗路、桂桥路部分为落地开发的商业，与轨交上盖建筑一墙之隔，紧密贴合建设。
9.00米交通层――为主要上盖平台层，其平台与0米层落地开发的商业建筑的顶层屋顶平面无缝衔接，联为一体，使平台层可供活动范围扩大，同时在中央咽喉区设置公建配套服务及基础教育设施，在两侧居住区部分与14米平台的夹层中设置小区机动车停车库，小区内部车流主要在夹层车库中环通，夹层车库边缘部分为社区服务设施，使居民可便捷地到达。 14.00米活动层――范围较小，仅为上盖两侧的居住区有14米层，14米层的设置主要解决停车库的问题，必要时可上车行，平时则为居住区居民提供人行景观活动空间，形成人车分流的系统。
（二）交通流线分析
本方案交通体系通过水平及竖向空间组织为该基地提供便利的可达性，为了实现停车场平台、上盖居住区、落地区商业之间的有效组织，需要完整的交通体系支撑，项目在规划路的基础上，结合项目本身特点，综合考虑盖上盖下交通，形成交通网络，利用高架金盖路，联系场地上盖平台去，形成便捷、完整的交通体系。
对外车行流线：由于地块狭长且形态不规整，为满足各区域可达性和开发区域的整体性，将与市政道路连接的对外交通接合点设于北、南两端。其中金盖路为双向车行道路，位于9.0米平台东侧，北侧通过坡道与金海路相接，提升高度至9.0米上盖，南侧与规划高架路连接医疗、中小学幼儿园、中央景观绿地等。运用库顶为机动车停车场及住宅交通核，14.0米板均为三类住宅用地，住宅平面为板式，布局呈南北向一字序列。上盖9.0米板与北侧的盾构结合落地开发连接，可使落地区可达9.0米上盖。
内部车行流线：围绕9.0米平台设置环形车行道路，9.0米平台中运用库顶为机动车车库，满足机动车停放需求；于咽喉区及各功能分界时均设置东西向车行道路，14米平台可满足机动车通行及消防车登高、扑救要求。
步行流线：基地的开放空间网络分布于0.00米、9.00米及14.00米平台，各层级平台通过坡道、景观及竖向垂直交通核融合在一起。地块北侧落地区商业直接与9.0米平台连通； 14.0米平台内部设景观步道，实现个平台的便捷可达性。
（三）景观分析
绿化规模最大化：采用“一个中央绿地”的模式（咽喉区上盖平台）为主，取代若干个分散布局的小块绿化，形成规模集聚效应，提高整体景观规模。以点带线，联系与纽带：鉴于平台地块狭长，设置于基地中央区域的中心绿地花园对整体项目的功能组织形成一种有效的联系体系，将南北两侧的住宅区通过景观大道的方式串联，使得流线节奏更加人性化、合理化。分层级景观：景观系统以中央花园为主导，茂密的植被，开放的草坪，形成中央花园的气氛；宅间绿化则形成亲切的邻里归属感，中央轴线绿化串联起中央花园和宅间绿化灯休闲绿地向宅间绿化渗透。
（四）主要换乘节点设计
本工程由诸多与地铁的换乘的接口设计，这里以用地东北角的金海路换乘站综合开发为例。按照总图布局关系分为两个部分，金盖路东侧为与金海路站结合的东侧落地区，金盖路西侧为与金海路站结合的西侧落地区。对应控规中地块，该地块定位为商住混合用地，地块控制高度为80米，容积率控制在3.5，可实现以商住混合为主的高密度开发，结合轨道交通的优势，作为区域商业核心和启动区，服务周边居民购物要求及吸引外来客流聚集区域商业人气。
5.结语
随着我国经济实力的不断增强，北上广深等一线城市的地铁建设进行的如火如荼，地铁车辆段上盖物业开发也已经从初步探索进入到建设实施的成熟期，如何客观实际的对车辆段开发工程进行前期论证研究、如何合理确定开发的规模业态和时机、如何节省工程投资科学合理完成设计并实施成为摆在我们面前的现实问题，通过金桥车辆段物业开发的设计，有几下几点心得体会：
（一）车辆段开发工程体量巨大，前期规划选址必须由规划部门牵头交通、环保、卫生、消防、绿化、水务等部门共同研究决策。
（二）决策研究可行后，应结合拟建设地块的区域位置乃至周边进行详细的可行性研究，研判开发价值，避免盲目开发。
（三）此类开发工程在防火、结构抗震等方面都超过现行规范的要求，因此应提早进行消防、结构安全、环境评估、交通模拟等多专项的超前设计，确保工程经济可行。
（四）设计过程中，各相关专业应紧密配合，特别是设备工艺专业，应尽可能配合开发工程调整工艺要求以争取更加经济合理，例如合理的沉降控制要求、合理的线间距等。
作者：朱志鹏
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