土地一级开发：从BT模式到利润分成模式的演进路径及案例分析
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【摘 要】当前信息化形势下，随着我国地产企业市场化进程的加快和行业的不断发展壮大，多种土地开发模式并存。本文系统分析了BT模式、土地补偿模式及利润分成模式的特点，并辅以相应案例说明与分析，以期为我国地产企业土地开发提供借鉴。
【关键词】BT模式；土地补偿模式；利润分成模
一、BT模式
土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。
很多地区对利润加成部分进行了相应规定，如北京规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%；杭州规定：开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本。
BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。如2010年5月，黑牡丹公司与常州新北区政府签署《新北区万顷良田工程建设委托协议》，常州新北区政府委托黑牡丹公司完成西夏墅镇和孟河镇境内总面积约为1538.10公顷的土地一级开发所涉及的拆迁、安置及土地整理、基础设施建设工作，委托建设期不超过两年，项目竣工后，新北区政府返还包括拆迁费用、安置费用、土地整理及基础设施建设费用、财务费用在内的建设成本及10%的加成收益。
此案例中，黑牡丹公司既没有土地规划权，又没有土地经营权，仅负责拆迁、安置及土地整理、给排水等基础设施建设工作，不涉及学校、医院等公共配套项目，其盈利水平以土地开发总成本为基础，与土地出让收入无关，更不参与分配土地增值收益。新北区政府掌握了项目的规划权和土地经营权，能够确保项目的发展方向，但其需要对建设成本进行兜底，面临较大的财政及土地经营压力。
二、土地补偿模式
土地补偿模式指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。在土地补偿模式下，项目竣工后需由第三方审计机构、第三方土地评估机构对开发成本及土地价值进行科学评估，以便合理结算。
土地补偿模式从BT模式的基础上演变而来，是开发商曲线拿地，实现一二级联动开发的典型的商业模式。对于开发商而言，该模式有利于获取优质土地，从二级开发市场获取远多于一级开发的资金回报，但要承担巨大的现金流压力；对于政府而言，该模式无需政府财政兜底，减轻了财政压力，同时拥有该地块的规划权和土地经营权，有利于确保项目的整体发展方向，但土地补偿绕开了招拍挂，或使招拍挂形式化，有悖公开、公平、公正原则，具有一定的灰色性和政治风险，因此，土地补偿属于较为隐秘的商业模式，市场上公开的此类案例几乎没有。
三、利润分成模式
利润分成模式指土地一级开发商接受政府的委托进行土地一级开发，将生地做成熟地后移交给政府，政府以招拍挂的形式进行土地出让，土地出让金扣除土地开发成本、国有土地收益基金、农业土地开发资金、征地农民基本生活保障资金等计提款项后的收益部分在政府和企业之间按照一定的比例进行分成，一般而言，在土地出让金无法弥补土地开发成本的情况下，政府会承诺给予开发商较低的保本收益。
在分成模式下，分成比例因政府和企业博弈的结果而不同，不同的项目之间分成比例差别很大，有政府与企业按6：4分成的较低的比例，已有政府与企业按1：9分成的极高的比例。通常情况下，分成比例跟土地一级开发的难度大小有关，拆迁难度大、地理位置较偏的地块等，土地一级开发商的分成通常要高些。
利润分成模式有利于充分利用开发商的土地经营能力，调动开发商进行土地深度经营的积极性，获取较高的土地增值收益，是近年来十分流行的土地一级开发商业模式。2010年，黑牡丹公司与常州新北国土储备中心签署的《常州北部新城高铁片区土地前期开发委托合同》约定：在17.5平方公里委托地块内，黑牡丹公司负责该地块土地前期开发，包括提供技术支持及资金筹集、土地补偿、拆迁、安置补偿、土地平整及该地块前期道路和市政配套基础设施等，土地用途主要为住宅、商业、办公；其中核心地块前期开发的年限不超过四年，开发完成后，黑牡丹公司获得该地块土地前期开发总成本10%的工程收益，并与区政府、管委会对该地块土地出让净收益按照50%：50%的比例进行分成。
此案例中，黑牡丹公司拥有一定的土地规划权，其盈利水平不仅以土地开发总成本为基础，更与土地出让收入有关，于此同时，公司也有一定的土地经营权，为了增加土地分成收入，公司不仅负责拆迁、补偿、土地平整等常规的土地开发事项，也会负责一些环境景观建设（如加强景观和园区的规划建设、改造河湖等）、公共配套设施建设等以提升土地价值。新北区政府在让渡部分土地增值收益的同时，引入了市场化的土地开发力量，有利于深度挖掘土地的潜在价值，但政府需对开发商的土地开发投入进行兜底，有一定的财政压力。
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