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我国房地产价格影响因素探析

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  摘 要:
  对我国房地产价格的影响因素进行了研究,认为土地价格、宏观经济形势、居民家庭年收入、城市化进程、银行信贷政策、消费者的心理预期、市场投资或投机行为、政府的调控政策等都是房地产价格的影响因素,并针对分析结果制订了相应的关于房地产市场健康可持续发展的政策建议。
  关键词:
  房地产价格;影响因素;政策建议
  中图分类号:
  F2
  文献标识码:A
  文章编号:16723198(2015)16000803
  1 引言
  自从1998年我国实行住房制度改革以来,房地产价格不断上涨,特别是2004年土地”招、拍、挂”政策实施以后,房地产价格上涨的速度以及幅度大大超出了居民收入的增长,这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。因此,针对房地产价格影响因素的研究,对于引导房地产业健康可持续发展有着十分重要的意义。
  2 影响我国房地产价格因素分析
  笔者通过参阅大量的文献资料,认为我国房地产价格的影响因素主要有土地价格、宏观经济环境、居民家庭年收入、城市化进程、银行信贷政策、消费者的心理预期、市场投资或投机行为、政府的调控政策等。
  2.1 土地价格
  土地作为房地产的载体,从成本因素的角度来看,土地价格是房价的成本要素之一,由供给角度来看,由于房地产开发商需预先一次性支付土地购置成本和投入土地开发成本,而最终要通过房屋销售形式予以一次性回收并获得其相应的利润,因此土地价格的高低会直接影响他们的投资决策并最终影响房屋的供给,其价格走势对房地产销售价格有着直接的影响。特别是从2004年我国开始实施土地的“招、拍、挂”政策以后,政府开始对土地资源的市场供应的进行严格的控制,加上土地本身属于稀缺性资源,使得开发商获取土地的难度大大增加,并且获取土地使用权的费用越来越高,这无疑增加了房地产开发项目的开发成本。而开发商为了追求利润的最大化,则会通过提升房地产价格将土地价格上升导致的开发成本的增加转嫁于消费者身上,最终导致了房地产价格的上涨。另一方面,土地成本下降,开发商仍然会维持既定房屋销售价格以追求利润的最大化。
  2.2 宏观经济环境
  宏观经济环境的好坏取决于很多因素,包括国民经济生产总值、国民收入总值、物价水平、居民消费价格指数、通货膨胀率等指标。房地产业作为国民经济的支柱性产业,其发展与宏观经济的发展有着一定的相关性,宏观经济环境对房地产项目的市场销售有着直接的影响。从理论上讲,宏观经济形势越好,人们就会对投资的前景比较看好,这样就会吸引更多的资金进行投资,另外加上房地产产品投资的保值增值性,使得进入房地产行业进行投资的资金明显增加,那么由此带来的市场需求的增加在一定程度上会推动房地产价格的上涨。
  2.3 居民家庭年收入
  家庭的年收入指的是一个家庭的全部成员的年度收入的总和,是反映一个家庭的购买力水平的重要指标。其决定了居民的住房消费能力的大小,通常居民家庭年收入水平越高,对更舒适的住宅和更加优质的居住环境的追求的愿望就越强烈,家庭收入的增加,加上居住价值观的改变会使得房地产市场的需求增加。而在短期内房地产市场需求增加再加上房地产价格又缺乏弹性,从而在一定程度上必然会导致房地产价格的上涨。
  2.4 城市化进程
  城市化的实质就是农村人口转变为城市人口,而农村人口转变为城市人口必然会带动住宅,商业性用房和工业厂房等各类房地产的发展。因此长期来看城市化是房地产发展的根本动力。据调查目前我国的城市化正处于30%-70%这个阶段,而这个阶段是城市化进程发展最快的一个阶段,那么随着我国城市化进程的不断加快城市人口将会越来越多,房地产业的发展将会面临巨大的机遇,房地产市场将会存在大量的有效需求,房地产市场的供求矛盾将更加突出,并将可能会一度出现供不应求的局面,尤其是住宅产品的市场供给将越发滞后于市场的需求,这种市场供求矛盾最终会推动房地产价格的不断上涨。
  2.5 银行信贷政策
  目前,银行贷款是我国房地产产品最主要的融资渠道。房价的上涨与银行信贷政策之间有着密切的关系。如果银行信贷政策宽松,消费者较容易获得信贷,那么其购房愿望将会变得强烈,使得房地产市场需求增加,从而导致房地产价格的上涨。反之,房地产价格就会下降。因此近年来,银行信贷政策成了政府调控房地产价格的一个重要手段。
  另外,银行存款利率的变动也会对房价产生影响。当银行利率提高,银根紧缩时,更多的居民会倾向于到银行存款而不愿持有房产,从而导致对住房需求的减少,进而会使房地产价格降低;反之,如果银行利率降低,则更多人会倾向于投资房产,短期内会使得房地产市场需求增加,从而带动了房地产市场价格的上涨。
  2.6 消费者的心理预期
  通常,房地产市场政策或者价格的变化都会对消费者的主观心理预期造成影响,从而改变房地产市场的需求状况,打破原有市场的均衡状态,最终引起房价的变动。消费者预期未来房价会上涨,从而会增加对房地产产品的需求,造成市场供不应求的状况,最终导致房地产价格的上涨。反之,房地产价格会下降。
  虽然消费者对于房地产市场心理预期的判断不一定正确,但其对未来市场价格的影响作用却是显而易见的。因为预期价格上升而产生的当期需求增加很可能会促使价格真的上升。
  2.7 市场投资或投机行为
  房产作为具有良好保值增值投资品特性的一种商品,吸引了一部分人的投资。因此房地产市场存在大量的投资或投机行为,人们买房不是为了居住,而是为了转手卖掉从而赚取差价,这种商品房的投资或者投机行为在一定程度上造成了房地产市场供不应求的假象,这样在市场供给不变或者供给弹性小于需求弹性的情况下,由此带来的市场需求的增加最终会推动房地产价格的不断上涨。   2.8 政府的调控政策
  2004年土地“招、拍、挂”政策实施以来,房地产价格一路上涨。因此,我国政府每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。“国五条”、“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款相继推出,“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围不断扩大,以及2013年“新国五条”政策的出台。这些政策都在一定时期内对我国的房地产价格都产生了一些影响。
  3 针对房地产价格的政策建议
  3.1 加强土地资源供应,以稳定房地产价格
  土地是房地产开发最重要的生产要素之一,近年来随着社会经济的发展人们对土地资源的需求与日俱增。在我国,我国的土地所有制属于全民所有制,土地使用权出让始终是掌握在国家手里的,因此政府应当通过土地资源的供应最直接、最现实的政策来调整控制房地产价格的不合理上涨。以往国外房地产市场价格发展的历史经验告诫我们,在社会经济高速发展时期,政府应当严格控制预防土地价格的过度上涨,以及个别机构对于土地资源的过度投机炒作。另外各级政府应当通过土地资源供应量的调整来控制房地产价格的不合理上涨,严格执行土地利用总体规划和土地利用计划,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间,根据房地产市场的要求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例。按照相关政策规定实行土地招、拍、挂制度;进一步完善土地收购储备制度;监管土地开发使用过程,严厉打击个别企业和机构的囤地和炒地行为,严格限制土地转手频率。加强和完善土地市场信息制度的公开透明化。从而使得我国的房地产市场的能够健康可持续的发展。
  3.2 设计合理的税收制度,严厉打击投机性购房行为
  目前,我国在房地产财产持有环节上税收的缺失,使得房地产市场上存在大量的投资和投机性需要。为了使这样的市场需求得到有效地遏制,可以采用税收这一“调节器”,即对房地产持有环节征税,以实现对房地产价格的控制。比如,对于家庭已拥有一套住房而进行二套或多套购房者,应建立房地产保有环节的税收政策对投资、投机性购房进行高课税,使其无利可图进而从房地产市场抽出资金。对二手房开征营业税及转让个人所得税;对空置房屋征收高额的闲置税;对低度利用或未利用的私有农地征收荒地税等等。这样有利于房地产投机行为得到一定程度的遏制,使房地产市场的供需状况能够得以真实地反映,最终有利于房地产价格回归到理性的状态。
  3.3 加强银行信贷管理,拓宽房地产项目的融资渠道
  房地产项目的实施必须要有大量的资金。目前,我国房地产项目的融资主要来源于银行信贷,加强银行信贷资金的管理对于稳定房价是十分必要的。一方面,应加强银行房地产信贷业务管理,控制银行对房地产投资的信贷比例,对开发贷款以及个人住房贷款从严审批。另外,逐步改变目前房地产企业融资渠道单一的现状,大力发展房地产基金和房地产信托业务,鼓励优秀的房地产企业上市融资。
  3.4 增大保障性住房的供给力度,以稳定房地产价格
  政府应将保障性住房建设作为控制房地产市场价格政策措施之一。加大廉租房、中租房、经济适用房等保障性住房的供给力度,根据不同群众的收入水平的差异,尽可能构造多层次的住房供给体系,以满足不同收入群体的住房需求,从而可以有效地消减房地产市场的刚性需求,对于稳定房价有一定的积极作用。
  3.5 持续稳定的实施房地产市场调控政策
  房地产市场调控应该绕房地产需求进行整体制度和规则设计。通过进一步深化房地产市场改革,引导公众预期,针对不同区域不同房地产市场的需求制定相应的调控政策,实现房地产市场调控由频繁出台短期政策向注重房地产市场长远健康发展转变。
  3.6 加快房地产业信息披露制度建设,完善行业监督体系
  目前,由于房地产市场始终存在大量刚性需求,加上市场供给力度的不足,因此上我国的房地产行业属于卖方方市场,房地产行业的垄断地位远远强于其他行业,市场缺乏公平的竞争,信息扭曲较为严重。为了稳定房地产市场的价格,我们完全有必要建立一套完整有效地制度,强制房地产披露信息,对于房地产价格成本信息进行监督控制,对于房地产销售过程中的弄虚作假的行为进行严厉打击。严厉惩处个别企业捂盘惜售、囤积土地、或者开发商之间串通涨价等扰乱市场价格的行为。
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