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房地产开发建设项目工程造价管理

作者:未知

  摘要:作为房地产开发商而言要认清市场发展的总体态势,结合自身发展的实际情况,积极采取有关的工程造价管理措施和手段,尽可能地在保证工程质量的前提条件下降低工程总造价,获得经济效益最大化。这是现今房地产开发商所要高度关注和研究的重要问题。本文主要分析了当前房地产项目工程造价管理中存在的问题,并对房地产开发建设项目工程造价管理措施进行了探讨。
  关键词:房地产开发;建设项目;工程造价管理
  中图分类号:F293 文献标识码: A
  一、房地产项目工程造价管理中存在的问题
  (一)投资估算的作用不能够得到有效的发挥
  在房地产项目工程的造价管理中,工程投资估算对整个工程项目的费用管理具有决定性作用。相对于西方国家,我国对于投资估算的管理控制较为缺乏,致使其龙头作用不能够得到较好的发挥。而西方国家则极为重视工程的投资估算,在每个工程项目可行性分析的基础上,实施严格准确、科学合理的投资估算,将估算确定之后,便对其进行严格的控制,保证不会超过,但可以减少,若是超出估算,则主管方必须承担相应的经济责任。
  (二)工程招标投标存在不合理性
  在我国现在的招标投标管理中,存在较多的问题,为我国在工程建设项目领域中治理腐败的重点关注内容。投标和招标的原则在于择优录取。经过各单位之间的比较进而竞争,找出信誉良好、经验丰富并且业绩显著、资质相符的单位。但同时,因为招标和投标过程中存在不合理的竞争,存在部分人士应用不正当、不公平的手段进行投标和招标。在工程中指定人情工程和关系户,致使招标和投标的原则不能够得到较好的实施,最终让部分不能够承当工程建设的单位夺标。在施工中,因为机械和人员不能够及时到位,进而造成工期延后,最终导致工程造价失控。
  (三)工程设计缺乏严肃性
  在房地产工程项目的管理中,相应的工程施工图为权威设计单位所制定,是为满足工程需要而制定的合理工程结果,可进行较小的改动和变更。存在部分单位出于本地区利益的考虑,进而获取更多的国家资金,对已定的设计文件进行更改,随意增加征地数量和赔偿金额,将工程量大量增加。或是通过将材料的单价提高,或是改变施工的方式,忽略工程造价的严肃性,寻求单位的利益,促使工程造价提高;或是在施工过程中,更改原计划,将工程项目增加和扩大,促使设计标准提高,将工程造价提高。
  (四)合同管理缺乏规范性
  虽然我国已经颁发了相应的施工合同标准,但在具体的实践中,部分施工单位并未按照相应的合同标准进行施工,或是部分合同条款存在表述不严谨的现象,促使在实施中双方存在理解歧义的问题。如由于对工程量清单中所含的工作内容理解不同,致使工程不能够如期完成。同时因为建设单位缺乏相应的法律意识,缺乏对合同法律的理解,存在反索赔的意识差,以及有法不依的情况。另外,因现场管理的缺位,致使相应资料的存档、记录、整理和保管存在问题,在需要索赔时,不具有书面证据,致使反索赔失败。
  二、房地产开发建设项目工程造价管理措施
  (一)设计阶段的造价管理
  确定合理的设计方案,减少在施工阶段发生重大设计变更和方案变化,对于有效控制房地产工程造价意义重大。设计阶段如能精打细算,节约投资的潜能要比施工阶段大很多,因此,重视并合理确定设计方案,是有效控制房地产工程造价的关键环节,具体方法包括以下几项内容:
  1、在项目设计招投标和评标过程中,应尽量做到技术水平和经济指标有机结合,优选设计方案,不仅要对参与设计投标的设计方案的技术性指标进行科学分析,还要对该设计方案的经济指标进行分析、比较,从源头上确保设计方案的科学性、先进性和经济性。
  2、十分重视设计会审工作。在项目设计方案会审中,应对初步设计阶段的总图方案及单项设计方案进行技术和经济性评价,为此,建设方需组织相关各方参与设计会审,提出优化设计的建议,通过删减某些不要的功能,降低建造成本,以利使设计方案更加科学、经济、合理。
  3、加强对设计概算的审核,防止设计概算发生漏算、错算现象,以确保估算、概算、预算相互制约、互为补充。
  (二)项目实施阶段的造价管理
  1、项目施工招投标阶段的造价管理
  建设方在编制招标文件时,应要求参与编制人员对拟建项目的功能和技术、经济指标等了如指掌,根据其特点撰写招标文件以及相关附件,且要注意招标文件的严密性。为此,首先应采用工程量清单进行招标投标,遵循科学、合理的原则编制工程量清单,加强招标管理;工程量清单中的工程项目应具有概括性,条目清晰,无漏项、错项,还应保证计价项目的正确性。在编制工程量清单过程中,不能仅限于图纸,还要预计到哪些项目是目前图纸上没有,但在项目施工过程中将会发生的,对于这一部分项目可以采用综合单价包干的方法在招标阶段加以明确,将应核准的费用尽量核准。其次,询标要深入、全面,建设单位应要求招标代理单位仔细研究回收的投标书,进行详细的技术和数据审查,并提供投标分析报告;在投标分析报告中应对技术标及商务标等进行综合评审,对技术标应侧重施工方案、技术和工艺等的评审,对商务标则应侧重于总价、综合单价、人材机单价以及措施项目等方面的分析评审,必要时可以编制标底,将投标价与标底进行综合分析与比对,最终择优选取中标单位。
  2、项目施工阶段的造价管理
  房地产工程项目的复杂性决定了它计价的多次性,尤其是在该项目的施工阶段,比如由于外部条件的变化,设计阶段未考虑周全的因素会暴露出来,导致设计变更,或因施工现场实际条件的限制、不可预见事件的发生等等导致工程签证的发生,造价也会随之发生变化。一般来说,施工阶段对房地产工程的造价管理与控制手段主要有以下几方面:
  (1)编制好成本计划。在优化的施工方案指导下,编制好详细的成本计划,并分解、落实到各分部分项工程中,为后续成本计划的控制做好准备。   (2)严格管理并控制好施工过程中的工程签证。
  (3)严格管理与控制好设计变更通知单及技术核定单。房地产公司造价师应对设计单位提出的设计变更通知单及技术核定单进行技术经济分析,并及时提供因设计变更而产生的工程总造价动态分析,以利于及时制订出有效的应对措施。
  (4)全面加强工程量计量管理,严防漏项、错算现象发生。
  (5)项目施工阶段的造价管理与控制最重要的是做好造价的动态管控,而要做好动态管控,关键在于及时采取各种应对纠偏行动,即根据项目实施过程中出现的各种偏差,分析原因,发挥项目造价管理小组的管控作用,及时采取有效的纠偏行动,从而使项目实施保持可控状态。
  (三)项目结算阶段的造价管理
  充分发挥在项目竣工结算阶段的投资管控作用,是抓好施工阶段投资管控的重要一环。建设单位对施工单位送审的结算书需进行全面、系统的检查和复核,做到及时纠正所存在的错误和问题,从而更加合理地确定工程总造价,确保项目管理目标圆满实现。在项目结阶段的造价管控重点是:
  1、对项目结算资料的合理性、完整性和合法性进行审核。首先,应核对合同条款、招标文件,凡是违背合同条款、招标文件约定的费用,或合同条款约定属于风险费包含的费用等,一律核减;其次,检验结算资料,明确只有手续齐全的签证单、设计变更通知单等才能计入结算总价。
  2、对工程量的审核。对项目施工图工程量的审核最重要的是依据国家统一的工程量计算规则对工程量进行全面而细致的审核;此外,还要仔细划分专业、分包与总包的界面,不能重复计算。对于现场签证及设计变更,应根据现场情况逐一核实,做到实事求是、合理计量。
  3、对所套用单价的审核。单价应根据合同约定或招标文件规定的计价定额和计价原则执行,不能随心所欲。
  4、对费用的审核。取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定,结合相关文件(如合同、招标文件等)来确定费率。审核费用时应注意取费文件的时效性,执行的取费表是否与该工程性质相符,费率计算是否正确,价差调整的材料是否符合招标文件规定;还要注意计算时的取费基础是否正确,是以人工费为基础还是以直接费为基础等。
  三、结语
  实施房地产工程项目造价的管理,不但能够有效的控制限额,并且对于促进建设单位、施工单位和设计单位管理方式的完善具有重要的意义,实现物力、人力和财力等有限资源的充分应用。
  参考文献:
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  [2]邱湘.房地产工程造价管理存在的问题与对策研究[J].产业与科技论坛,2013,02:242-243.
  [3]南林.对房地产工程造价成本控制管理的思考[J].经营管理者,2010,22:154.

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