人口流动对房价影响的实证研究
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摘 要：房地产业是国民经济的基础产业和主导产业，因此房地产业的健康发展对于现代国家的经济的可持续发展起到积极、关键的作用。近十年来，中国房地产业伴随着中国的经济实现了一个飞速发展繁荣的阶段，但是其中也夹杂着一系列问题，引起了许多学者的关注研究。本文结合中国区域经济的特点，主要从劳动力流动的角度，着重分析了人口流动对中国房地产价格的解释力，对房价的预测和调控具有借鉴意义。首先，本文回顾中国房地产业自1990年至今的发展历程，并对其进行简要分析，参考其他学者的以往研究，提出作者观点。第二部分对房地产领域中的住宅价格进行经济分析，将外来人口流动因素加入回归分析模型，构造简单的回归模型，进行实证研究。最后得出结论：房地产的"黄金时代"已经结束，但根据各区域人口流动的集中度和发展水平的相应变动，房价变动幅度会有不同。
关键词：房地产业；人口流动；区域经济
一、导论
自改革开放以来，中国的房地产业惊人的发展速度令世界瞩目。根据中经网1991――2013年统计年报，大致看来，从1991年至今，中国房地产价格波动分为四个阶段：一是1991―1995年的上升期，这一阶段商品房的销售价格增速提高。二是1995―2002年，这一时期商品房价格增速持续回落。三是2002年到2013年的房价飞涨期，并且增速持续加快。虽然2008年受到美国次贷危机的影响，商品房价格有所下降，但总体来看，就在这近十年内中国房地产得到了飞速发展。从具体区域来看，沿海城市以及东部各大城市的房价更加惊人，以北京、上海、深圳为首的发达城市住宅销售平均价格在2万/每平米左右。另一方面，近年来，中国的城市化进程也不断推进，农村劳动力进入城市务工、不断向非农产业转移和城市转移，随之而来的是中国的城市数量增加、规模扩大。中国城市人口密度在
2005年由不足1000人/平方公里迅速增长到约2200人/平方公里，从2006年至今中国城市人口密度虽然增长缓慢，但一直稳定在高点，趋于饱和状态。
随着我国城镇住房制度改革的深入与城市化发展推进，是否在很大程度上推动了房地产价格的上涨？尤其自2003年起房价涨幅随着中国城市人口密度的上涨出现了扩大的趋势。那么，中国城市房价的上涨与人口向城市迁移相关度如何呢？人口向不同城市的迁移会对不同城市的房价影响如何呢？本文建立计量模型，结合我国各大主要城市的数据，检验人口流动和城市化对中国房地产价格的解释力。
二、文献综述
早先国外学者Harwood（1977）提出经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素都会引起房地产市场的周期性波动。近几年，中国对房地产研究的理论也在快速发展。段忠东（2008）通过面板数据模型考察中国14个城市房地产价格与宏观经济基本面关系，发现：当考虑到房价自身因素影响时，宏观基本面对房价的解释力大大下降。在2001年后，房价的上涨逐渐背离经济基本面，这种背离在2003年后扩大，同时房价的正自相关影响也大大加强，这说明房价的上涨包含了越来越多的投资和投机成分。许多学者对中国房地产价格持续上涨并且居高不下的现象给出了观点。本文结合中国城市化进程中国内劳动力迁移的实际特点，从区位、人口流动等角度分析中国一线城市、二线城市和三线城市的商品住宅的发展前景。
三、人口流动对房地产价格的实证研究
理论上，房地产可分为商业性地产、商品住宅、保障性住房等，本文研究重点主要放在商品住宅领域。
（一）经济分析。现代西方经济学地租理论，主要从供求关系来研究，马歇尔认为，地租理论不过是供求理论中特定的一种主要应用而已。
住宅作为一种商品，供求关系最具影响力。从供给方面来看，影响住宅供给量的因素主要有以下：（1）住宅价格，价格高低直接影响房地产开发商的盈利水平大小。一般认为，住宅市场的供给量会随着价格的上升而增加，会随着价格的下降而减少。（2）建筑成本，它与住宅市场的供给量呈反向变化，城市土地使用成本在其中占有主要成分，其次房地产商能取得的贷款利率对建造成本也有显著影响。
影响住宅需求的因素主要有以下几点：（1）住宅价格，一般来说，住宅的需求量和价格成反比，但是如果住宅市场中的投机需求占主导地位时，二者之间又会呈现正向变动。（2）人均可支配收入，就低收入群体而言，他们对住宅的需求量不会随着些微收入的增长而有所增加，只有中等收入群体和高收入群体的收入增长时，他们对住宅需求量由于居住需求或投资需求会随之增加。（3）城市人口数量和结构，一个社会中，城市年轻人比例越高，对住宅市场的消费就会越强烈。另外，近几年，随着大批人口向中国沿海城市和各大城市务工以及中国城市化进程加快，带来城市住宅市场火爆的局面。这应该是中国房地产价格快速上涨的主要原因。（4）贷款利率，个人能取得的购房贷款利率减少，住房需求会随之变得强烈。（5）政策影响，经济政策也会对住宅需求产生重要影响。例如自2013年国务院出台的“国五条”强制实施限购，对中国房地产降温起到了一定作用。
（二）北京市人口流动与房价的回归分析。本文选择包括住宅销售价格，外来常住人口数量的双变量计量模型，可以更清晰地说明外来人口对房价变动的解释力程度。
（1）住宅价格：住宅价格按消费方式可分为出售价格和出租价格，本文所采用的是商品住宅的出售价格。根据《中经网产业数据库》得到2002――2013年统计年报的北京市年度住宅的平均销售价格。（2）外来人口常住数量：本文的研究重点是中国城市化下人员流动对房价的影响，这里的劳动力迁移是指务工人员带来的人口流动。所采用的数据来源于《2012北京统计年鉴》中北京市2002―2011年常住外来人口2012和2013年数据没有取得，所以作者按以往常住外来人口增长率近似估计而求得。
表1 2002――2011年北京市人口比例表 计量单位：万人
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