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旧住宅小区物业管理对策思考

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  一、旧住宅小区现状及问题
中国论文网 /2/view-13092874.htm
  
  当前,各地的旧住宅小区(下称“旧区”,)主要存在以下几个方面的问题。
  
  1.基础条件差
  第一,房屋年久失修。由于旧区建成时间较早,房屋建筑及设施设备年久失修,致使房屋老化问题严重,给实行物业管理带来困难。第二,配套设施不完善。旧区普遍存在缺少物业管理用房、绿化面积小、车棚、停车位少,体育健身设施和文化活动空间缺乏等问题。
  
  2.旧区居民的消费能力不足
  与新建商品住宅小区相比,旧区居民长期生活在无偿服务的环境中,有偿服务的观念淡薄,较难接受物业公司的收费管理。而且旧区居民的经济收入与消费水平较低,对物业管理服务费用的承受能力也较差,难以保障服务费用的收缴。
  
  3.专业职能部门责任不清
  旧区的管理涉及街道、市政、园林、市容、房管等多个部门,由于责任分工不明确,造成管理缺乏整体配合,给小区的管理和收费带来困难。
  
  二、对旧区实施物业管理的对策
  
  1.发挥政府职能,全力支持旧区物业管理
  第一,进一步完善组织机构,成立旧区物业管理领导小组,水、通讯、热力、燃气、房管、环保、市容、街道等部门为成员单位,定期召开专项会议,协调解决物业管理中出现的问题,推进物业管理工作的顺利进行。第二,由于旧区的特殊性,经营中很难获得利润,这就需要政府予以支持。在物业进驻时给予一定的启动资金,为后续管理打下基础。第三,在进行旧区综合整治时应加大整修力度,提高整修标准,完善配套设施,严格接管验收,为旧区物业管理创造良好的硬件条件。
  
  2.明确责任分工、加强协调配合
  应进一步明确市政、园林、市容等各相关专业部门的责任,理顺管理关系。各职能部门应认真履行各自职责,加强与街道的配合,及时做好小区公共设施设备的维修养护,共同做好旧区的物业管理工作。
  
  3.明确收费标准,保证落实到位
  旧区的物业管理收费标准应由街道办事处根据所提供的保洁、秩序维护等服务内容和标准来测算服务成本,提出收费标准,在征求住户意见的基础上报物价局核定后,向居民按月收取。
  
  4.实施旧区管理要因地制宜
  由于旧区内房屋新旧程度不同,配套设施完善程度不同,居民消费水平不同,因此,要因地制宜,针对不同类型的需求,制定不同的标准和管理要求,以与群众的接受能力相适应。以采取“菜单式”服务,将不同的服务项目和质量标准明码标价,由业主根据需求和承受能力选择。对于环境配套较好、房子较新、住户有一定的经济承受力的,可以提供相对的多项目、高标准的服务;对于配套设施不全、房子较旧、住户经济承受力低的小区,可以实施低标准的公共保洁、保安维护等单项物业管理,随着条件改善,再逐步扩大服务范围。
  
  5.加强管理服务,赢得群众认可
  物业管理单位要树立为居民服务的意识,以“优质、低价、便民”作为旧区物业管理工作的服务宗旨,严格按照服务标准开展工作,让小区居民切切实实感受到实施物业管理的成效。同时,要增加物业服务的透明度,对服务内容、服务标准、服务费用的收取、使用情况要在小区内公示,接受群众监督,赢得居民信任。
  李求军/责任编辑

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