房地产项目的成本核算及成本控制措施
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作者:蒋家斌
[摘 要]现代房地产企业在发展过程中面临着激烈的市场竞争，这使房地产企业在发展过程中，要构建高效的成本管理制度，使房地产企业在具体发展过程中的核心竞争力能够得到进一步提升，使其可以在激烈的市场竞争中脱颖而出。房地产企业在具体发展期间，要做好成本核算和成本控制，实现精细化成本开发控制，实现对成本的合理控制，最终达到降低成本，提高经济效益的目的。
[关键词]房地产项目;成本核算;经济效应;成本控制
1 房地产成本的具体构成
房地产企业的成本构成十分繁杂多样，主要包括以下七种：①土地取得成本。这是房地产为获取土地需要投入的成本。②前期工程费。这一部分的支出主要是房地产项目在开发前期为了获得许可的政府许可费，以及项目招投标代理费、工程前期的勘察、测绘、可行性研究、场地通平、审计、临时设施搭建等费用成本。③建筑施工成本。这一部分主要是房地产建筑的工程施工、安装以及精装修所需费用。④公共配套设施费。所谓公共配套设置就是在项目中，独立且非营利性的设施，产权归为全体业主。比如配套的儿童乐园、自行车棚、车位、游泳池等。⑤项目管理费用指的是在房地产项目具体运行期间，在管理方面上的费用支出。⑥营销费。房地产项目为获取盈利，需要进行楼盘销售，这就需要进行营销，包括售楼处的建设、广告宣传、样板间建设等。⑦借款费用。房地产项目需要大量的资金，企业需要进行借款融资。借款费用就是指借款产生的利息支出、相关手续费等。
2 科学核算房地产成本的方法
2.1 分块式成本核算法
房地产企业在具体运行期间，要对工程项目成本进行适当划分，并且要做好相应的成本归集。通常来说，归集房地产企业成本时，如果工程项目的成本较大， 在具体问题分析过程中，可以采用分块的方式对成本对象进行适当区分。
2.2 基于作业成本法的核算方法
在核算时，首先明确房地产项目的主要作业都包括哪些，之后分析各项作业的成本动因，也就是对这项成本造成影响最大的因素。比如施工人员的人力成本，主要的成本动因就是人员的工作时长等。基于作业成本法的成本核算工作就是以成本动因作为主要核算对象，通过这种方式也能帮助企业了解哪些内容主要，对于那些不必要的内容尽量削减支出，还能达到成本控制的目的。
2.3 间接费用的核算方法
核算房地产企业中的间接费用是一项相对比较烦琐的工作，但是，企业必须做好相应的核算工作，并且要对各项费用进行准确记录，确保各项核算的各项内容准确无误。企业可以针对形成的贷款利息，以及用于广告支付费用都计入资本性支出项目中，从而完成相应的项目核算作业。
2.4 做好竣工作业的核算
从目前我国房地产企业的具体发展情况来看，工程结算作业都是在工程竣工后开始，而从实际情况来看，工程结算作业的开展会受到一些客观因素的影响，难以完成。此时，房地产可以对“预提费用”进行应用，对还未完工的项目成本进行计算，将其作为依据，做好相应核算工作。
3 做好房地产成本控制合理措施
3.1 项目前期的成本控制
项目前期成本控制主要指的是规范方案设计或扩初方案设计阶段，造价工程师要依据测算模型测算项目的具体开发成本，测算结果应当为项目目标成本的具体形成提供成本数据基础，形成项目成本控制“上限”。对于房地产项目来说，项目工程设计阶段，对工程项目的具体造价会造成重要影响，从以往的经验来看，房地产项目初步设计阶段对建筑工程的影响约为65%，而施工图纸设计对工程的最终影响在25%～35%，建筑工程具体施工前过程中，通过对施工期间采用的技术的分析，能够节约建筑工程造价的5%～10%，可见，对于房地产企业来说，产品市场定位，以及具体方案的选择是确定最终成本控制的关键。具有实力的大型房地产企业具有自己的设计研究院，其在具体工作开展期间，针对前期成本的控制十分到位。房地产行业中一些龙头企业，其会在企业内部成立专门的设计研发管理部门，部门在具体工作期间，会依据市场的具体定位，以及目标客户的实际情况，制定一套详细的交房配置标准、限额设计，组织专家针对最终采取的设计方案进行详细研讨，做好相应的分析工作。针对采取的不同的结构形式、材料设备类型的选择、装修标准评估，依据制订的方案在技术性上和经济性上的可行性进行详细审核，并且要做好相应的评估工作。对于最终方案的选择，要考虑结构的安全性，以及周边环境的协调性，最终保证施工组织的高效性，以及整体造价的合理性。造价人员在实际工作开展期间，要对各种方案的成本进行准确测算，同时，要对采用的方案进行积极探讨，通过合理的分析，最终提出降低成本的合理化建议。
3.2 工程施工阶段的成本控制
（1）采购阶段的成本控制。根据工程施工方案对工程建设中应用的材料和设备进行采购，严格控制采购的成本支出，首先确定企业的战略采购框架，在实际采购过程中采取战略性的方式完成相应的采购工作。针对开发大规模的项目来说，项目建设过程中会应用到大量的材料和设备，因此，在实际采购期间，需要监督采购部门的采购支出情况，确保费用支出的合理，在选择合作方时，除考虑售价外，建议选择能够开具增值税专用发票的合作方，通过发票能够抵扣一部分税款，降低企业成本支出。
（2）施工期间的成本控制。在具体施工期间，若订立合同时对预估变更进行了预测，在合同发生变更时，应当对该变更是否在预估范围内进行确定;若没有进行预测，则要对项目工程的整体成本的影响进行考虑，确定其是否为可控。相应的变更完成后，要及时组织相应的人员，完成相应的验收，对实施的最终结果进行确认。
3.3 工程竣工期间的造价控制
（1）竣工结算期间需要注意的问题。竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，也是工程竣工验收中的一项重要工程部分，工作人员要提升对该项工作的重视，做好相应的把关作业，保证控制的合理性。具体内容如下：对施工期间的合同进行详细查看，熟悉施工图纸，对工程竣工资料进行分析，对工程数量进行详细核实。对建筑工程施工现场签证的真实性、合理性等各项内容必须严查，具体作业期间，避免不属于签证范围内的被列入工程结算中，并且要对结算过程中出现的各种纠纷进行合理处理。
（2）造价评价需要注意的问题。通常来说，需要做好如下工作：总结工程成本的控制得失，尤其是要对预算目标成本与具体差异和原因等各项内容进行详细总结。同时，还要对影响项目工程造价的各项因素、成本数据等各项资料内容进行整理，做好相应的归档作业，将各项资料内容提炼成关键指标，构建数据库，从而为日后控制工作的开展提供相应的参考标准。实际工作开展期间，要总结出工作开展过程中采用的措施以及相应的努力方向，进而使建筑工程项目造价管理水平得到进一步提升，不断提高造价控制管理能力。
4 结论
房地产企业在实际发展过程中，做好成本核算和成本控制作业，对于房地产工程项目建设的顺利开展能够起到一定的促进作用，可以降低企业在实际发展过程中的运行成本，进而使企业在具体运营过程中的经济效益能够得到进一步提升，促进房地产企业的发展。
参考文献：
[1]樊迪.房地產开发企业成本对象设置与项目成本核算[J].财会学习，2019（14）：104-106.
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