靠“卖房”维持业绩是长久之计吗
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[提要] 近年来，不少上市企业出现扎堆卖房的现象，这些上市公司大多表示出售房产的行为是为了盘活资产，恢复高效率的资产运作。实际上，这些公司更期望以卖房来规避退市风险或对利润进行调整，以吸引投资者投资。本文以探路者公司为例，就其近期财务状况、出售房产的原因及对企业的影响等方面进行分析，并提出相关建议。
关键词：退市危机;持续亏损;出售房产;盘活资产
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2020年5月11日
2019年6月5日，探路者控股集团有限公司发布《关于出售公司部分自有商用房产的公告》，该公告表明公司拟与中国医院协会签署《北京市存量房屋买卖合同》，以78，849，525元的价格出售其位于北京市海淀区知春路6号锦秋国际A座 21层公司自有商用房产，整层共1，659.99m2。探路者公司认为此次出售房产的行为不仅可以推进企业精细化管理，提升运营供应链反应速度，盘活资产，恢复资产运作，最主要的是可以优先应对退市危机。那么，探路者集团为何会出现退市危机？出售自有房产的这一行为能否有效应对这次危机？靠卖房维持业绩是否为长久之计？这些问题都需要进一步分析。
一、探路者集团概况
探路者集团成立于1999年，属于户外用品行业，主要生产的产品为户外登山、跑步、滑雪等运动服饰和装备，着力打造“户外探险家、户外旅行家、户外艺术家以及小小探路者”的产品线灵魂。公司拥有全国最大规模户外用品研发中心，是国内户外用品品类最齐全的企业之一。于2009年成功登陆创业板，股票代码：300005。
探路者控股集团有限公司于2008年11月购置了位于位居北京市海淀区锦秋国际大厦A座，后一直用作办公，该房产的账面原值为 3，281.82万元，截至2018年12月的賬面净值为2，532.14万元。公司将通过房产中介机构出售上述房产，在不低于各套房产评估价值的基础上，综合考虑二手房市场行情，与中国医院协会确定了该套房产的最终成交价格人民币78，849，525.00元，首付款为人民币78，849，525.00元，支付时间为2019年6月6日前。
二、出售房产的原因
（一）企业自身发展状况。从探路者集团近3年的财务数据来看，2016年取得的净利润为11，224.8万元，到2017年时净利润呈现断崖式下降，下降至 -11，799.2万元，2018年依旧保持为负数。由此可见，探路者集团已经持续两年处于亏损状态，根据《深圳证券交易所创业板股票上市规则》第13.1.2条“上市公司连续两年亏损的，在披露其后首个半年度报告时须发布公司股票可能被暂停上市的风险提示报告，之后每五个交易日发布一次，直至暂停上市风险消除火灾深圳证券交易所作出公司股票暂时上市的决定”的规定。这说明如果探路者集团在2019年度继续亏损，则会面临股票暂停上市的风险。（表1）
近3年来，探路者集团的净资产收益率由5.01%直接下降至-9.1%，从2016年到2018年下降了14.11个百分点。这说明投资者投入到探路者集团的自有资本获取净收益的能力越来越弱，企业资本经营盈利能力下降，运营效益欠佳。其次，由表1可以看出探路者集团近几年的销售毛利率仅维持在25%左右，与同行业水平有所差距，并且达不到企业2014年之前维持50%的水平。由此说明探路者集团商品经营盈利能力欠佳，没有足够的净利润去支撑企业近几年的亏损。另外，每股收益也是评价上市企业盈利能力的重要指标，探路者集团2016～2017年每股收益持续下降，说明企业每股普通股所能分摊到的收益在逐年减少，企业盈利能力在下降。
（二）户外用品行业发展状况。中国纺织品商业协会户外用品分会（COCA）在第十五届亚洲运动用品与时尚展上表示：2018年中国户外用品零售总额达到249.8亿元，出货总额141.2亿元，同比增速分别为2.10%、2.38%，连续7年下降，创下2002年以来行业最低增速。且受宏观经济环境、相关运动热度降温、有功能属性的服装品牌的日益增多、时尚流行趋势变化、成本上涨导致的价格波动、电商冲击等相关因素影响，探路者集团行业内的竞争进一步加剧。
（三）楼市发展状况。近两年，我国房地产市场宏观环境整体偏紧，房产涨幅均收窄，但是房子并不好卖。自2018年以来，A股就已有不少上市公司将所持房产挂牌出售，然而其中一些上市公司的房产，在经过打折降价之后，如今仍未售出。
由此可见，探路者出于股票暂停上市的风险，以及目前盈利能力和行业状态欠佳，要想单纯依靠主营业务方面的业绩来实现利润的飞速增长，短时间内是难以实现的。
三、出售房产对企业的影响
（一）有效避免退市危机。从2019年探路者集团报告的年报来看，公司实现净利润为10，559万元，较2018年大幅增长146.57%。除净利润以外，净资产收益率和每股收益都从2018年的负值，增长为2019年数据所呈现的正值，增长幅度明显，增长率分别为148.35%和162.44%。由以上数据可见，探路者集团在2019年度已经开始由往年亏损的状态转变为为盈利状态，暂时规避了被证监会退市的危机，并且企业所有者权益的获利能力、产品的竞争优势及盈利能力也有所提高。大幅增长的原因除了集团在面对低迷经济形势以及退市危机时，所采取的一系列积极的应对举措，还包括非经营性损益对集团净利润的影响。2019年非经营性损益的发生额为5，534.75万元，其中出售位于北京锦秋国际大厦A座21层自有商品用房实现的税后净收益为3，625.26万元，出售的这项房产为公司贡献的净利润占利润总额的比例高达32.06%。由此可见，探路者此次出售房产的行为在规避退市危机时发挥了积极有效的作用。（表2）
（二）盘活资产，恢复资产运作。所谓“盘活”就是让无法产生效益的东西产生效益，将不具备现金流的资产卖出，使资产、资金产生效益，让企业重新产生活力。探路者集团认为公司总部的办公地点分布于两处，不利于员工之间的协同合作，如果将员工集中在宏福园区办公，不仅可以打造出更具户外体验感和现代化的办公环境，还可以提升员工之间的沟通协作效率、推进公司精细化的管理、提升运营供应链反应速度。那么，被空置出来的位于锦秋国际的办公地点就失去了它本该有的作用，要使其产生效益，就需要将其出租或者出售。结合考虑探路者集团近两年的财务状况，要想短期获得利润的增长、规避退市危机、获得更多的资金支持经营业务的发展，就需要出售闲置下来的自有房产，达到盘活资产的目的，从而给企业带来新的现金流量，使其重新产生活力，帮助其从退市风险中走出来。 （三）影响资本市场运行机制。探路者集团在面临经营业绩较差并伴有退市危机的状况时，选择出售房产来瞬间调增利润的行为，可能会对证券市场的秩序造成一定的影响。近年来，有不少财务状况类似于探路者的上市公司，他们也有通过出售房产改变利润的行为，甚至参与次级市场炒作。这一行为会使企业的财务报表不能披露出公司真实的经营状况，会使投资者不能在投资时做出应有的判断，会损害投资者尤其是中小投资者的利益，还会影响资本市场的正常运行机制，不利于资本市场长期稳定健康发展。
四、对策建议
上市公司固然可以通过出售房产来提升业绩、粉饰报表，但这种业绩的提升只是对短期财务绩效有效果，所以单纯期望通过处置房产来获得收益并非长久之计，所以探路者集团要想从根本上解决公司利润下滑的问题，就必须将主营业务作为企业发展的重中之重。
（一）研究开发新产品是当务之急，提高产品的核心竞争力才能赢得市场。开发的新产品需要迎合大众的需求，可以通过消费者习惯调查、大数据分析等手段，定位产品研发方向，结合新的市场形势完善业务布局，优化产品结构。在产品材料、款式、性能、價格等多方面升级，以稳固探路者品牌在大众消费者心里的地位。另外，企业必须控制生产经营成本，可以通过深化内部改革、调整组织结构、利用科学技术降低原材料和加工过程中产生的费用，以实现销售净利润的提高。
（二）要抓住户外用品行业发展机会。随着人们对健康生活的追求以及2022冬奥会即将到来，户外用品行业势必会形成新的增长点。所以，集团在面对积极的新形势下，不仅要关注品牌的定位，提升品牌在大众心里的影响力，还要制定销售运营方面的对策。
（三）企业在面对发生的不可预测的事件时，要审时度势，综合考量多方面因素，及时提出解决方案。比如，在2020年初突发的新冠疫情，它对国内外各行各业都带来了不小的冲击。事实上，探路者集团做到了强化线上营销、启动线上办公，保证生产经营的有序进行。将生产线进行改装，生产防疫用品，为国家抗击疫情做出努力，承担一个企业对社会的责任，并在大众心里留下正面影响，提升了企业形象。
主要参考文献：
[1]王赟智.非经常性损益对上市公司净利润影响分析[J].财会研究，2019（2）.
[2]王鹏.对北京探路者户外体育用品公司的分析[J].考试周刊，2017（94）.
[3]徐晓艺.非经常性损益对上市公司利润的影响——基于海南大东海旅游中心股份有限公司的案例研究[J].财会学习，2018（17）.
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